Leie tilbake etter salget: kan du bo videre en stund?
Ja, du kan leie tilbake boligen du har solgt hvis kjøperen går med på det. Når du betaler leie for å bo der etter overtakelsen, er det en vanlig leieavtale, og husleieloven gjelder. En tidsbestemt leieavtale for bolig skal som hovedregel vare minst tre år, men kortere tid er lov når kjøperen selv skal flytte inn og har gitt deg skriftlig beskjed om grunnen. Uten et slikt skriftlig grunnlag kan avtalen bli regnet som tidsubestemt.
Tormod solgte eneboligen sin i mars. Den nye leiligheten han hadde kjøpt, var ikke ferdig før i august. Kjøperne av huset skulle overta 1. mai, men de jobbet i utlandet til høsten og trengte ikke huset før 1. september. Begge parter så en løsning: Tormod kunne leie huset tilbake i fire måneder.
Leie tilbake boligen: to måter å løse det på
Det finnes to vanlige måter å bli boende på etter et salg.
Den første er å avtale en senere overtakelse. Da er du fortsatt eier fram til overtakelsen, og du bærer kostnadene ved boligen til da (avhendingslova § 2-5). Det krever ingen leieavtale. Ulempen er at kjøperen kanskje ikke vil vente med å overta, og at det kan påvirke prisen. Se lang overtakelse.
Den andre er at kjøperen overtar til avtalt tid, betaler kjøpesummen og blir eier, og at du deretter leier boligen av kjøperen. Det er dette som kalles å leie tilbake. Det gir deg pengene fra salget tidligere, men du betaler leie.
Når husleieloven gjelder
Husleieloven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag (husleieloven § 1-1). Betaler du leie, gjelder loven fullt ut. Den kan ikke fravikes til ugunst for deg som leier av bolig (husleieloven § 1-2).
Skal du bo der gratis, er det ikke en leieavtale i lovens forstand. Da gjelder ikke husleieloven, og dere må avtale alt selv. Det er sjelden lurt for noen av dere.
Leieavtalen kan være muntlig, men begge kan kreve den satt opp skriftlig (husleieloven § 1-4). Skriv den ned. Ta med leiebeløp, start- og sluttdato, hvem som betaler strøm, og hva som skal skje med møblene dine.
Hvor kort kan leieavtalen være?
Det er her mange går feil. En tidsbestemt leieavtale for bolig kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år (husleieloven § 9-3, første ledd). Fire måneder er langt under.
Det finnes unntak. Minstetiden gjelder ikke hvis husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen i husstanden, eller hvis utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen (husleieloven § 9-3, første ledd). Når kjøperne selv skal flytte inn, passer det første unntaket.
Unntaket har to vilkår. Kjøperen må ha gitt deg skriftlig beskjed om grunnen senest da dere inngikk avtalen. Og boligen må faktisk brukes slik når leietiden er ute (husleieloven § 9-3, andre ledd). Mangler det skriftlige, regnes avtalen som tidsubestemt (husleieloven § 9-3, siste ledd).
En tidsubestemt avtale kan bare sies opp av utleieren med saklig grunn (husleieloven § 9-5), og oppsigelsesfristen er tre måneder til utløpet av en kalendermåned (husleieloven § 9-6). For kjøperen er det en risiko. For deg som leier gir det et sterkere vern, men det er ikke en god grunn til å slurve med avtalen.
Utleieren må også skriftlig opplyse deg om at en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp i leietiden. Er det ikke gjort, kan avtalen sies opp etter de vanlige reglene (husleieloven § 9-2, andre ledd).
Når leietiden er ute
En tidsbestemt avtale opphører av seg selv når leietiden er ute (husleieloven § 9-2, første ledd). Du må flytte uten at kjøperen trenger å si opp.
Blir du boende mer enn tre måneder etter at leietiden er ute, uten at kjøperen skriftlig har bedt deg flytte, går avtalen over til å være tidsubestemt (husleieloven § 9-2, tredje ledd).
Tormod og kjøperne skrev en avtale fra 1. mai til 31. august. Kjøperne skrev i avtalen at de skulle flytte inn selv fra 1. september. Tormod flyttet ut 28. august.
Depositum, leie og risiko
Kjøperen kan kreve depositum, men høyst tilsvarende seks måneders leie (husleieloven § 3-5, første ledd). Depositumet skal stå på en egen konto i ditt navn, og utleieren betaler for å opprette kontoen (husleieloven § 3-5).
Leien er noe dere avtaler. Den bør ligge på et nivå som er rimelig for en bolig av samme type. Tormod betalte 18 000 kroner i måneden, til sammen 72 000 kroner for fire måneder. Til sammenligning ville en senere overtakelse ha latt ham bo uten leie, men da måtte han ha båret felleskostnader og renter selv og ventet på pengene fra salget.
Etter overtakelsen er det kjøperen som har risikoen for boligen (avhendingslova § 2-4, andre ledd). Som leier skal du behandle boligen med tilbørlig aktsomhet (husleieloven § 5-1). Sjekk at du har en innboforsikring som dekker deg som leier, og avklar at kjøperen har tegnet bygningsforsikring.
Gjør overtakelsen ordentlig, selv om du blir boende. Skriv protokoll med strømmåler og tilstand, slik at det er klart hva som gjelder for salget og hva som gjelder for leieforholdet. Se overtakelsesprotokoll.
Kort oppsummert
- Du kan leie tilbake boligen du har solgt hvis kjøperen går med på det, og husleieloven gjelder når du betaler leie.
- En tidsbestemt leieavtale for bolig skal som hovedregel vare minst tre år.
- Kortere leie er lov når kjøperen selv skal bo der og har gitt deg skriftlig beskjed om det før avtalen inngås.
- Uten slik skriftlig beskjed regnes avtalen som tidsubestemt.
- Alternativet er en senere overtakelse, der du forblir eier og ikke trenger leieavtale.