Trepålene som bærer huset, har råtnet

Hvorfor råtne trepåler skiller seg fra vanlige fuktskader

Trepåler under eldre hus står ofte i grunnen på steder med bløt grunn, og de holder seg friske bare så lenge de står under grunnvannsspeilet. Synker vannstanden, får treverket luft, og da kan råten få tak. Resultatet er at hus som i mange år har stått stille, plutselig begynner å sige.

Det gjør saken annerledes enn en fuktskade i badet. Pålene er skjult og kan ikke sees ved en vanlig visning. Skaden gir seg tilkjenne gjennom skjeve gulv, dører som ikke lukker seg og sprekker i murer og vegger. Se også skjeve gulv og dører som ikke lukker seg for hvordan de første tegnene ser ut.

Regningen for å sikre et hus på nye pæler eller nytt fundament er stor sammenlignet med de fleste andre mangler. Beløpet dokumenterer du med tilbud og rapport fra fagfolk, og det er heller ikke sikkert kostnaden lar seg fastslå før grunnen er undersøkt.

Er råte i pålene en mangel

Et hus har en mangel når det ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra husets type, alder og synlige tilstand (avhendingslova § 3-2). Et hus fra 1920 har ikke samme standard som et hus fra 2010, og det er lov å forvente at grunnen på et gammelt hus har hatt en viss slitasje.

Selv om huset er solgt «som det er», har det likevel en mangel hvis det er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (avhendingslova § 3-9). Ved forbrukerkjøp har et generelt «som det er»-forbehold ellers ingen virkning.

Det er du som må sannsynliggjøre at råten er en mangel. Sammenligningen med kjøpesummen er viktig: betalte du en pris som tilsa et hus i normal stand, og grunnen viste seg å være i ferd med å svikte, trekker det i din favør.

Hva tilstandsrapporten og selgeren sa

Les tilstandsrapporten nøye. Den bygningssakkyndige skal angi hva slags grunn boligen står på, hvis det er kjent eller lett å fastslå, og se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren. Ved sprekker skal årsaken og behovet for umiddelbare tiltak vurderes. I kjeller og underetasje skal det ses etter setninger og jordtrykk.

Står det noe om setninger, sprekker eller fundamentering, regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram. Da må du vise at rapporten ikke sa noe om råte i pålene, eller at skaden er langt mer omfattende enn rapporten tilsa. Tilstandsgrad 3 betyr store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller snart, og da skal den bygningssakkyndige gi et grovt anslag på utbedringskostnaden.

Selgeren kan også ha en opplysningsplikt. Visste selgeren eller burde han ha visst at pålene var i dårlig stand, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, er det en mangel om det kan antas at opplysningen ville hatt betydning for avtalen (avhendingslova § 3-7). Tidligere utbedringer av grunnen, sprekkreparasjoner, senking av grunnvann i nærheten eller tidligere rapporter kan vise at han visste mer enn han sa.

Slik gikk det for Monica

Monica kjøpte en tomannsbolig fra 1930-årene i et område med bløt grunn. Tilstandsrapporten nevnte at gulvene var noe skjeve, men ga ingen forklaring på årsaken. Ett år etter overtakelsen lukket ikke ytterdøra seg lenger, og det kom nye sprekker i grunnmuren.

En geoteknisk rådgiver gravde ned til pålene på to punkter og fant myk råte i toppen av flere. Prisen for å støtte huset på nye pæler ble beregnet til et beløp som var en betydelig andel av det Monica hadde betalt. Hun sendte selgeren en skriftlig reklamasjon med rapporten.

Selgeren avviste først at han hadde visst noe. Monica fikk imidlertid tak i et gammelt brev fra en entreprenør til selgeren om senket grunnvannstand i gata, og da åpnet selgeren for et forlik. Saken endte med at partene delte kostnaden, og Monica måtte selv bære den første delen av tapet.

Hva du bør gjøre nå

Sett i gang med dokumentasjonen før du foretar deg noe ved huset.

1. Ta bilder og mål sprekker og skjevheter, og gjenta målingene med jevne mellomrom.
2. Skaff en uavhengig vurdering fra en rådgiver med geoteknisk kompetanse, og få pålene undersøkt.
3. Sikre bevis: ikke bytt eller fjern deler av konstruksjonen før selgeren har hatt mulighet til å se på den.
4. Send skriftlig melding til selgeren så snart du vet hva som er galt, og skriv hva slags avtalebrudd det er.
5. Innhent tilbud på utbedring, slik at du kan dokumentere prisavslaget eller tapet.

Utbedring er hovedregelen for hvordan prisavslaget settes: kostnaden ved å få mangelen rettet. Selgeren har rett til å tilby å rette feilen selv, og du må godta det hvis det ikke er urimelig for deg. Ved arbeid av dette omfanget kan det være aktuelt at kommunen også har en rolle, fordi eieren skal holde byggverk i forsvarlig stand. Les mer i pilaren om setningsskader etter boligkjøp.

Du må si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget, skaden. Er skaden svært stor og selgeren visste om den, kan heving vurderes, men terskelen for et vesentlig avtalebrudd er streng og avgjøres konkret.

Andre saker som kan ligne

Har grunnen sunket etter at naboen gravde, er ansvaret et annet, se huset har sunket etter at naboen gravde. Står huset på leire i stedet for fjell, se huset står på leire, ikke fjell som annonsen sa. Begge sakene bruker samme grunnregler som råtne pæler, men bevisene er ulike.

Kort oppsummert

• Råtne trepåler under huset kan være en mangel når huset er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med.
• Tilstandsrapportens vurdering av grunn, sprekker og setninger avgjør hva du regnes for å ha kjent til.
• Selgerens kunnskap om pålene og grunnvannsforholdene kan gi deg krav etter opplysningsplikten.
• Trepålene må undersøkes av fagfolk, og du dokumenterer prisavslaget med tilbud.
• Send skriftlig reklamasjon om de råtne pålene innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden.