Varsel om ekspropriasjon kom kort tid etter kjøpet

Hva et varsel om ekspropriasjon betyr for deg

Et forhåndsvarsel om ekspropriasjon betyr at kommunen vurderer å ta hele eller deler av eiendommen din for et formål som planen åpner for, for eksempel vei eller ledning. En reguleringsplan er grunnlag for ekspropriasjon (plan- og bygningsloven § 12-4). Varselet er ikke selve vedtaket. Det gir deg mulighet til å uttale deg og lar deg forberede krav om erstatning.

Har du fått forhåndsvarsel, kan kommunen utsette behandlingen av en byggesøknad fra deg i inntil 12 uker (plan- og bygningsloven § 21-4). Har du planlagt ombygging eller tilbygg, må du derfor regne med at søknaden kan bli stående.

Ekspropriasjon etter kjøp: hvem har krav på hva

Det er to forskjellige forhold, og de bør ikke blandes sammen. Overfor kommunen står du som eier og har rett til å uttale deg og til å få erstatning hvis eiendommen blir ekspropriert. Overfor selgeren er spørsmålet om han kjente til planen eller varselet, og om du hadde grunn til å regne med å få vite det.

Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Du må også kunne vise at det trolig virket inn på kjøpet at opplysningen uteble. Megleren skal opplyse om eiendommens forhold til endelige offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7), og forholdet mellom planen og eiendommen kan derfor være noe salgsoppgaven skulle si noe om.

Tidsforløpet avgjør mye

Kort tid mellom kjøpet og varselet er ikke bevis for at selgeren visste. Men det kan være en pekepinn på at saken var i gang før salget. Avgjørende er hva selgeren faktisk visste. Har selgeren selv fått varsel, deltatt i høringer eller hatt brev fra kommunen før salget, er det noe annet enn hvis kommunen først startet prosessen etter at handelen var avtalt.

Hva som skjedde etter at du bandt deg, kan selgeren ikke gjøres ansvarlig for. Sjekk kommunens saksinnsyn, planhistorikk og eventuelle høringsdokumenter, og se når planen ble vedtatt. Er den vedtatt før salget, er det et sterkere argument for at forholdet fantes da kjøpet ble avtalt.

Slik gikk det for Pål

Pål kjøpte et rekkehus i juni. I august kom et forhåndsvarsel om at kommunen vurderte å ekspropriere en stripe av tomta til en gang- og sykkelvei. Han hadde også planlagt å bygge en carport i høst.

Pål ba om planhistorikken og så at reguleringsplanen for gang- og sykkelveien var vedtatt fire år før salget. Salgsoppgaven nevnte ikke planen, og han fikk ingen kartutskrift som viste stripen. Han skrev til selgeren og megleren og la ved planen.

Selgeren svarte at han aldri hadde hørt fra kommunen om at veien skulle bygges og trodde planen var lagt bort. Megleren mente at planen var åpen for alle. Pål hadde likevel et poeng, siden megleren skal opplyse om endelige offentlige planer. Selgeren gikk til slutt med på et lite prisavslag. Erstatningen for stripen han mistet, fikk han av kommunen, i en egen prosess.

Hva kjøperens kunnskap betyr

Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, og det gjelder det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Sto planen i prospektet eller på et kart i vedleggene, taler det mot deg. Har du bare hatt mulighet til å slå opp i kommunens kartløsning, begrenser ikke det selgerens opplysningsplikt.

Har du fått et rådighetsbånd på eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende, uten egenandel (avhendingslova § 4-18). Om en ekspropriasjon kan regnes som et slikt bånd, er ikke like klart, så vurderingen må gjøres etter nøye lesing av planen.

Hva du kan kreve

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag eller erstatning. Kravet mot kommunen om erstatning for det som tas, er en egen sak. Den generelle gjennomgangen av frister og hvordan du sier fra til selgeren, står i artikkelen om krav mot selgeren når kommunen kommer etter kjøpet.

Kommer kravet fra anlegg av vann og avløp, se artikkelen om anleggsbidrag for vann og avløp etter kjøpet. Er saken en boplikt eller konsesjon, står det om det i artikkelen om konsesjon og boplikt som ikke ble nevnt. Kom det andre brev fra kommunen, kan du lese om selgeren som hadde fått varsel før salget.

Kort oppsummert

• Ekspropriasjon etter kjøp gir deg erstatning fra kommunen, og krav mot selgeren bare hvis han skulle sagt fra.
• Forhåndsvarsel om ekspropriasjon kan gi kommunen rett til å utsette en byggesøknad i inntil 12 uker.
• Tidspunktet for når planen ble vedtatt, er det viktigste beviset mot selgeren.
• Megleren skal opplyse om endelige offentlige planer, og mangler det, styrker det saken din.
• Har du selv fått planen i salgsdokumentene, kan kravet mot selgeren falle bort.