Kort sagt: Hovedregelen er at dagmulkten er minst 1 promille (1 ‰) av den totale prisen i kontrakten - per dag. Hvis avtalen også omfatter tomten (rett til grunn), er minstesatsen 0,75 promille per dag. På et hus til noen millioner kroner blir dette flere tusen kroner for hver dag forsinkelsen varer. Satsene står i bustadoppføringslova § 18.

Hva betyr "promille"?

En promille er en tusendel - altså 1/1000. Skriver vi det som prosent, er 1 promille = 0,1 %. Det høres lite ut, men på store summer blir det merkbart. 1 promille av 4 000 000 kroner er 4 000 kroner. Det er beløpet du får per dag. Promille brukes nettopp fordi tallene i et boligprosjekt er så store at prosent ville gitt uhåndterlig høye dagsatser.

De to satsene du må kjenne til

Sats 1 - hovedregelen: minst 1 ‰ per dag. Denne gjelder når entreprenøren bygger på en tomt du allerede eier eller har skaffet deg selv. Da regnes 1 promille av det samlede vederlaget per dag.

Sats 2 - når tomten er med: minst 0,75 ‰ per dag. Omfatter avtalen også rett til grunn - altså at du kjøper både bolig og tomt av entreprenøren - er minstesatsen 0,75 promille per dag. Grunnen til at den er litt lavere, er at tomteverdien inngår i den store totalsummen som mulkten regnes av. Uten en lavere sats ville dagmulkten blitt urimelig høy nettopp fordi tomteverdien blåser opp grunnlaget.

Merk ordet "minst" foran begge satsene. Dere kan avtale en høyere sats i kontrakten, men aldri lavere enn det loven sier. Står det en høyere sats i avtalen din, er det den som gjelder.

Regneeksempel 1 - tomt inkludert

Kristian kjøpte enebolig med tomt for til sammen 6 000 000 kroner. Siden tomten er med, gjelder satsen 0,75 ‰:

6 000 000 × 0,00075 = 4 500 kroner per dag.

Regneeksempel 2 - du eier tomten fra før

Marit eide tomten selv og betalte entreprenøren 3 200 000 kroner for å bygge huset på den. Her gjelder hovedregelen på 1 ‰:

3 200 000 × 0,001 = 3 200 kroner per dag.

Regneeksempel 3 - rimeligere prosjekt

Selv på et mindre prosjekt blir summen følbar. Tobias eide tomten og betalte 1 800 000 kroner for å bygge en liten enebolig:

1 800 000 × 0,001 = 1 800 kroner per dag.

En nedre grense knyttet til grunnbeløpet

Loven har også en sikkerhetsventil: dagmulkten skal aldri være mindre enn 0,5 prosent av folketrygdens grunnbeløp (som forkortes G) per dag, regnet ut fra tidspunktet da forsinkelsen startet. Grunnbeløpet er et tall staten fastsetter på nytt hvert år, og det brukes som måleenhet i mange sammenhenger. Denne regelen sikrer at du får en anstendig dagsats selv om prosjektet er rimelig. For de fleste vanlige boligbygg er det likevel promillesatsen som blir det høyeste beløpet - og dermed den som gjelder i praksis.

Husk: en øvre grense på antall dager

Selv om dagsatsen kan bli høy, er det et tak på hvor mange dager mulkten løper - høyst 100 dager (§ 18). Det betyr at det høyeste du kan få på de tre eksemplene over, er dagsatsen ganget med 100. For Kristian blir maks 4 500 × 100 = 450 000 kroner. Mer om taket i artikkel 65.

Slik finner du din egen sats steg for steg

  1. Finn totalprisen (det samlede vederlaget) i kontrakten din.
  2. Sjekk om tomten er en del av avtalen. Med tomt: 0,75 ‰. Uten: 1 ‰.
  3. Gang totalprisen med satsen for å finne kronebeløpet per dag.
  4. Les kontrakten på nytt - står det en høyere avtalt sats, er det den du bruker.
  5. Sjekk grunnbeløpsregelen hvis prosjektet er lite, for å se om den gir et høyere minstebeløp.

Et tips om hva "samlet vederlag" omfatter

Det samlede vederlaget er hele prisen entreprenøren skal ha etter avtalen. Bestilte du endringer eller tilleggsarbeid underveis som økte totalprisen, regnes normalt også dette med i grunnlaget. Det er en fordel for deg, fordi et høyere grunnlag gir en høyere dagsats. Er du usikker på hva som inngår, kan du be entreprenøren om en oppstilling av totalsummen.

