Sjekkliste: les dette i oppdragsavtalen før du signerer
Før du signerer oppdragsavtalen med megleren, bør du sjekke sju ting: vederlaget ved salg, vederlaget hvis boligen ikke blir solgt, utleggene, det samlede kostnadsoverslaget, varigheten, hva som gjelder hvis du selger uten megleren, og hvem som er ansvarlig megler. Alt dette skal stå i avtalen etter eiendomsmeglingsloven § 6-4. Sjekklisten under går gjennom punktene i den rekkefølgen de pleier å komme i avtalen. Mangler et punkt, kan du be om at det skrives inn før du signerer.
Mona fikk oppdragsavtalen lagt på kjøkkenbordet etter befaringen. Seks sider, liten skrift og en penn ved siden av. Megleren sa at det var en standardavtale. Det stemmer ofte, men tallene og valgene i den er dine, og de bestemmer hva salget koster og hvor bundet du er.
Sjekkliste for oppdragsavtalen
Loven lister opp hva oppdragsavtalen minst skal inneholde (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Når du selger som privatperson, kan kravene ikke avtales bort (eiendomsmeglingsloven § 1-3). Avtalen skal også være skriftlig og signert av deg og ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4, tredje ledd). Gå gjennom disse punktene:
- partene, med navn, adresse og organisasjonsnummer eller fødselsnummer,
- hva oppdraget gjelder (salg) og hvilken eiendom,
- vederlaget, både ved salg og hvis handel ikke kommer i stand,
- utleggene, med et overslag,
- et samlet, spesifisert kostnadsoverslag,
- varighet og oppsigelse,
- rett til vederlag hvis boligen selges uten megleren,
- om en annen megler har hatt oppdraget de siste tre månedene,
- klageordningen, og hvem som er ansvarlig megler og eventuelle fullmektiger.
De neste avsnittene går gjennom punktene som oftest gir overraskelser.
Vederlaget: provisjon, fastpris eller timepris
Sjekk hvordan vederlaget (det megleren tar betalt for arbeidet) er beregnet. Provisjon er en prosent av salgssummen. Satsen kan ikke øke når salgssummen øker (eiendomsmeglingsloven § 7-2, første ledd). Ofte står det i tillegg et minstebeløp, og da er det minstebeløpet som gjelder hvis boligen selges billig.
Megleren skal også ha gitt deg et skriftlig tilbud basert på timepris, med et anslag over hvor mange timer oppdraget tar (eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd). Har du ikke sett det, be om det før du signerer. Hva valget mellom formene betyr, står i fastpris eller provisjon.
Hva du betaler hvis boligen ikke blir solgt
Avtalen skal si hva megleren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Vanligvis er det timepris med et tak, pluss utlegg. Les beløpet og regn på det. Si at taket er 25 000 kroner og at du har avtalt annonsepakke og foto for 18 000 kroner. Blir boligen ikke solgt, kan regningen da bli på inntil 43 000 kroner.
Sjekk også hva som skjer om du sier opp selv. Megleren har da krav på et rimelig vederlag for utført arbeid (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). En avtale som gir megleren mer enn det, holder ikke.
Utlegg og samlet kostnadsoverslag
Utlegg er kostnader megleren betaler til andre for deg, som annonser, foto og opplysninger fra kommunen. Megleren kan bare kreve dekket utlegg som er spesifisert i avtalen (eiendomsmeglingsloven § 7-5). Se etter hver post: hva den er, hva den koster, og om den er valgfri.
Avtalen skal ha et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utleggene. Legg sammen tallene selv og sammenlign med tilbudene fra andre meglere. Er det poster du ikke har bedt om, for eksempel styling eller ekstra annonsering, kan du stryke dem. Megleren kan ikke sette som vilkår at du kjøper ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-3, fjerde ledd). Hvordan overslaget brukes senere, står i kostnadsoverslag fra megler.
Varighet, oppsigelse og salg uten megler
Oppdraget kan vare i høyst seks måneder, og en fornyelse skal være skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-5, første ledd). Står det en lengre periode, gjelder seks måneder. Du kan si opp uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd).
Les nøye klausulen om salg uten megleren. Selges boligen mens oppdraget løper, har megleren krav på vederlag selv om salget ikke skyldes meglerens innsats (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Selger du innen tre måneder etter oppdraget til noen megleren har forhandlet med eller gitt opplysninger, har megleren også krav (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Disse reglene kan avtales bort eller endres (eiendomsmeglingsloven § 7-3, fjerde ledd). Har du allerede en mulig kjøper i familien eller nabolaget, er dette punktet å forhandle om.
Hvem som gjør jobben, og hvor du klager
Avtalen skal oppgi hvem som er ansvarlig megler, og eventuelle eiendomsmeglerfullmektiger som skal arbeide med oppdraget. Det er den ansvarlige megleren som skal gjøre de viktigste delene av jobben selv, som befaring, råd og budrunde (eiendomsmeglingsforskriften § 6-1, første ledd). Var det en annen person på befaringen enn den som står i avtalen, spør hvorfor.
Avtalen skal også si hvordan du kan klage, og om en annen megler har hatt oppdraget de siste tre månedene. Det siste punktet viser om en tidligere megler kan ha et krav hvis boligen selges til en kjøper de har vært i kontakt med.
Mona strøk to tilleggstjenester, ba om timeprisstilbudet og fikk skrevet inn at en navngitt kollega som var interessert i leiligheten, var unntatt fra provisjonen. Så signerte hun.
Kort oppsummert
- Oppdragsavtalen skal være skriftlig, signert og inneholde minst punktene i eiendomsmeglingsloven § 6-4.
- Regn ut hva det koster hvis boligen ikke blir solgt.
- Sjekk hver utleggspost og stryk tilleggstjenester du ikke vil ha.
- Oppdraget varer høyst seks måneder, og du kan si opp uten varsel.
- Har du en kjent kjøper, forhandle om unntak fra provisjonen før du signerer.