Selger du selv mens megleravtalen gjelder, får megleren betalt
Ja, selger du selv mens megleravtalen gjelder, har megleren som hovedregel krav på vederlag, selv om hun ikke hadde noe med salget å gjøre. Regelen gjelder når handel kommer i stand i oppdragstiden, uansett hvem som fant kjøperen. Den kan fravikes ved avtale, så det avgjørende er hva oppdragsavtalen din sier. Vil du selge til noen du kjenner, er det enklest å si opp oppdraget eller avtale et unntak før salget.
Tonje har hatt leiligheten ute hos en megler i fire uker. En kveld ringer en tidligere kollega som har hørt at hun skal selge. Han har ikke sett annonsen, men vil gjerne kjøpe, og de blir enige om pris over en kaffe. Tonje tenker at hun kan spare provisjonen når hun har funnet kjøperen selv.
Hovedregelen: megleren får betalt når handel kommer i stand i oppdragstiden
Megleren har krav på vederlag hvis handel kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes meglerens innsats at handelen kom i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet, typisk når selgeren har akseptert et bud.
Regelen er streng med vilje. Megleren har lagt ned arbeid i å gjøre boligen kjent, og en kjøper som har hørt om salget, kan ha fått vite det nettopp fordi boligen var lagt ut. Loven krever derfor ikke at megleren beviser at hun fant kjøperen. Det er nok at handelen ble inngått mens oppdraget løp.
For Tonje betyr det at megleren kan kreve full provisjon etter avtalen hvis hun selger til kollegaen mens oppdraget gjelder. Si at avtalen gir 1,5 prosent av en salgssum på 3 800 000 kroner. Da kan megleren kreve 57 000 kroner, selv om hun ikke har vært med på salget.
Selge selv med megleravtale: unntaket står i avtalen
Bestemmelsen kan fravikes ved avtale (eiendomsmeglingsloven § 7-3, fjerde ledd). Oppdragsavtalen skal opplyse om megleren har rett til vederlag for handel sluttet gjennom andre eller uten mellommann, og i så fall på hvilke vilkår (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd nr. 8). Les dette punktet i din avtale. Noen avtaler gir megleren full provisjon, andre en redusert sats eller bare betaling for arbeid som er gjort.
Vet du allerede om mulige kjøpere når du signerer, kan du be om at de unntas ved navn. Det er den sikreste måten å beholde friheten til å selge til dem uten provisjon. Når det står i avtalen at handel med dem ikke utløser vederlag, gjelder det.
Hvis du vil selge selv, si opp først
Du kan si opp oppdraget når som helst, uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd). Sier Tonje opp før hun blir enig med kollegaen, har megleren ikke krav etter første ledd, fordi handelen ikke kom i stand i oppdragstiden. Megleren har likevel krav på rimelig vederlag for arbeid hun har gjort, og på avtalte utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). Hva det kan bli, står i Kan du si opp megleren når som helst?.
Men oppsigelsen løser ikke alt. Megleren har også krav på vederlag hvis handel kommer i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute, med noen hun forhandlet med i oppdragstiden, eller som etter forespørsel fikk opplysninger om boligen fra henne (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Var kollegaen på visning eller ba han om salgsoppgaven, kan megleren altså kreve provisjon selv etter oppsigelsen. Hadde han aldri kontakt med megleren, gjelder ikke denne regelen. Mer om dette står i Etter at megleravtalen er ute: kan megleren kreve provisjon?.
Sier du opp bare for å slippe provisjonen etter at du og kjøperen i praksis er enige, kan megleren hevde at handelen kom i stand i oppdragstiden. Si derfor opp før dere blir enige om pris, ikke etter.
Megleren skal få vite om direkte henvendelser
Megleren skal oppfordre deg til ikke å inngå avtale direkte med en budgiver, men henvise til henne, og til å snakke med henne hvis du får bud direkte (eiendomsmeglingsloven § 6-8, andre ledd). Det er en plikt for megleren, ikke for deg, men den viser hvordan loven ser på saken. Megleren har ansvar for budrunden, og hun kan ikke ivareta dine interesser hvis hun ikke vet om budene.
Får du en henvendelse direkte, er det ofte best å sende den videre til megleren. Kollegaen kan legge inn et skriftlig bud gjennom henne. Da får du hjelp med kontrakt, oppgjør og kontroll av finansieringen, og megleren gjør jobben hun får betalt for.
Selger du til noen du kjenner
Mange som selger til familie, venner eller kolleger, gjør det helt uten megler, eller med hjelp bare til oppgjøret. Har du ikke signert noen avtale med megler ennå, er det enklest. Har du signert, er valget mellom å la megleren gjennomføre salget, eller å si opp og vurdere risikoen for provisjonskrav. Mer om dette finner du i Selge til en du kjenner: trenger du megler da?.
Tonje leste avtalen og så at den ga full provisjon ved salg gjennom andre. Hun lot kollegaen by gjennom megleren og forhandlet ned provisjonen, siden salget krevde lite arbeid.
Kort oppsummert
- Kommer handel i stand i oppdragstiden, har megleren krav på vederlag, selv om du fant kjøperen.
- Regelen kan fravikes, så les hva avtalen sier om salg gjennom andre.
- Kjenner du mulige kjøpere, be om at de unntas ved navn før du signerer.
- Sier du opp før dere blir enige, faller kravet etter oppdragstiden bort, men etterløpsregelen kan gjelde.
- Megleren har uansett krav på rimelig betaling for arbeid som er gjort.