Kjøpt for å rive, men riving er ikke tillatt

Slik kan riving bli nektet på et hus du har kjøpt

Å rive en bygning er et tiltak som må behandles etter plan- og bygningsloven. Riving hører sammen med oppføring, tilbygg og bruksendring blant tiltakene som omfattes av byggesaksreglene. Kommunen kan derfor si nei, og planen for området kan sette grenser før du har rukket å søke.

Ofte er det vern som stopper deg. Kulturminneloven har flere nivåer:

• Kulturminner fra oldtid og middelalder, til og med år 1537, er automatisk fredet.
• Stående byggverk med opprinnelse fra 1537 til 1649 er automatisk fredet, hvis ikke annet er bestemt.
• Departementet kan frede byggverk med kulturhistorisk eller arkitektonisk verdi. Da kan ingen rive, flytte eller endre materialer og farger ut over vanlig vedlikehold uten tillatelse.
• Ikke-fredede bygg oppført før 1850 er ikke fredet, men søknad om riving eller vesentlig endring skal sendes til kulturminnemyndigheten senest fire uker før kommunen avgjør saken.

Rundt et automatisk fredet kulturminne gjelder som hovedregel også et fem meter bredt belte fra den synlige ytterkanten.

Slik sjekker du om riving er tillatt før du kjøper

Sjekken tar kort tid, og den bør gjøres før budgivningen. Spør kommunen om eiendommen ligger i et område med regulering som beskytter bebyggelsen, og om bygningen er fredet. Riksantikvaren har kart og oversikter over fredet og vernet bebyggelse.

Skill mellom tre begreper. Fredet er den strengeste formen for vern, og inngrep utover vanlig vedlikehold må godkjennes. Verneverdig sier noe om bygningens verdi, men er ikke det samme som et rivingsforbud. SEFRAK-registeret er en registrering av bygninger oppført før 1900 (før 1945 i Finnmark), gjort i årene 1975 til 1995. Registreringen er ikke fredning, og bygningene har i utgangspunktet ingen særskilte restriksjoner. Står huset i SEFRAK, er det likevel et signal om at kommunen vil se nøye på en rivingssøknad.

Kommer det fram noe under arbeidet som kan berøre et automatisk fredet kulturminne, må du sende melding straks og stanse arbeidet. Myndigheten skal avgjøre senest innen tre uker om arbeidet kan fortsette.

Når rivingsforbudet er en mangel ved boligen

Avhendingslova § 4-18 sier at når det hefter offentlige rådighetsbånd på eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende. Egenandelen på 10 000 kroner gjelder da ikke. Ved forbrukerkjøp er det også en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med mindre du ikke bygde på selgerens sakkunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til det.

Det må altså vurderes konkret. Tre spørsmål avgjør mest:

1. Fikk du vite om vernet? Selgeren har opplysningsplikt om forhold han visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Sa salgsoppgaven noe om tomtens utnyttelse som ikke stemmer, kan det være en mangel etter § 3-8.
2. Visste du det selv, eller burde du ha visst det? Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til eller burde ha kjent til da du kjøpte. Det du kan lese tydelig ut av tilstandsrapport og salgsdokumenter, regnes som kjent (§ 3-10).
3. Sa du at du ville rive? Passer eiendommen ikke for et særlig formål selgeren kjente til, kan det være en mangel etter § 3-2. Da må selgeren ha visst om formålet, og du må ha bygd på hans kunnskap.

«Som den er»-forbehold hjelper ikke selgeren mye i et forbrukerkjøp. Generelle forbehold har ingen virkning, og selv da må forholdet du klager på, være en mangel etter loven. Det er du som må sannsynliggjøre det.

Slik gikk det for Filip

Filip kjøpte et hus fra 1840 med tanke på å rive det og bygge nytt. Han hadde ikke sagt noe om planene til selgeren eller megleren. Etter overtakelsen sendte han rivingssøknaden, og kommunen sendte den videre til kulturminnemyndigheten, siden huset var oppført før 1850. Svaret ble at riving ikke ble tillatt.

Filip reklamerte til selgeren og ba om prisavslag. Selgeren svarte at han verken visste om noe vern eller om rivingsplanene, og at salgsoppgaven bare beskrev et eldre bolighus. Filip gikk gjennom dokumentene på nytt. Ingen av dem sa noe om at tomten kunne bebygges på nytt, og han hadde ikke opplyst om formålet før kjøpet. Kravet kom ikke lenger enn til selgerens avvisning, fordi Filip ikke klarte å sannsynliggjøre at selgeren hadde holdt tilbake noe han burde ha sagt.

Hva du kan gjøre når kommunen har sagt nei

Er avslaget gitt, kan du fortsatt undersøke flere veier. Et vedtak om tiltak etter kulturminneloven kan påklages til departementet innen seks uker. Ved fredede byggverk kan det i særlige tilfeller gis dispensasjon for tiltak uten vesentlige inngrep. Settes det vilkår som fordyrer arbeidet, kan du få helt eller delvis vederlag for merutgiften. Myndighetene kan også gi tilskudd til vedlikehold av fredede bygg.

Overfor selgeren gjelder de vanlige reglene, og de er beskrevet nærmere i oversikten over hva du må tåle og kan kreve ved kjøp av gammelt hus. Reklamasjon må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen. Send den skriftlig, og legg ved avslaget fra kommunen. Prisavslaget settes normalt til det kostnadene ved å rette mangelen ville vært. Ved et rivingsforbud er det sjelden noe å rette, så verdireduksjonen på eiendommen blir ofte den sentrale diskusjonen.

Kjøpte du huset som en oppussingsbolig, kan det også gjelde egne vurderinger, som du finner i artikkelen om oppussingsobjekter og klagerett. Vil du ha svar på hva som trenger søknad, finner du det i spørsmålet om å søke om riving.

Kort oppsummert

• Når riving ikke er tillatt, er det en mangel bare hvis vilkårene i avhendingslova er oppfylt, blant annet at du ikke kjente til rivingsforbudet og hadde grunn til å regne med at huset kunne rives.
• Fredning, regulering og kommunens byggesaksregler kan stoppe en rivingssøknad. SEFRAK-registrering alene er ikke fredning.
• Sjekk med kommunen og Riksantikvaren før du byr, og si fra til selgeren hvis du kjøper for å rive.
• Krav mot selgeren må meldes innen rimelig tid, og senest fem år etter at du overtok.
• Du må selv sannsynliggjøre at rivingsforbudet er en mangel.