Kjøpt som oppussingsobjekt – kan du likevel klage?

Hva det betyr å kjøpe et oppussingsobjekt

Et oppussingsobjekt er en bolig som er solgt med tydelig forutsetning om at kjøperen skal gjøre mye selv. Prisen ligger ofte lavere, og salgsoppgaven bruker ord som «trenger oppgradering» eller «for den som vil sette sitt preg». Kjøperen aksepterer dermed at boligen ikke har samme standard som en ferdig oppusset bolig.

Avhendingslova bygger på det du kunne forvente ut fra type, alder, synlig tilstand og pris (§ 3-2). Et oppussingsobjekt forventes å ha mer slitasje enn andre boliger. Det betyr ikke at du har mistet alle krav.

Hva som fortsatt gir deg krav

Selgerens opplysningsplikt gjelder også ved oppussingsobjekter. Har selgeren visst om skader eller forhold du hadde grunn til å regne med å få vite om, og latt være å si det, kan eiendommen ha en mangel (§ 3-7). Sier annonsen eller selgeren noe som ikke stemmer, som at våtrommet er godkjent, eller at elektrisk anlegg er kontrollert, har du et grunnlag etter § 3-8.

Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold ingen virkning, og heller ikke andre generelle forbehold. Likevel kan et oppussingsobjekt ha en mangel hvis det er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (§ 3-9). Poenget med prisen er at den gir en indikasjon på hva du kunne regne med.

Slik gikk det for Jorunn

Jorunn kjøpte en toroms leilighet i en eldre bygning, til en pris som lå langt under sammenlignbare salg. Salgsoppgaven kalte den «et oppussingsobjekt med potensial». Hun regnet med å måtte skifte kjøkken og male, og budsjetterte for det.

Under riving av et gulvbelegg oppdaget hun en skade i gulvet ved badet som var langt større enn det rapporten hadde sagt. Selgeren hadde i egenerklæringen skrevet at det aldri hadde vært lekkasje. En snekker fant at det hadde lekket i mange år, og at et gammelt reparasjonsforsøk hadde skjult det.

Jorunn reklamerte. Selgeren svarte først at dette var et oppussingsobjekt og at hun burde regnet med skader. Da Jorunn viste til egenerklæringen og fotoene fra reparasjonen, endret han standpunkt. Utfallet ble prisavslag som dekket gulvet og deler av badet, mens resten av oppussingen var hennes egen risiko.

Kunnskap og undersøkelser begrenser retten din

Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter (§ 3-10). I et oppussingsobjekt står det ofte mange avvik i rapporten. Da kan du ikke klage på disse. Har du dessuten undersøkt boligen, eller uten grunn ikke fulgt selgerens oppfordring om å undersøke, kan du ikke klage på det du burde oppdaget.

Dette gjelder likevel ikke selgerens opplysningsplikt. Har selgeren skjult kjent skade eller gitt feil opplysninger, hjelper ikke rapporten ham. Du må selv sannsynliggjøre at det foreligger en mangel, så bevis og dokumentasjon er avgjørende.

Hva prisen forteller om hva du kunne forvente

Kjøpesummen er et av de tyngste argumentene i saker om oppussingsobjekter. Ligger prisen langt under tilsvarende boliger, kunne du regne med å måtte bruke mye penger. Ligger den nær markedspris, har du kunnet forvente en bolig i bedre stand, selv om annonsen bruker ordet oppussingsobjekt. Sammenlign derfor prisen med salg av lignende boliger i området, og ta med slike tall hvis du senere krever prisavslag. Selgeren kan ikke gjøre en vanlig bolig til et oppussingsobjekt bare ved å bruke ordet i annonsen.

Slik går du frem hvis oppussingen avslører noe

Stopp og dokumenter det du finner, før du river videre. Ta bilder, mål og få en uavhengig, skriftlig vurdering. Send så en skriftlig reklamasjon innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Absolutt frist er fem år etter overtakelsen (§ 4-19).

Kravene er prisavslag, erstatning, i sjeldne tilfeller heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Selgeren kan tilby å rette, og du må da normalt godta det. Retting kan du ikke kreve ved vanlig brukt bolig. Hvor mye du må tåle ved slike kjøp, drøftes også i kjøp av oppussingsobjekt: hvor mye må du tåle, og mer om gamle hus i pilaren om å kjøpe gammelt hus. Er formålet å rive, er det egne regler i kjøpt for å rive, men riving er ikke tillatt.

Kort oppsummert

• Du kan klage på et oppussingsobjekt, men bare når stand eller opplysninger avviker vesentlig fra det du kunne regne med.
• Prisen og salgsoppgaven avgjør hva du kunne forvente av et oppussingsobjekt.
• Skjulte feil og uriktige opplysninger i egenerklæring eller annonse er ditt beste utgangspunkt.
• Dokumenter det du finner før du river videre, og reklamer skriftlig.
• De første 10 000 kronene av tapet bærer du selv.