Kontrakten fra en nettmal manglet viktige punkter

Hva loven fyller inn når kontrakten tier

Avhendingslova (loven om salg av brukt bolig) gjelder for kjøpet uansett hva kontrakten sier, og den er utfyllende. Avtale om salg av fast eiendom kan gjøres skriftlig eller muntlig, og er avtalen muntlig, skal den settes opp skriftlig når en av partene krever det (§ 1-3). Det du og selgeren ikke har avtalt, er dekket av lovens standardregler.

Blant annet gjelder dette:

• Overtakelse og skjøte: Har dere ikke avtalt noe annet, kan du kreve skjøte og overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende (§ 2-3).
• Risiko: Risikoen for boligen går over på deg når du har overtatt bruken (§ 2-4).
• Kostnader og avkastning: Selgeren har avkastningen og bærer kostnadene frem til du overtar (§ 2-5). Du betaler dokumentavgift, tinglysingsgebyr og eventuelle konsesjonskostnader.
• Rydding: Rommene skal være ryddet og rengjort når du overtar (§ 2-2).

Kontrakten trenger derfor ikke fungere som en fullstendig lovtekst. Men den bør si det som er særegent for din handel.

Punktene en nettmal ofte mangler

En nettmal for privatsalg er skrevet for gjennomsnittet. Det som mangler, er ofte akkurat det som er spesielt i din handel. Sjekk om kontrakten sier noe om:

1. hvem som er selger og kjøper, med fødselsnummer og hjemmelsforhold
2. gårds- og bruksnummer og adresse
3. kjøpesum, hvor mye som er betalt som forskudd, og når resten forfaller
4. overtakelsesdato, og hva som skjer hvis en av partene ikke er klar
5. hva som følger med: kjøkken, hvitevarer, ovner, lyskastere, utebod
6. hva selgeren har opplyst om boligen, og hvilke dokumenter du har fått
7. heftelser og hvem som skal slette dem
8. hva som gjelder for forsikring frem til overtakelsen

Om tilbehør kan avhendingslova hjelpe. Til bolighus hører varig innredning og utstyr som er fast montert eller særlig tilpasset bygningen, for eksempel faste varmeanlegg, faste elektriske installasjoner og innebygde kjøkkenmaskiner (§ 3-5). Løse møbler og hvitevarer bør stå i kontrakten.

Slik gikk det for Ruth

Ruth kjøpte en enebolig av en privat selger og brukte en gratis mal fra nettet. Da hun leste kontrakten på nytt to uker senere, så hun at den ikke hadde noe om overtakelsesdato og ikke nevnte hva som fulgte med. På visningen hadde hun forstått at vedovnen, oppvaskmaskinen og hagestuen ble igjen.

Hun skrev et forslag til tillegg med overtakelsesdato, en liste over tilbehør og en setning om at oppvaskmaskinen og vedovnen fulgte med. Selgeren leste, rettet én dato og signerte. Begge fikk hvert sitt eksemplar. Tillegget ble stående, og på overtakelsesdagen var både ovnen og maskinen på plass. Uten tillegget hadde Ruth måttet bygge på loven om tilbehør, som gir mindre forutsigbarhet.

Forbehold i malen som ikke holder

Nettmaler har ofte en klausul om at boligen selges «som den er». Er du forbruker, har «som den er» ingen virkning når det bare er et generelt forbehold (§ 3-9). Forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke din vurdering av boligen, virker heller ikke. Det gjelder selv om selgeren er en privatperson, for forbrukerkjøp betyr at du er en privatperson som kjøper, og selgeren trenger ikke være næringsdrivende.

Egenandelen på 10 000 kroner må du dekke selv ved mangler, med mindre boligen er solgt som ny. Er det avtalt noe annet i kontrakten, kan det ikke stilles deg dårligere enn loven ved forbrukerkjøp. Hvordan «som den er» virker mot en selger som har fortiet noe, står i selger løy, men kontrakten sier «som den er».

Skjøte, pant og andre punkter du ikke må glemme

Kontrakten er ikke det samme som skjøtet. Skjøtet må signeres for hånd av den som har grunnbokshjemmel, og underskriften må bevitnes av to myndige personer som er fast bosatt i Norge og ikke er nær familie med mottakeren. Dokumentavgiften er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi og utløses ved tinglysing. Tinglysingsgebyret er 545 kroner.

Har du betalt forskudd før du har fått skjøte eller overtatt, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake (§ 2-9). Skriv likevel beløp og forfallsdato tydelig inn i kontrakten, slik at det ikke blir strid om hva som er betalt. Hvordan du går frem når det gikk galt uten megler, står i kjøpt bolig uten megler – når det går galt. Mangler dere også tilstandsrapport, se privat salg på Finn uten tilstandsrapport.

Kort oppsummert

• Mangler kontrakten fra nettmalen punkter, gjelder avhendingslovas regler der dere ikke har avtalt noe annet.
• Ved privatsalg bør du sjekke at kontrakten sier noe om pris, overtakelsesdato, tilbehør og hva selgeren har opplyst.
• Et tillegg som begge signerer, kan rette opp en mangelfull kontrakt.
• «Som den er» i en mal fritar ikke selgeren når du kjøper som forbruker.
• Skjøtet og tinglysingen er egne dokumenter, og de må også være i orden.