Løper dagmulkten når uteområdet ikke er ferdig til overtakelsen?

Dagmulkt for uteområdet etter overtakelsen

Dagmulkten etter § 18 er knyttet til at overtakelsen ikke kan skje til rett tid. Den stopper ved overtakelsen. Når du har overtatt, har dagmulkten altså sluttet å løpe.

Er bare deler av arbeidet forsinket etter overtakelsen, gir det ikke dagmulkt. I stedet kan du kreve erstatning for økonomisk tap som skyldes at arbeidet ikke er ferdig til rett tid, etter § 19 andre ledd. Det gjelder i tidsrom uten dagmulkt, og det krever ikke at entreprenøren har vært grovt uaktsom. For en uferdig hage er det derfor tilbakehold og erstatning du bygger på.

Sier avtalen at uteområdet skal være ferdig til overtakelsen, og boligen i praksis ikke er brukbar uten det, for eksempel fordi du ikke kommer deg til inngangsdøren, står saken annerledes. Da kan det være grunn til å si at overtakelsen ikke kan skje.

Slik ser du hva som er avtalt

Start med leveransebeskrivelsen og tegningene som er vedlagt kontrakten. Der står det hva som skal gjøres ute: fall på tomten, grus eller asfalt, sådd plen eller rullegress, gjerde, terrasse og støttemurer. Det som står der, er en del av prisen din.

Står det ikke noe om uteområdet, betyr ikke det at du må klare deg uten. Etter § 13 skal eiendomsdeler og faste innretninger som trengs for å ta boligen i vanlig bruk, nevnes særskilt hvis de ikke er med. Er det ikke gjort, regnes de som en del av ytelsen, med mindre du måtte forstå at de ikke hørte med. En bruksklar tilkomst til inngangsdøren er et slikt punkt, mens en ferdig hage normalt ikke er det.

Opplysninger i markedsføringen og salgsmaterialet kan også gjøre at resultatet er mangelfullt hvis det ikke svarer til det som ble sagt.

Tilbakehold er det praktiske virkemidlet

Har du krav på grunn av forsinkelsen, kan du etter § 24 holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre at kravet blir dekket. Har du krav på grunn av en mangel, gjelder § 31 med samme innhold.

Beløpet skal stå i forhold til arbeidet som mangler. Holder du tilbake langt mer enn det koster å ferdigstille uteområdet, kan entreprenøren hevde at du har betalt for lite og kreve rente. Be om et pristilbud fra et annet firma, eller be entreprenøren dokumentere hva det koster å gjøre arbeidet. Sluttoppgjøret krever entreprenøren etter overtakelse, jf. § 46.

Skriv gjenstående arbeid inn i overtakelsesprotokollen med en konkret frist. «Utomhusarbeid utføres våren 2027» er for vagt. «Asfaltering av innkjørsel og sådd plen ferdig innen 15. mai» kan du holde ham til.

Vinteren og frosten

Mange nybygg overtas om høsten eller vinteren, og utomhusarbeid kan ikke utføres i frost. Det er vanlig å avtale at uteområdet gjøres ferdig når været tillater det, og det er lov. Avtalen kan likevel ikke stille deg dårligere enn loven (§ 3).

Står det ikke i avtalen at uteområdet kan utsettes, kan ikke entreprenøren bare skylde på årstiden. Etter § 11 gir en hindring bare mer tid hvis den lå utenfor hans kontroll og han ikke rimelig kunne regne med den. En vanlig vinter er noe en entreprenør normalt må ha regnet med når han avtaler overtakelse i november. Lengden på en slik forlengelse skal også justeres for ulemper eller fordeler av at arbeidet må utsettes til en annen årstid.

Kort oppsummert

• Dagmulkt for uteområde som ikke er ferdig kan du normalt ikke kreve hvis boligen ellers kan overtas, siden dagmulkten stopper ved overtakelsen.
• Står uteområdet i avtalen, er det entreprenørens plikt, og uferdig arbeid er enten forsinkelse eller mangel.
• Du kan holde tilbake nødvendig beløp etter § 24 eller § 31, men beløpet må stå i forhold til arbeidet.
• Få gjenstående arbeid inn i overtakelsesprotokollen med konkret frist.
• Frost er ikke automatisk en grunn til mer tid, med mindre avtalen gir en slik ordning.