Lang overtakelse for å rekke å kjøpe: koster det deg i pris?
En lang overtakelse kan koste deg noe i pris, fordi noen kjøpere må flytte raskt og derfor ikke byr. Hvor mye, finnes det ingen pålitelig fasit på. Det avhenger av hvor mange interessenter du har, og hvem de er. Et intervall eller «etter avtale» i annonsen gir deg ofte tid uten å skremme bort like mange som en fast, sen dato.
Signe hadde kjøpt en ny leilighet under oppføring som skulle stå ferdig om sju måneder. Hun ville selge den gamle nå, mens markedet var godt, men med overtakelse først når den nye var klar. Megleren sa at sju måneder var lenge, og at noen kjøpere ville falle fra. Signe lurte på hvor mye det ville koste henne.
Hva lang overtakelse betyr for kjøperne
Overtakelse er tidspunktet kjøperen får bruken av boligen. Uten avtale kan kjøperen kreve å overta ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, når hun har oppfylt sine plikter (avhendingslova § 2-3). I praksis avtales datoen i budet.
En lang overtakelse passer for noen kjøpere og ikke for andre. Den passer for kjøpere som selv skal selge først, for dem som har en leieavtale med lang oppsigelsestid, og for dem som har god tid. Den passer dårlig for dem som allerede har solgt, for dem som har sagt opp leiligheten de leier, og for dem som flytter på grunn av jobb.
Jo færre som kan by, desto mindre konkurranse. Det er derfor lang overtakelse kan koste deg i pris.
Hvor mye det kan koste
Det finnes ingen pålitelig statistikk vi kan vise til på hvor mye en lang overtakelse trekker ned prisen. Det avhenger av markedet og boligen.
Du kan likevel regne på hva det betyr hvis én interessent faller fra. Si at boligen har fire interessenter. Det høyeste budet er 4 200 000 kroner, det nest høyeste 4 150 000. Faller den som ville by høyest fra fordi hun ikke kan vente, ender salget kanskje på 4 150 000. Det er 50 000 kroner.
I et marked med mange kjøpere betyr det lite. I et marked med få kjøpere kan det bety at det ikke blir noen budrunde i det hele tatt.
Hva lang overtakelse sparer deg
Kostnaden må sammenlignes med alternativet. Uten lang overtakelse må du enten kjøpe først og eie to boliger, eller selge først og bo et annet sted i mellomtiden.
Signes regnestykke. Si at hun ville måtte leie i fire måneder til 16 000 kroner i måneden, pluss to flyttinger og lagring, til sammen rundt 80 000 kroner. Til gjengjeld ville hun sluppet felleskostnader og renter på den gamle leiligheten i fire måneder, si 15 000 kroner i måneden, 60 000 kroner. Netto merkostnad blir rundt 20 000 kroner, pluss bryet med to flyttinger.
Med lang overtakelse bor hun i den gamle leiligheten til den nye er ferdig. Hun betaler felleskostnader og renter som før, fordi du bærer kostnadene ved boligen fram til kjøperen overtar (avhendingslova § 2-5).
Hvilket valg som lønner seg, avhenger av om prisrisikoen ved lang overtakelse er større enn kostnaden ved å flytte to ganger. Se selge først eller kjøpe først for hvordan risikoen kan regnes i kroner.
Lang overtakelse uten å skremme bort kjøpere
Måten du presenterer overtakelsen på, betyr noe. Tre måter er vanlige:
Fast dato. «Overtakelse 1. mai.» Tydelig, men utelukker alle som ikke passer med akkurat den datoen.
Intervall. «Overtakelse mellom 1. mars og 1. mai.» Gir deg en ramme og åpner for flere kjøpere.
Etter avtale. Ingen dato i annonsen, men megleren opplyser at du ønsker lang overtakelse. Kjøperne foreslår dato i budene, og du kan svare med motbud på datoen. Se motbud fra selger.
Megleren har plikt til å gi deg råd som har betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd). Spør hva megleren vet om interessentene. Har mange spurt om overtakelsen, er det et signal.
Når boligen er ny eller under oppføring
Signes situasjon er vanlig ved kjøp av ny bolig. Ferdigstillelsen kan bli forsinket. Avtaler du en fast overtakelse på den gamle leiligheten og den nye blir forsinket, kan du stå uten bolig.
Vurder et intervall, eller en klausul om at overtakelsen kan flyttes innenfor en ramme hvis den nye ikke er klar. Det må avtales med kjøperen og stå i kontrakten. En slik klausul kan gjøre budet mindre attraktivt for kjøpere, men den beskytter deg.
Kan du ikke overlevere boligen til avtalt tid, har du brutt avtalen. Kjøperen kan da kreve erstatning for tap forsinkelsen påfører henne, og kan holde tilbake kjøpesummen (avhendingslova §§ 4-5, 4-6). Det er en dyrere risiko enn de fleste tror.
Hva Signe gjorde
Signe la ut leiligheten med «overtakelse etter avtale, ønskelig fra mai». Det kom tre bud. Det høyeste hadde overtakelse i februar. Det nest høyeste, 40 000 kroner lavere, hadde overtakelse i juni. Signe ga motbud til den som hadde budt høyest: samme pris, men overtakelse i juni. Budgiveren svarte med et nytt bud på samme pris og overtakelse i mai, og Signe aksepterte. Hun fikk det høyeste beløpet og en dato som passet.
Det gikk fordi hun hadde flere interessenter. Med ett bud ville hun hatt mindre å forhandle med.
Kort oppsummert
- Lang overtakelse kan koste deg i pris fordi noen kjøpere ikke kan vente.
- Det finnes ingen pålitelig fasit på hvor mye. Regn på hva det betyr om én eller to interessenter faller fra.
- Sammenlign med kostnaden ved å flytte to ganger eller eie to boliger.
- Et intervall eller «etter avtale» gir deg ofte tid uten å utelukke like mange kjøpere.
- Kan du ikke overlevere til avtalt tid, kan kjøperen kreve erstatning.