Kjøpt gård med forurenset grunn fra tidligere drift

Slik vurderes forurenset grunn på en gård

Gårder har ofte hatt mange bruksmåter gjennom generasjoner. Verksted, drivstofftank, gammel silo, avfallsdeponi bak låven, impregnering av trevirke eller sprøyting kan ha satt spor. Poenget for deg som kjøper er at slike forhold sjelden er synlige.

Avhendingslova stiller tre hovedspørsmål. Var eiendommen i samsvar med det du kunne forvente ut fra typen og alderen (§ 3-2 første ledd)? Fikk du opplysninger om forhold selgeren kjente til eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7)? Og var opplysningene selgeren og annonsen ga riktige (§ 3-8)?

En gård med lang driftshistorie må du regne med har noen spor. Forurensning som ikke kan ses, og som selgeren kjente til uten å nevne den, er det som normalt gir deg et krav.

Hva forurensningsloven og myndighetene kan kreve

Forurensningsloven § 7 slår fast at ingen må ha eller gjøre noe som kan medføre fare for forurensning uten at det er lovlig, og at den ansvarlige skal sette i verk tiltak. Forurensningsmyndigheten kan etter forurensningsloven § 51 pålegge undersøkelser for å klarlegge forurensningen.

Det er myndighetene som avgjør hvem som er ansvarlig, og det gjøres konkret. Avtalen din med selgeren avgjør ikke det overfor myndighetene. Får du pålegg, må du derfor både forholde deg til pålegget og vurdere det du kan kreve fra selgeren. Utgiftene kan bli store, og det er en grunn til å handle raskt.

Har du fått et pålegg som gjaldt allerede før kjøpet, og selgeren visste om det, kan det være et krav etter § 3-7. Er forholdet et offentligrettslig krav som gjaldt da avtalen ble inngått, kan også § 3-2 tredje ledd være aktuell ved kjøp som forbruker, med mindre du ikke bygde på selgerens sakkunnskap.

Slik gikk det for Trond

Trond kjøpte en nedlagt gård for 4,2 millioner kroner. Selgeren hadde drevet et lite verksted på gården på 1980-tallet, og annonsen omtalte «rikelig med uthus og gode arealer». Da Trond ville grave for en ny garasje, kom gravemaskinen ned i oljeholdig jord.

En miljørådgiver tok prøver. Rapporten viste forurensning fra en nedgravd tank, og rensing ble anslått til 380 000 kroner. Trond varslet selgeren skriftlig dagen etter at han fikk rapporten.

Selgeren hevdet at tanken var fjernet «for lenge siden» og at han ikke visste om noe lekkasje. Trond hadde imidlertid et gammelt bilde av tanken fra selgerens eget album, som selgeren hadde lagt ut i salgsprosessen. Det ble utslagsgivende. Selgeren aksepterte til slutt å dekke halvparten av rensekostnaden. Trond lot være å gå til sak fordi resten av kravet var usikkert.

Du kan ikke bruke det du kjente til, og «som den er» redder ikke selgeren

Kjøper kan ikke bruke som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen (§ 3-10 første ledd). Hadde tilstandsrapporten eller prospektet en tydelig omtale av gammel tank eller deponi, regnes det som kjent. Har du undersøkt eiendommen før kjøpet, kan du heller ikke bruke det du burde oppdaget, med mindre selgeren var grovt uaktsom eller uærlig (§ 3-10 andre ledd).

Selgerens opplysningsplikt går derimot foran. Hva du kjente til eller undersøkte, begrenser ikke selgerens plikt til å opplyse om det han visste (§ 3-10 tredje ledd).

Selger du kjøpte av, kan ikke gjemme seg bak «som den er». Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning (§ 3-9 andre ledd). Er miljøforholdet så alvorlig at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn prisen og forholdene ellers tilsa, gjelder også § 3-9 første ledd.

Du har bevisbyrden for at det er en mangel. Bruk derfor prøvesvar, bilder og gamle opplysninger.

Hva du kan kreve og hva du bør gjøre først

Ved en mangel kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake en del av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette forholdet (§ 4-12). Selgeren kan tilby å rette selv, og da må du godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd). Heving er bare aktuelt hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13). Egenandelen på 10 000 kroner gjelder når du er kjøper av brukt eiendom.

Ta prøver og få en skriftlig rapport før du rører grunnen mer. Varsle selgeren skriftlig og innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Ikke grav bort eller flytt jord uten å avklare det med myndighetene først, for det kan svekke både beviset og posisjonen din overfor forurensningsmyndigheten.

Reglene om reklamasjon er samlet i pilaren om hva du må tåle og kan kreve ved kjøp av gammelt hus. Om selve opprydningsansvaret kan du lese i forurenset grunn oppdaget etter kjøp. Har du kjøpt for å bygge om eller rive, er kjøpt for å rive, men riving ikke tillatt også relevant.

Kort oppsummert

• Forurenset grunn på gården er en mangel når selgeren kjente til forurensningen og ikke fortalte deg om den.
• Det du kunne lese tydelig ut av dokumentene om tidligere drift, kan du normalt ikke bruke mot selgeren.
• Myndighetene kan pålegge undersøkelser og tiltak uavhengig av hva du får av selgeren.
• «Som den er» beskytter ikke selgeren mot krav om forurensning han visste om, når du kjøper som forbruker.
• Ta prøver, sikre bevis og varsle selgeren skriftlig før du graver videre på gården.