Selge først eller kjøpe først? Risikoen regnet i kroner

Selge først eller kjøpe først: to risikoer du må velge mellom

Det finnes ingen risikofri rekkefølge. Kjøper du først, er risikoen økonomisk: du betaler for to boliger, og du vet ikke hva den gamle blir solgt for. Selger du først, er risikoen praktisk og delvis økonomisk: du må bo et annet sted en periode, og du vet ikke hva den nye vil koste.

Regnestykkene under bruker forutsetninger som står tydelig. Dine tall blir andre. Poenget er å vise hvordan du kan regne, ikke å gi en fasit.

Kjøpe først: dobbel boligkostnad regnet i kroner

Kjøper du først, trenger du som regel mellomfinansiering (et kortsiktig lån som dekker kjøpet til den gamle boligen er solgt). Banken vurderer lånet ut fra hva du antar å skulle låne etter at den gamle boligen er solgt. Finanstilsynet forventer at banken legger en nøktern vurdering av salgsprisen til grunn, slik at lånebehovet ikke blir undervurdert. Det står i Finanstilsynets veiledning om praksis for lån til forbrukere fra desember 2024.

Hassans regnestykke. Rekkehuset koster 6 000 000 kroner pluss dokumentavgift og gebyrer, som kjøperen betaler (avhendingslova § 2-6, tredje ledd). Egenkapitalen fra leiligheten er bundet til den er solgt: 4 420 000 minus 1 800 000 gir 2 620 000 kroner. Mellomfinansieringen må dekke dette beløpet.

Si at renten på mellomfinansieringen er 6 prosent i året. Det gir 2 620 000 × 0,06 / 12 = 13 100 kroner i måneden. Lånet på leiligheten løper også til den er solgt. Med 5 prosent rente er det 7 500 kroner i måneden. I tillegg kommer felleskostnader på 4 000 kroner og strøm og forsikring på boligen han ikke lenger bor i.

Til sammen blir det rundt 26 000 kroner i måneden så lenge han eier begge. Tar salget tre måneder, er det 78 000 kroner. Tar det seks, er det 156 000. Banker kan også ta gebyr for å etablere mellomfinansiering. Mer om kostnadene står i mellomfinansiering.

Kjøpe først: prisrisikoen på boligen du skal selge

Den største risikoen er ikke rentene. Det er prisen. Når du har kjøpt, må du selge. Kommer det ingen bud, eller bare lave bud, er du i en dårlig forhandlingsposisjon.

Si at Hassan regnet med 4 420 000 kroner, men må akseptere 4 200 000 kroner etter fire måneder. Det er 220 000 kroner mindre, i tillegg til 104 000 kroner i ekstra boligkostnader. Til sammen 324 000 kroner.

Eiendom Norge oppgir at prisene steg 5 prosent i Norge i 2025, men med store forskjeller. Stavanger hadde 14 prosent, mens Bodø med Fauske hadde −0,2 prosent. Snittet sier lite om hva som skjer med din bolig.

Det er du som bærer kostnadene ved den gamle boligen fram til kjøperen overtar (avhendingslova § 2-5).

Flytter du ut før salget, mister du ikke uten videre skattefritaket. Gevinsten er skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og brukt hele den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3, andre ledd). Har du bodd der lenge, har du normalt god tid. Detaljene finner du i egne artikler om skatt ved boligsalg.

Selge først: kostnaden ved å stå uten bolig

Selger du først, vet du hva du har å handle for. Risikoen er at du ikke finner noe før du må flytte ut.

Uten avtale om noe annet kan kjøperen kreve å overta ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, når kjøperen har oppfylt sine plikter (avhendingslova § 2-3). I praksis avtaler dere overtakelsen i budet. Du kan be om lang overtakelse, men det kan gjøre boligen mindre attraktiv for noen kjøpere.

Hassans regnestykke hvis han selger først og står uten bolig i tre måneder. Si at en møblert leilighet koster 18 000 kroner i måneden, 54 000 kroner for tre måneder. To flyttinger i stedet for én, si 15 000 kroner ekstra. Lagring av møbler, si 2 000 kroner i måneden, 6 000 kroner.

Husleien er likevel ikke en ren ekstrakostnad. I de tre månedene betaler han ikke renter og felleskostnader på noen egen bolig. Si at det ville vært rundt 18 000 kroner i måneden i rekkehuset. Da veier husleien omtrent opp for det han sparer, og den reelle merkostnaden er flyttingen og lagringen, rundt 21 000 kroner.

Du kan også leie tilbake boligen du har solgt hvis kjøperen går med på det. Da gjelder husleieloven. Se leie tilbake etter salget.

Selge først: prisrisikoen på boligen du skal kjøpe

Den økonomiske risikoen ved å selge først er at prisene stiger mens du leter. Eiendom Norge anslår en prisvekst på 6 prosent i 2026. Si at prisene stiger like mye gjennom året. Tre måneder gir da rundt 1,5 prosent. På et rekkehus til 6 000 000 kroner er det 90 000 kroner.

Anslaget er et anslag. Prisene kan stige mer, mindre eller falle. Men det viser at risikoen ved å selge først også kan måles i kroner.

Legger vi sammen, er Hassans risiko ved å selge først rundt 110 000 kroner i dette eksemplet: 21 000 kroner i merkostnader og 90 000 kroner i mulig prisstigning. Ved å kjøpe først og få dårlig betalt er den 324 000 kroner. Går salget raskt og til forventet pris, er kostnaden ved å kjøpe først mye lavere, rundt 40 000 til 50 000 kroner.

Salgstiden der du bor avgjør mye

Den viktigste enkeltfaktoren er hvor raskt boliger som din blir solgt. Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi oppgir at gjennomsnittlig salgstid i Norge var 71 dager i desember 2025, mot 54 i november. I Bergen var den 20 dager, i Stavanger 26 og i Tønsberg 105.

Bor du i et område med kort salgstid og mange kjøpere, er risikoen ved å kjøpe først mindre. Bor du der boliger ligger lenge ute, er risikoen større. Spør megleren om salgstiden for boliger som ligner din, ikke for kommunen som helhet.

Årstiden betyr også noe. Salgstiden i desember var lengre enn i november. Planlegger du å kjøpe først rett før jul, kan du bli sittende med to boliger lenger enn du tror.

Mellomveier: forbehold, lang overtakelse og samme dag

Det finnes løsninger som deler risikoen.

Du kan by på den nye boligen med forbehold om salg av egen bolig. Da blir du bare bundet hvis du får solgt innen fristen. Selgeren kan si nei, og budet ditt blir mindre attraktivt enn et bud uten forbehold.

Du kan selge med lang eller fleksibel overtakelse, slik at du har tid til å finne noe nytt.

Du kan prøve å få begge overtakelsene på samme dag. Det krever planlegging og at begge kjøperne og selgerne går med på datoene. Se overtakelse samme dag.

Bruker du samme megler for salg og kjøp, kan koordineringen bli enklere. Megleren skal likevel ivareta begge parter i hver handel (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd).

Slik valgte Hassan

Hassan spurte megleren om salgstiden for treroms leiligheter i området. Den var rundt fem uker det siste halvåret. Han fikk et tilbud på mellomfinansiering og regnet med at salget ville ta to måneder.

Han kjøpte først. Leiligheten ble solgt for 4 380 000 kroner, 40 000 kroner under det han hadde regnet med, og kjøperen overtok seks uker etter at Hassan selv hadde overtatt rekkehuset. Seks uker med dobbel boligkostnad ga rundt 39 000 kroner. Til sammen ble resultatet omtrent 80 000 kroner dårligere enn planen. Hadde han solgt først og prisene stått stille, ville merkostnaden trolig vært rundt 21 000 kroner. Til gjengjeld slapp han to flyttinger, letingen etter en leiebolig og risikoen for at rekkehuset ble dyrere eller gikk til en annen. I et område med 105 dagers salgstid kunne regnestykket blitt et helt annet.

Kort oppsummert

• Kjøper du først, er risikoen dobbel boligkostnad og at du må selge billigere enn forventet.
• Selger du først, er risikoen å stå uten bolig og å betale mer for den nye hvis prisene stiger.
• Regn begge risikoene i kroner med dine egne tall: renter, felleskostnader, husleie, flytting og et anslag for prisendring.
• Salgstiden for boliger som din der du bor, er den viktigste enkeltfaktoren.
• Forbehold om salg, lang overtakelse og overtakelse samme dag er mellomveier som deler risikoen.