Oppdragsavtale med megler: dette skal stå i den

Formkravene: skriftlig og signert av ansvarlig megler

Oppdragsavtalen skal være skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Den skal signeres av deg som oppdragsgiver og av den ansvarlige megleren for oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-4, tredje ledd). Det er altså ikke nok at en medhjelper eller en daglig leder skriver under. Bare ansvarlig megler kan inngå oppdragsavtalen (forskrift om eiendomsmegling § 6-1).

Avtalen kan inngås elektronisk hvis begge ønsker det, hele innholdet er tilgjengelig når du signerer, og det brukes en sikker metode for å bekrefte hvem som signerer, for eksempel BankID (eiendomsmeglingsloven § 3-7, andre ledd). Signerer du hjemme etter befaringen og ikke på meglerens kontor, gjelder i tillegg angrerettloven. Forbrukertilsynet legger til grunn at du da har angrerett, og angrefristen er 14 dager (angrerettloven § 21).

Når du selger som privatperson, er du forbruker etter loven. Da kan reglene om oppdragsavtalen og varigheten ikke fravikes til din ulempe (eiendomsmeglingsloven § 1-3). En klausul i avtalen som strider mot dem, gjelder ikke.

Hvem, hva og hvilken bolig

De tre første punktene identifiserer avtalen. Avtalen skal oppgi meglerforetakets navn, adresse og organisasjonsnummer, og ditt navn, adresse og fødselsnummer. Den skal si hva slags oppdrag det er, for eksempel salg eller bare oppgjør, og hvilken eiendom oppdraget gjelder.

Sjekk at organisasjonsnummeret tilhører foretaket du tror du handler med. Et kontor med kjedenavn kan være et eget selskap. Er dere flere eiere, bør alle stå som oppdragsgivere og signere. Bor dere i boligen som ektefeller, trengs også samtykke fra ektefellen til selve salget, selv om bare én av dere eier den (ekteskapsloven § 32).

Pris: vederlag, utlegg og kostnadsoverslaget i oppdragsavtalen med megler

Tre punkter handler om penger. Avtalen skal si hva som er avtalt om vederlaget, det vil si det megleren tar betalt for arbeidet. Her skal det også stå hva megleren kan kreve hvis handel ikke kommer i stand. Avtalen skal videre si hva som er avtalt om utlegg, altså kostnader megleren betaler til andre for deg, som annonser, foto og innhenting av dokumenter, med et overslag over beløpene. Til slutt skal den inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og alle utleggene.

Kostnadsoverslaget er det viktigste tallet når du sammenligner meglere. Si at megleren tar 1,4 prosent av en salgssum på 4 millioner kroner. Det gir 56 000 kroner i provisjon. Kommer det i tillegg 15 000 kroner i faste gebyrer og 20 000 kroner i markedsføring, er totalen 91 000 kroner. Det er dette beløpet som skal stå samlet i avtalen.

Noen regler for vederlaget gjelder uansett hva avtalen sier. Provisjonssatsen kan ikke øke med salgssummen (eiendomsmeglingsloven § 7-2, første ledd). Megleren skal gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris, og velger du det, skal hun varsle hvis tiden ser ut til å bli vesentlig høyere enn overslaget (eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd). Det kan heller ikke avtales at andre enn du skal betale megleren (eiendomsmeglingsloven § 7-2, fjerde ledd). Hvor bindende overslaget er, står i Kostnadsoverslag fra megler: hvor bindende er det?.

Varighet og oppsigelse

Avtalen skal si hvor lenge oppdraget varer, og hva som gjelder hvis det sies opp. Oppdraget kan gis for høyst seks måneder og kan fornyes skriftlig for inntil seks måneder om gangen (eiendomsmeglingsloven § 6-5, første ledd). Både du og megleren kan si opp oppdraget uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd).

Sier du opp, har megleren krav på et rimelig vederlag for arbeidet som er utført, og hun kan kreve utlegg etter avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). Mange avtaler har en fast sats for dette, for eksempel en timepris eller et fast beløp. Les dette punktet nøye. Det er her det avgjøres hva det koster å bytte megler.

Provisjon når du selger selv eller gjennom andre

Avtalen skal si om megleren har rett til vederlag når handel blir sluttet gjennom andre eller uten mellommann, og i så fall på hvilke vilkår. Utgangspunktet i loven er strengt. Megleren har krav på vederlag hvis handel kommer i stand i oppdragstiden, selv om det ikke skyldes hennes innsats (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Hun har også krav på vederlag hvis du selger innen tre måneder etter at oppdraget er slutt, til noen hun forhandlet med eller som fikk opplysninger fra henne i oppdragstiden (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd).

Disse reglene kan endres ved avtale (eiendomsmeglingsloven § 7-3, fjerde ledd). Har du allerede en mulig kjøper, for eksempel en nabo som har vist interesse, kan du be om at avtalen unntar ham. Les mer i Selger du selv mens megleravtalen gjelder, får megleren betalt.

Tidligere meglere, klageadgang og ansvarlig megler

Avtalen skal opplyse om andre meglere har jobbet med det samme oppdraget de siste tre månedene. Det har betydning fordi en tidligere megler kan ha krav på provisjon hvis du selger til noen hun var i kontakt med. Har du byttet megler, skal den nye vite det. Da kan dere avtale hvordan interessentene fra det første salget skal håndteres, slik at du ikke risikerer å betale provisjon to ganger for samme kjøper.

Avtalen skal også opplyse om muligheten til å bruke utenrettslig tvisteløsning, det vil si å klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester i stedet for å gå til retten. Alle meglerforetak skal være tilknyttet en slik ordning (eiendomsmeglingsloven § 2-10).

Til slutt skal avtalen si hvem som er ansvarlig megler, og hvilke eiendomsmeglerfullmektiger som skal jobbe med oppdraget. Skal foretaket bruke en kontraktsmedhjelper, altså et annet meglerforetak som gjør deler av jobben, skal navn, adresse og organisasjonsnummer oppgis (eiendomsmeglingsloven § 6-4, andre ledd). Bytter foretaket ansvarlig megler underveis, skal du få skriftlig beskjed (eiendomsmeglingsloven § 6-4, fjerde ledd).

Når noe mangler eller er feil

Mangler et punkt som loven krever, blir avtalen ikke automatisk ugyldig. Men uklarheter går gjerne ut over megleren, som har skrevet avtalen. Mangler for eksempel avtalen opplysninger om hva du betaler hvis boligen ikke blir solgt, kan det bli vanskelig for megleren å kreve mer enn rimelig betaling for arbeidet. Et alvorlig brudd på pliktene kan gi deg rett til å kreve vederlaget satt ned eller fjernet (eiendomsmeglingsloven § 7-7).

Sindre fant tre ting han ville endre. Han ba om at naboen, som hadde spurt om leiligheten, ble unntatt fra provisjonskravet. Han ba om at markedspakken ble delt opp, slik at han kunne velge bort styling. Og han ba om at satsen ved oppsigelse ble oppgitt som et fast tak i kroner. Megleren gikk med på to av tre. Hvilke ekstra tjenester du kan si nei til, står i Tilleggstjenester fra megler: hva kan du si nei til?.

Kort oppsummert

• Oppdragsavtalen skal være skriftlig og signert av deg og ansvarlig megler.
• Den skal ha et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over vederlag og utlegg.
• Oppdraget varer i høyst seks måneder, og du kan si det opp uten varsel.
• Reglene om provisjon når du selger selv, kan endres ved avtale, så les dem nøye.
• Som forbruker kan du ikke avtale deg bort fra lovens krav til avtalen.