Kledning uten lufting bak – hvor alvorlig er det?

Hvorfor kledning uten lufting bak er en risiko

Kledningen er husets ytterste værhud. Regn og snø treffer den, og noe vann trenger alltid inn bak den. Er det en luftespalte bak, kan vannet tørke ut. Uten lufting blir fukten stående mot vindsperre og bindingsverk, og det gir råte over tid. Byggteknisk forskrift (TEK17) sier at nedbør og fukt ikke skal trenge inn og gi fuktskader, og at bygningsdeler skal utføres slik at kondensert vanndamp ikke gir fuktskader. Ved tiltak på eksisterende byggverk gjelder kravene de delene tiltaket omfatter.

For deg som kjøper er det likevel ikke nok at kledningen ikke oppfyller dagens krav. Loven spør om boligen svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). I en eldre bolig må du regne med at kledningen er lagt på en annen måte enn i dag. I en bolig der selgeren nylig har skiftet kledningen uten luftespalte, er forventningen en annen.

Når kledning uten lufting er en mangel

Forskriften om tilstandsrapporter sier at kledningen skal undersøkes for skader, sprekker og råte, og for tilstrekkelig lufting. Den bygningssakkyndige skal ta stikkprøver på typiske skadesteder, som nedkanten av panelet og rundt vinduene. Står det i rapporten at kledningen mangler lufting, regnes du for å kjenne til det (avhendingslova § 3-10). Tilstandsgrad 2 eller 3 med en konkret begrunnelse gjør det vanskeligere å få medhold.

Har rapporten ingen merknad, men selgeren visste at kledningen var lagt tett mot veggen, kan han ha brutt plikten til å opplyse (avhendingslova § 3-7). Det samme gjelder om annonsen fortalte at kledningen var nyoppusset uten at det ble sagt at den var lagt uten lufting (avhendingslova § 3-8).

Skaden avgjør hvor sterkt kravet står. Er det påvist råte, er det lettere å vise at boligen er dårligere enn forventet. Er det bare en risiko, blir spørsmålet hva det koster å rette forholdet, og om du måtte ha gjort noe av det uansett. Nemndene trekker for standardheving, altså fordelen du får ved at kledningen blir bedre enn den var.

Slik gikk det for Jon

Jon kjøpte en enebolig fra 1960-årene der selgeren hadde satt opp ny kledning to år før salget. Rapporten ga ytterveggene tilstandsgrad 1, og kledningen var beskrevet som ny. I september fjernet Jon nederste bord på nordveggen for å bytte et vindu, og så at kledningen var spikret rett på vindsperren, uten lekter og luftespalte. Panelets bakside var mørk og fuktig, og det var tegn til råte i nedre del av veggen.

Jon tok bilder, målte fukt og sendte dem til selgeren med krav om prisavslag. Selgeren svarte at han hadde brukt en snekker, og at kledningen så bra ut. Jon åpnet en liten flate til på østsiden for å vise at feilen gikk igjen. Selgeren tilbød til slutt å bekoste ny lekting og omlegging av panelet på nordveggen, der råten var påvist. For østveggen, der det bare var manglende lufting og ingen synlig skade, avviste selgeren kravet, og Jon lot det ligge.

Åpne opp, dokumenter og begrens skaden

Skal du undersøke kledningen, gjør det forsiktig. Fjern ett eller to bord på et sted som er typisk, for eksempel nederst på en vegg som får mye regn, ta bilder av baksiden og mål fukt om du kan. Bruk gjerne en fagperson. Riv ikke mer enn nødvendig, for selgeren har rett til å rette hvis han tilbyr det og det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Du må heller ikke la fukten stå og skade mer, for forsømte tiltak kan gjøre at du selv må bære en del av tapet (avhendingslova § 7-2).

Kravene ved mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette forholdet, ofte lekting og omlegging av panelet. Melding til selgeren må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen.

Har det vært malt over råteskader, står det mer i råteskader i kledningen gjemt bak ny maling. Bare deler av kledningen kan være råtne, og kan jeg kreve ny kledning når bare deler er råtne tar det opp. Har selgeren lagt ny kledning over gammel råte, er det selger satte ny kledning rett over den gamle råten som passer, og for feil rundt vinduene finnes nye vinduer montert uten beslag og riktig fuging. Resten av reglene er samlet i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt.

Kort oppsummert

• Kledning uten lufting bak er en risiko for fukt og råte, men ikke i seg selv en mangel.
• Rapportens omtale av kledningen og selgerens opplysninger avgjør om du kjente til forholdet.
• Påvist råte gir et sterkere krav enn bare manglende lufting.
• Åpne opp forsiktig, dokumenter med bilder og fuktmåling, og la selgeren få tilby retting.
• Prisavslaget følger kostnaden ved å rette kledningen, med fradrag for standardheving.