Har selger plikt til å fortelle om kommunens planer?

Slik virker selgerens plikt til å opplyse om planer

Avhendingslova har en generell regel om manglende opplysninger. Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått vite om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite (avhendingslova § 3-7). I tillegg må det kunne antas at det virket inn på avtalen at opplysningen uteble.

Regelen nevner ikke kommunale planer spesielt. Den gjelder likevel også dem. En plan som endrer omgivelsene, kan påvirke både verdi og bruk. Det avgjørende er om selgeren visste om planen, og om en vanlig kjøper ville ha villet vite om den før budet.

Har selgeren fått brev fra kommunen, vært på informasjonsmøte eller deltatt i høring, er det lett å si at han kjente til planen. Har han bare hørt rykter, er vurderingen vanskeligere. Da ligger det nærmere at det ikke var en opplysning han måtte gi videre.

Hva megleren skal opplyse om

Megleren har en egen plikt. Salgsoppgaven skal blant annet si noe om eiendommens forhold til endelige offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Megleren skal sørge for at du skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen.

En vedtatt reguleringsplan er bindende for nye tiltak og utvidelser fra kommunestyrets vedtak (plan- og bygningsloven § 12-4). Den kan altså sette grenser for hva du selv kan bygge, og den kan være grunnlag for ekspropriasjon (tvungen avståelse av grunn eller rettigheter). Derfor hører slike planer naturlig hjemme i salgsoppgaven.

Er planen bare på forslags- eller høringsstadiet, er den ikke «endelig». Da gjelder ikke meglerens spesifikke plikt på samme måte. Selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 kan likevel komme inn hvis han kjente til forslaget og det kunne påvirke avtalen.

Hva som svekker kravet ditt

Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-10). Du regnes for å kjenne til det som tydelig står i salgsdokumentene du fikk anledning til å lese. Har du selv undersøkt eiendommen, eller ikke fulgt en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan du heller ikke bruke det du burde oppdaget.

Dette begrenser likevel ikke selgerens opplysningsplikt. Selv om du kunne funnet planen på kommunens nettsider, kan selgeren være ansvarlig hvis han visste om den og holdt den tilbake.

Slik gikk det for Ronja

Ronja kjøpte en enebolig med utsikt mot et ubebygd område. Salgsoppgaven nevnte ingenting om planer for området. To måneder etter overtakelsen fikk hun brev fra kommunen om en reguleringsplan for boligblokker på tomten foran huset.

Ronja fant ut at selgeren hadde svart på et høringsbrev om planen året før. Hun skrev til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren svarte først at planen var offentlig. Da Ronja la fram høringsuttalelsen hans, godtok han at han hadde kjent til planen, og at utsikten hadde stått sentralt i annonsen. De ble enige om et prisavslag som Ronja fikk godskrevet, og hun beholdt huset.

Utfallet hadde vært et annet hvis selgeren aldri hadde hørt om planen. Da hadde Ronja måttet vise at han burde ha visst om den.

Hva du kan kreve

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning og eventuelt heve kjøpet. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette mangelen (avhendingslova § 4-12). Når forholdet er en plan du ikke kan «rette», blir vurderingen mer skjønnsmessig, og du bør regne med tvil om hvor mye verdien faktisk falt.

Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er høy. En plan som ikke ødelegger bruken av boligen, er sjelden nok. Gjelder saken pålegg som kommunen allerede har gitt, kan du lese mer i pilaren om pålegg fra kommunen som kom etter kjøpet.

Ønsker du å gå på megleren i stedet for eller i tillegg til selgeren, står det mer i meglerens opplysningsplikt. Hadde selgeren fått konkrete varsler før salget, finner du det i selger hadde fått varsel fra kommunen.

Slik dokumenterer du at selgeren visste

• Be kommunen om innsyn i saksdokumenter for planen. Alle kan kreve innsyn i journaler og saksdokumenter hos et offentlig organ, med mindre loven sier noe annet.
• Se om selgeren står som høringspart, nabo eller varslet grunneier.
• Hold salgsoppgave, annonse og meldinger med megleren samlet.
• Noter når du fikk kjennskap til planen, slik at du kan si fra i tide.

Kort oppsummert

• Selgerens opplysningsplikt om kommunale planer gjelder det han kjente til og du hadde grunn til å regne med å få vite.
• Megleren skal opplyse om endelige offentlige planer i salgsoppgaven.
• En plan du kjente til da du kjøpte, gir svakt krav, men selgerens plikt til å opplyse blir stående.
• Kravet kan bli prisavslag eller erstatning. Heving krever et vesentlig avtalebrudd.