Tabell: dagsats ved ulike priser

For å gi deg en følelse av tallene, her er noen vanlige eksempler. Husk at dette er minstesatser, og at dere kan ha avtalt mer.

  • 2 000 000 kr, du eier tomten (1 ‰): 2 000 kr/dag. Maks (100 dager): 200 000 kr.
  • 3 000 000 kr med tomt (0,75 ‰): 2 250 kr/dag. Maks: 225 000 kr.
  • 4 000 000 kr med tomt (0,75 ‰): 3 000 kr/dag. Maks: 300 000 kr.
  • 5 000 000 kr med tomt (0,75 ‰): 3 750 kr/dag. Maks: 375 000 kr.
  • 6 000 000 kr med tomt (0,75 ‰): 4 500 kr/dag. Maks: 450 000 kr.

Som du ser, blir summene betydelige selv på korte forsinkelser. En måneds forsinkelse på et hus til 4 millioner med tomt gir rundt 90 000 kroner.

Kan dere avtale lavere sats?

Nei. Loven beskytter deg ved at satsene i § 18 er minstesatser. Skulle kontrakten din inneholde en lavere dagmulktsats enn loven krever, gjelder den ikke - loven går foran til din fordel. Dette er fordi bustadoppføringslova er det som kalles en vernelov: den kan ikke fravikes til ugunst for forbrukeren. Finner du en mistenkelig lav sats i kontrakten, er det god grunn til å ta det opp eller søke råd.

Regneeksempel 4 - hele veien fra sats til sluttsum

For å vise hvordan satsen fra denne artikkelen blir til et faktisk kronebeløp, følger vi Ingrid. Hun kjøpte en ny leilighet der både bolig og tomteandel inngikk, til et samlet vederlag på 3 800 000 kroner. Siden rett til grunn var med i avtalen, gjelder minstesatsen på 0,75 ‰:

3 800 000 × 0,00075 = 2 850 kroner per dag.

Leiligheten ble 30 dager forsinket. Ingrids samlede dagmulkt ble dermed 2 850 × 30 = 85 500 kroner. Hadde Ingrid i stedet eid tomten fra før og bare betalt entreprenøren for selve bygget, ville hovedregelen på 1 ‰ gjeldt, og dagsatsen blitt 3 800 × tusendelen = 3 800 kroner per dag - altså høyere. Dette illustrerer hvorfor det er så viktig å sjekke hvilken av de to satsene som gjelder for nettopp din avtale før du regner.

Vanlig feil: å blande promille og prosent

En klassisk tabbe når folk regner ut dagmulkten selv, er å forveksle promille med prosent. Husk at 1 promille er en tusendel (0,001), mens 1 prosent er en hundredel (0,01) - altså ti ganger så mye. Bruker du prosent ved en feil, får du et tall som er ti ganger for høyt, og et krav på det vil entreprenøren raskt avvise. En enkel måte å unngå feilen på: gang totalprisen med 0,001 (for 1 ‰) eller med 0,00075 (for 0,75 ‰). En annen huskeregel er at 1 ‰ ganske enkelt er totalprisen delt på 1000. Er huset 4 000 000 kroner, blir 1 promille 4 000 kroner - du flytter rett og slett komma tre plasser til venstre.

Hva med merverdiavgift i grunnlaget?

Et spørsmål mange lurer på er om dagsatsen regnes av prisen med eller uten merverdiavgift. Som forbruker betaler du normalt prisen inkludert mva, og det er den totale prisen du faktisk skal betale etter avtalen som er grunnlaget. Det betyr at du i praksis regner av bruttoprisen - den summen som står som totalpris i kontrakten din. Er du i tvil om hva som er det riktige grunnlaget, be entreprenøren om en skriftlig oppstilling av det samlede vederlaget, så slipper du å gjette.

Kort oppsummert

Dagmulkten er minst 1 promille av totalprisen per dag, eller minst 0,75 promille hvis tomten er en del av avtalen (§ 18). På en bolig til flere millioner betyr det typisk mellom 3 000 og 5 000 kroner for hver dag. Det finnes en nedre grense knyttet til grunnbeløpet som beskytter deg på små prosjekter, og dere kan avtale en høyere sats, men aldri lavere. Slå opp totalprisen i kontrakten og avgjør om tomten er med, så regner du raskt ut din egen dagsats.