Hvor lenge varer en megleravtale? Maks seks måneder
En oppdragsavtale med eiendomsmegler kan vare i høyst seks måneder. Den kan fornyes for inntil seks nye måneder om gangen, men fornyelsen må være skriftlig. Som privatperson kan du ikke avtale en lengre periode, og du kan si opp oppdraget uten varsel når som helst i perioden. Når tiden er ute, kan megleren fortsatt ha krav på provisjon i tre måneder hvis du selger til noen hun var i kontakt med.
Julie la ut leiligheten i september og har fortsatt ikke solgt i februar. Oppdragsavtalen hun signerte, sier at oppdraget varer i seks måneder. Hun lurer på hva som skjer når de seks månedene er over, og om hun er bundet til megleren hvis hun vil prøve en annen.
Seks måneder er lovens maksimum
Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder (eiendomsmeglingsloven § 6-5, første ledd). Oppdragsavtalen skal si hvor lenge oppdraget varer (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Står det en kortere periode i avtalen, for eksempel tre måneder, gjelder den. Står det ingen periode, eller en periode som er lengre enn seks måneder, gjelder lovens grense uansett.
Når du selger som privatperson, er du forbruker, og da kan regelen ikke fravikes (eiendomsmeglingsloven § 1-3). En klausul om at oppdraget løper «til boligen er solgt», eller at det fornyes automatisk, binder deg ikke ut over seks måneder. Selger du som selskap, kan dere avtale noe annet.
Fornyelse må være skriftlig
Oppdraget kan fornyes for inntil seks måneder om gangen, og fornyelsen skal være skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-5, første ledd). En muntlig avtale på telefon er ikke nok. En elektronisk signatur, for eksempel med BankID, kan oppfylle kravet. Det er ingen grense for hvor mange ganger oppdraget kan fornyes, men hver fornyelse må avtales på nytt. Mer om dette står i Fornye oppdraget med megleren: må det være skriftlig?.
Fortsetter megleren å jobbe etter at perioden er ute, uten at dere har fornyet skriftlig, har hun ikke et skriftlig fornyet oppdrag å vise til. Får hun likevel solgt boligen, kan det bli strid om hva hun har krav på.
Når du vil ut av oppdragsavtalen før tiden
Seks måneder er ikke en bindingstid. Oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd). Sier du opp, har megleren krav på et rimelig vederlag for arbeidet som er gjort, og på utlegg etter avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). Avtalen skal si hva som gjelder ved oppsigelse. Hva det kan koste, står i Kan du si opp megleren når som helst?.
Varigheten har derfor mest betydning for megleren. Så lenge oppdraget løper, har hun krav på vederlag hvis boligen blir solgt, uansett hvem som fant kjøperen (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Selger Julie leiligheten til en kollega i januar, mens oppdraget fortsatt løper, kan megleren kreve provisjon selv om hun aldri har snakket med kollegaen.
Etter seks måneder: tre måneders etterløp
Når oppdragstiden er ute, er du fri til å velge en ny megler eller selge selv. Men megleren har fortsatt krav på vederlag hvis handel kommer i stand innen tre måneder etter at oppdraget gikk ut, med noen hun forhandlet med i oppdragstiden, eller som etter forespørsel fikk opplysninger om boligen fra henne (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd).
Dette kalles ofte etterløpstiden. Den gjelder ikke alle kjøpere, bare dem megleren faktisk hadde kontakt med om boligen. Selger du til noen helt nye innen tre måneder, har den første megleren ikke krav etter denne regelen. Reglene om vederlag kan fravikes ved avtale (eiendomsmeglingsloven § 7-3, fjerde ledd), så sjekk hva din avtale sier. Mer om etterløpet står i Etter at megleravtalen er ute: kan megleren kreve provisjon?.
Slik bruker du fristen
Noter datoen oppdraget utløper når du signerer. Kommer du mot slutten uten at boligen er solgt, kan du velge mellom å fornye skriftlig, la oppdraget gå ut, eller si opp og bytte megler. Ber megleren deg signere en fornyelse, kan du forhandle om vilkårene. Du kan for eksempel be om kortere fornyelse, lavere faste kostnader eller en ny markedsplan.
Går du videre til ny megler, be den gamle om en liste over interessenter hun har hatt kontakt med. Den nye megleren skal få vite at noen andre har hatt oppdraget de siste tre månedene, og dette skal stå i den nye oppdragsavtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-4).
Julie valgte å la oppdraget gå ut og tok inn en ny megler. Hun fikk en liste over de fire som hadde vært på visning og bedt om salgsoppgaven. Den nye megleren la dem inn i oppdragsavtalen med en egen regel for provisjon.
Kort oppsummert
- Oppdraget kan vare i høyst seks måneder, også om avtalen sier noe annet.
- Fornyelse kan skje for inntil seks måneder om gangen og må være skriftlig.
- Du kan si opp når som helst, men må betale rimelig vederlag for utført arbeid.
- I tre måneder etter utløpet kan megleren kreve provisjon ved salg til interessenter hun hadde kontakt med.
- Noter utløpsdatoen og bestem i god tid om du vil fornye, bytte eller vente.