Hvem er ansvarlig for forurenset grunn?
Forurensningsloven bygger på et utgangspunkt om at den som har forurenset kan pålegges å rydde opp eller dekke kostnadene ved opprydding, uavhengig av om vedkommende fortsatt eier eiendommen. I praksis kan dette likevel være vanskelig å håndheve dersom forurenseren var en virksomhet som er nedlagt, eller dersom forurensningen skjedde så lenge siden at det ikke lenger er mulig å identifisere eller holde noen ansvarlig for den opprinnelige handlingen. I slike tilfeller kan miljømyndighetene i stedet rette pålegg om undersøkelse og opprydding mot dagens grunneier, selv om denne ikke selv har forårsaket forurensningen.
Dette skiller seg fra det sivilrettslige spørsmålet om hvem som skal bære den økonomiske byrden mellom kjøper og selger av eiendommen. Der miljømyndighetenes pålegg retter seg mot eiendommen som sådan, er spørsmålet mellom kjøper og selger regulert av avhendingslova, og handler om hvorvidt forurensningen utgjorde en mangel som selger skulle opplyst om ved salget. Disse to sporene løper parallelt, og du kan i prinsippet stå overfor et pålegg fra kommunen samtidig som du forfølger et eget krav mot selgeren for å få dekket kostnadene. Det er derfor viktig å håndtere begge sporene aktivt fra det tidspunktet forurensningen oppdages, i stedet for å avvente utfallet av det ene før du forfølger det andre.
Når har selger opplysningsplikt om forurensning?
Selgerens opplysningsplikt om forurenset grunn følger de samme prinsippene som ved andre skjulte mangler: selger må opplyse om forhold vedkommende kjenner til eller burde kjenne til, og som kjøper har grunn til å regne med å bli informert om. Har eiendommen tidligere vært brukt til virksomhet som typisk medfører forurensningsrisiko, som bilverksted, kjemisk renseri, industri eller bensinstasjon, vil selger normalt ha en skjerpet oppfordring til å undersøke og opplyse om eventuell forurensning, særlig dersom selger selv har drevet slik virksomhet på eiendommen.
Har selger fått utført grunnundersøkelser som har avdekket forurensning, eller mottatt pålegg fra kommunen om undersøkelse eller opprydding, må dette opplyses om ved salg, uansett om oppryddingen faktisk er gjennomført eller ikke. Unnlater selger å opplyse om kjent eller pålagt forurensning, kan kjøper kreve prisavslag som dekker kostnadene ved opprydding, og i alvorlige tilfeller heving av kjøpet dersom forurensningen er så omfattende at boligen ikke kan brukes som forutsatt. Har selgeren derimot aldri hatt grunn til å tro at grunnen var forurenset, og det heller ikke fantes synlige tegn eller historisk bruk som tilsa risiko, vil det normalt være vanskeligere å nå frem med krav, siden selger da ikke hadde noe konkret å opplyse om.
Meglerens rolle kommer også inn i vurderingen. En eiendomsmegler som kjenner til eiendommens tidligere bruk, bør normalt undersøke og opplyse om forurensningsrisiko i salgsoppgaven, og unnlatelse av dette kan i visse tilfeller også få betydning for meglerens eget ansvar overfor kjøper, i tillegg til selgers.
Eksempel: Trine finner oljeforurensning i hagen
Trine kjøpte en enebolig på en tomt som tidligere hadde huset et lite bilverksted, drevet av en tidligere eier flere tiår tilbake. Da Trine skulle anlegge en ny terrasse i hagen, oppdaget entreprenøren sterk oljelukt og misfarget jord under gravearbeidet. En miljøteknisk undersøkelse bekreftet omfattende oljeforurensning i grunnen, med krav om opprydding før arbeidet kunne fortsette.
Trine undersøkte eiendommens historie og fant at kommunen tidligere hadde sendt et pålegg om miljøteknisk grunnundersøkelse til den daværende eieren av verkstedvirksomheten, mange år før Trines kjøp. Den nåværende selgeren, som hadde kjøpt eiendommen etter verkstedperioden, hevdet å ikke ha kjent til dette pålegget. Trine engasjerte en boligadvokat for å undersøke om selgeren likevel burde ha oppdaget forholdet gjennom en aktsom gjennomgang av eiendommens historie før eget kjøp, ettersom den tidligere bruken som bilverksted var alminnelig kjent i nabolaget. Saken endte med at Trine rettet krav både mot selgeren for manglende opplysning og fulgte opp kommunens pålegg om opprydding parallelt.
Slik går du frem ved mistanke om forurensning
Oppdager du tegn på forurensning i grunnen etter kjøp, som misfarget jord, uvanlig lukt eller funn av gamle tanker og rørledninger, bør du stanse gravearbeidet og kontakte kommunens miljøvernavdeling for å avklare om det er behov for en miljøteknisk undersøkelse. Ta bilder av funnet og noter nøyaktig hvor og hvor dypt det ble gjort.
Undersøk samtidig eiendommens historie, for eksempel gjennom tinglyste opplysninger, kommunens arkiv og eldre kartverk, for å se om det har vært virksomhet på eiendommen som kan ha medført forurensningsrisiko. Be om innsyn i eventuell tidligere korrespondanse mellom kommunen og tidligere eiere om miljøforhold. Har du mistanke om at selgeren kjente til eller burde kjent til forurensningen, bør du samle denne dokumentasjonen og kontakte en boligadvokat for å vurdere om det foreligger en mangel etter avhendingslova, samtidig som du følger opp eventuelle pålegg fra miljømyndighetene om undersøkelse og opprydding for å unngå ytterligere forsinkelser eller sanksjoner. Vent ikke med å varsle kommunen selv om ansvarsspørsmålet mot selger ennå ikke er avklart.
Kort oppsummert: - Forurensningsloven pålegger primært forurenseren opprydding, men dagens eier kan bli pålagt dette dersom forurenseren ikke finnes. - Selger har opplysningsplikt om kjent forurensning eller pålegg fra kommunen, uavhengig av om opprydding er gjennomført. - Tidligere virksomhet som bilverksted eller industri gir selger en skjerpet undersøkelses- og opplysningsplikt. - Stans gravearbeidet og kontakt kommunens miljøvernavdeling ved mistenkelige funn. - Undersøk eiendommens historie for å vurdere om selger burde kjent til forurensningen.