Konflikt mellom beboere: når bør styret blande seg inn?

Skillet mellom regelbrudd og privat uenighet

Styrets oppgave er å lede laget etter lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak, jf. borettslagsloven § 8-8. I et sameie sier eierseksjonsloven § 57 og § 58 noe tilsvarende. Styret er ikke et organ for å avgjøre hvem som har rett i en strid mellom to naboer.

Det som skiller, er om konflikten handler om en plikt som beboeren har overfor laget. Loven sier at bruken av bolig og fellesarealer ikke på urimelig eller unødvendig vis kan skade eller plage andre, jf. borettslagsloven § 5-11 første ledd og eierseksjonsloven § 25. Styret kan dessuten fastsette vanlige ordensregler.

Brudd på slike regler er styrets sak. En personlig uenighet om hvem som sa hva, eller om en gammel krangel om parkering på gjesteplass som verken vedtekter eller ordensregler regulerer, er det ikke.

Eksempler på når styret bør handle

Styret bør reagere når en beboer fortsetter å bryte ordensreglene etter å ha fått beskjed, for eksempel gjentatt støy etter stille-tid, brudd på regler om felles vaskerom eller lagring i rømningsveier.

Det samme gjelder fare for skade på eiendommen eller alvorlig plage for andre. Laget kan i slike saker gå lenger enn å gi en muntlig påminnelse. Ved vesentlig mislighold og etter skriftlig advarsel kan styret pålegge salg, jf. borettslagsloven § 5-22 og eierseksjonsloven § 38. Er oppførselen så alvorlig at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller til alvorlig plage, kan laget kreve fravikelse, jf. § 5-23 og eierseksjonsloven § 39. Dette er sterke virkemidler som er forbeholdt alvorlige tilfeller.

Styret bør også handle når regelbruddet er at leieboere eller gjester bryter reglene. Er bruksoverlatelse i strid med loven, kan laget pålegge brukeren å flytte etter borettslagsloven § 5-9.

Når styret kan la være

To naboer som er uenige om hvor høyt radioen står mens ingen regel er brutt, trenger ikke en styreavgjørelse. Det samme gjelder konflikter om venner, politikk, barn som leker eller gamle krangler som ikke har noe med reglene å gjøre.

Styret kan likevel bidra, uten å avgjøre. Det kan foreslå at partene snakker sammen, dele ut gjeldende husordensregler eller foreslå mekling. Les mer om mekling i nabosaker.

Styret skal ikke ta parti. Borettslagsloven § 8-15 sier at styret ikke må gjøre noe som gir visse andelseiere en urimelig fordel til skade for andre. Er et styremedlem selv part i konflikten, eller en nærstående er part, må vedkommende holde seg unna behandlingen, jf. § 8-14 og eierseksjonsloven § 59.

Slik går styret frem

Be om at klagen kommer skriftlig. Det gir styret noe å forholde seg til og motparten noe å svare på. Spør hvilken regel klageren mener er brutt, og hvor lenge det har pågått.

Kontakt beboeren det klages på, og få vedkommendes versjon. Gjør det i et rolig, saklig brev eller møte. Mange saker er løst allerede her.

Vurder om det er et regelbrudd. Hvis ikke, svar kort at styret ikke ser et brudd på reglene og at saken er mellom beboerne. Hvis ja, gi en skriftlig henstilling med frist. Fortsetter bruddet, kan styret gi en skriftlig advarsel som sier at vesentlig mislighold kan gi rett til å kreve salg. Ta vare på alle brev, og før beslutningene inn i styreprotokollen.

Hvis styret ikke griper inn

En beboer som mener styret ikke følger opp et klart regelbrudd, kan først sende en skriftlig henvendelse og be om at saken settes på dagsorden i styremøtet. Svarer ikke styret, kan saken tas opp på generalforsamlingen. I borettslag kan minst to andelseiere som til sammen har en tiendedel av stemmene, kreve ekstraordinær generalforsamling, jf. § 7-5.

Det hjelper å ha ryddig dokumentasjon: datoer, tidspunkt, hva som skjedde og hvem som ble varslet. Les mer om konflikt med styret i borettslaget.

Kort oppsummert

• Styret skal gripe inn ved brudd på vedtekter, husordensregler eller lov som skader eller plager andre.
• Private uenigheter som ikke handler om plikter overfor laget, må beboerne løse selv.
• Styret kan hjelpe med å formidle uten å ta parti, og må ikke selv være part i saken.
• Ved alvorlig mislighold kan styret etter skriftlig advarsel pålegge salg eller kreve fravikelse.
• Dokumenter alt skriftlig, så styret står trygt når det skal blande seg inn i en konflikt mellom beboere.