Utleie av hytte via formidler: gjelder meglerloven?
Nei, eiendomsmeglingsloven gjelder ikke når noen formidler utleie av hytta di til ferie og fritid. Loven sier uttrykkelig at formidling av utleie av hytte eller privatbolig til fritidsformål ikke er eiendomsmegling. Formidleren trenger derfor ikke tillatelse fra Finanstilsynet, og reglene om oppdragsavtale, god meglerskikk og vederlag gjelder ikke. Skal hytta leies ut som bolig, eller selges, er det derimot eiendomsmegling.
Leah har en hytte på fjellet som familien bruker i påsken og et par uker om sommeren. Resten av året står den tom. Et lokalt selskap tilbyr å leie den ut til turister mot en andel av leieinntekten. Leah lurer på om selskapet må følge de samme reglene som en eiendomsmegler.
Formidling av hytteutleie: unntaket for ferie og fritid
Eiendomsmegling betyr å være mellommann ved omsetning av fast eiendom, og det omfatter også inngåelse av leiekontrakter (eiendomsmeglingsloven § 1-2, andre ledd). Men loven har et uttrykkelig unntak. Formidling av avtale om utleie av hytte eller privatbolig, eller rom i slike, til fritidsformål regnes ikke som eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 1-2, fjerde ledd). Det samme gjelder formidling av rom i hoteller og liknende for overnatting.
Unntaket gjelder ikke deltidsbruksrett (timeshare) i fast eiendom som faller inn under loven om avtaler om deltidsbruksrett. Der gjelder eiendomsmeglingsloven.
Selskapet som vil leie ut Leahs hytte til turister, driver derfor ikke eiendomsmegling. Det trenger ikke tillatelse fra Finanstilsynet, og eiendomsmeglingsloven gjelder ikke for avtalen mellom dem.
Hva det betyr for deg som eier
Når meglerloven ikke gjelder, mister du de rettighetene loven gir oppdragsgivere. Det gjelder blant annet:
- kravet om skriftlig oppdragsavtale med bestemt innhold (eiendomsmeglingsloven § 6-4),
- at oppdraget kan vare høyst seks måneder og sies opp uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5),
- kravet om timepristilbud og regning (eiendomsmeglingsloven § 7-2),
- kravet om at foretaket stiller sikkerhet for ansvaret sitt (eiendomsmeglingsloven § 2-7),
- retten til å kreve vederlaget satt ned ved pliktforsømmelse (eiendomsmeglingsloven § 7-7).
Avtalen med formidleren styres i stedet av det dere har avtalt og av de alminnelige reglene i kontraktsretten. Når formidleren er næringsdrivende og du er privatperson, gjelder markedsføringsloven. Formidleren kan ikke bruke urimelige avtalevilkår overfor deg (markedsføringsloven § 22), og markedsføringen kan ikke være villedende (markedsføringsloven § 7).
Les derfor avtalen nøye. Se etter hvor stor andel formidleren tar, om det er faste gebyrer, hvem som betaler rengjøring og skader, hvor lang tid avtalen gjelder, og hvordan du kan si den opp. Du har ikke krav på å kunne si opp uten varsel som du har med en eiendomsmegler.
Når utleie av hytta likevel er eiendomsmegling
Unntaket gjelder fritidsformål. Skal hytta leies ut som bolig, for eksempel til noen som skal bo der fast eller over lengre tid, er det formidling av leiekontrakt til fast eiendom, og da gjelder eiendomsmeglingsloven fullt ut. Formidleren må ha tillatelse, og reglene om oppdragsavtale, god meglerskikk og vederlag gjelder. Hva det koster å bruke en utleiemegler i slike tilfeller, står i hva koster en utleiemegler.
Hvor grensen mellom fritid og bolig går, kommer an på hva leieforholdet faktisk går ut på. En uke i vinterferien er fritid. En leietaker som har hytta som sitt eneste bosted i et år, bruker den som bolig. Til fritidsformål regnes typisk korte opphold for ferie og rekreasjon.
Salg av hytta er alltid eiendomsmegling hvis noen formidler det mot betaling. Unntaket gjelder bare utleie til fritidsformål. Mer om salg av hytte står i selge hytte.
Husleieloven gjelder heller ikke
Husleieloven gjelder ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk (husleieloven § 1-1). Leietakeren som leier hytta di en uke i påsken, har derfor ikke de rettighetene husleieloven gir, som oppsigelsesvern og regler om depositum på egen konto. Avtalen mellom deg og gjesten styres av det dere har avtalt.
Leier du ut hytta som bolig, gjelder husleieloven. Da må du blant annet følge reglene om depositum (husleieloven § 3-5) og oppsigelse. En fritidsbolig med midlertidig unntak for bruksendring til bolig kan i noen tilfeller leies ut tidsbestemt med en minstetid ned til ett år (husleieloven § 9-3 a).
Skatt på leieinntekten
Leier du ut hytta i deler av året, er 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner i året skattepliktig (skatteloven § 7-2, andre ledd). Har du leid ut for 60 000 kroner, blir 38 250 kroner skattepliktig inntekt, og med 22 prosent skatt blir skatten 8 415 kroner. Formidlerens andel er en del av utleien, så spør formidleren om hva som regnes som utleieinntekt i oppgjøret.
Utleiehytter som drives som virksomhet, eller hytter som bare leies ut, omfattes ikke av denne regelen (skatteloven § 7-2, tredje ledd).
Leah leste avtalen med formidleren og så at den gjaldt i tre år med seks måneders oppsigelse. Hun ba om ett år med tre måneders oppsigelse, og fikk det.
Kort oppsummert
- Formidling av utleie av hytte til ferie og fritid er ikke eiendomsmegling.
- Formidleren trenger ikke tillatelse, og meglerlovens regler om oppdragsavtale, oppsigelse og vederlag gjelder ikke.
- Avtalen styres av det dere avtaler, med vern mot urimelige vilkår etter markedsføringsloven.
- Leies hytta ut som bolig, eller selges den, gjelder eiendomsmeglingsloven.
- Husleieloven gjelder heller ikke for utleie til ferie og fritid.