Kostnadsoverslag fra megler: hvor bindende er det?

Et kostnadsoverslag megler lager, skal være samlet og spesifisert

Oppdragsavtalen skal inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og alle utleggene (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd nr. 6). Vederlag er det megleren tar betalt for arbeidet. Utlegg er kostnader megleren betaler til andre for deg, som annonser, foto og innhenting av dokumenter. Avtalen skal også si hva som er avtalt om vederlaget, og hva som er avtalt om utleggene, med et overslag over størrelsen (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd nr. 4 og 5).

Når du selger som privatperson, kan disse kravene ikke fravikes (eiendomsmeglingsloven § 1-3). Overslaget skal altså gi deg et realistisk bilde av hva salget koster, fordelt på poster.

Provisjon og fastpris: avtalt pris er avtalt pris

Har dere avtalt provisjon eller en fast pris, følger vederlaget av avtalen, ikke av overslaget. Provisjonen er en prosent av salgssummen, og overslaget bygger på en antatt salgssum. Selges boligen for mer enn antatt, blir provisjonen høyere. Si at avtalen gir 1,5 prosent, og overslaget bygger på en salgssum på 4 millioner kroner, altså 60 000 kroner. Selges boligen for 4,3 millioner, blir provisjonen 64 500 kroner. Det er ikke et brudd på overslaget, men en følge av avtalen.

Faste gebyrer, for eksempel for tilrettelegging eller oppgjør, kan heller ikke økes uten at dere avtaler det. Står de i avtalen med et beløp, er det det beløpet som gjelder.

Timepris: megleren må varsle

Megleren skal gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris, med et anslag over tiden som trengs (eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd). Tilbudet skal vise timeprisen med merverdiavgift, anslått tid for hver fase av salget, samlet anslått tid og samlet vederlag (forskrift om eiendomsmegling § 7-1). Velger du timepris, skal megleren varsle deg hvis tiden hun bruker, ventes å bli vesentlig høyere enn overslaget.

Loven sier ikke hvor mye som er «vesentlig», og den sier ikke uttrykkelig hva som skjer hvis megleren ikke varsler. Men varslingsplikten skal gi deg mulighet til å stoppe opp, endre planen eller si opp før kostnadene løper fra deg. Har megleren ikke varslet, og kostnadene ble vesentlig høyere, har du et godt argument for at du ikke skal betale for den delen. Brudd på pliktene kan også gi grunnlag for å kreve vederlaget satt ned (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Hva du kan gjøre når regningen er høyere enn tilbudet, står i Kan megleren kreve mer enn tilbudet sa?.

Finanstilsynet sendte i august 2026 på høring et forslag om endringer i reglene for timepristilbud. Forslaget er ikke vedtatt, og reglene over gjelder fortsatt.

Utlegg: bare det som står i avtalen

Megleren kan kreve dekket utlegg som er spesifisert i oppdragsavtalen (eiendomsmeglingsloven § 7-5). Utlegg som ikke står der, har hun som utgangspunkt ikke krav på å få dekket. Vil megleren bestille en ekstra annonsepakke eller ny fotografering underveis, bør hun derfor avtale det med deg først. Det er også det som er naturlig når pengene er dine.

For Rune betyr det at den ekstra annonserunden bare kan faktureres hvis den var spesifisert i avtalen, eller han godtok den underveis. Flere visninger koster bare mer hvis avtalen gir megleren betalt per time eller per visning.

Regningen skal vise hva du betaler for

Uansett vederlagsform skal megleren skrive regning som gjør det mulig å bedømme arten og omfanget av arbeidet (eiendomsmeglingsloven § 7-2, tredje ledd). Regningen skal vise tiden fordelt på faser som befaring, salgsforberedelse, visninger, budrunde, kontrakt og oppgjør, og ha en spesifisert oversikt over alle utlegg (forskrift om eiendomsmegling § 7-2). Sammenlign regningen med overslaget, post for post.

Er du uenig, skriv til megleren og be om en forklaring på hver post som er høyere enn overslaget. Du kan holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer kravet ditt (eiendomsmeglingsloven § 7-4, andre ledd). Megleren kan ikke trekke vederlaget fra klientkontoen uten at du har samtykket etter at handel er kommet i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4, tredje ledd). Blir dere ikke enige, kan du ta saken til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.

Rune fikk trukket fra den ekstra annonserunden, som ikke var avtalt. Provisjonen var høyere fordi salgssummen var høyere enn antatt, og den betalte han.

Kort oppsummert

• Oppdragsavtalen skal ha et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over vederlag og utlegg.
• Avtalt provisjon og faste gebyrer følger avtalen, ikke overslaget.
• Ved timepris skal megleren varsle hvis tiden ventes å bli vesentlig høyere.
• Utlegg som ikke er spesifisert i avtalen, har megleren som utgangspunkt ikke krav på.
• Regningen skal vise tid per fase og alle utlegg, så du kan sammenligne med overslaget.