Huset er bygget på fylling – burde det stått i salgsoppgaven?

Når er en fylling en mangel?

Mange hus står på masser som er kjørt inn og lagt opp for å lage byggeplass. Det er vanlig og i seg selv ikke ulovlig. Spørsmålet er om du fikk vite det du hadde grunn til å regne med å få vite, og om huset holder seg slik du kunne forvente.

Avhendingslova gir deg tre veier inn til en mangel (at boligen ikke er slik du med rette kunne forvente).

For det første kan selgeren ha tiet om noe han kjente til. Har kjøperen ikke fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, er det en mangel. Vilkåret er at det kan antas at det hadde betydning for avtalen at opplysningen manglet (avhendingslova § 3-7). En selger som vet at huset står på fylling, og som har sett sprekker eller skjeve dører i årevis, har vanskelig for å hevde at dette var uinteressant for deg.

For det andre kan salgsoppgaven eller annonsen ha gitt et annet bilde. Sier annonsen at huset står på fast grunn, og det viser seg å stå på fylling, kan eiendommen være i strid med opplysningene (avhendingslova § 3-8).

For det tredje kan huset være i dårligere stand enn du kunne forvente ut fra alder, type og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Et hus fra syttitallet som allerede har satt seg skjevt, er noe annet enn et hus som har stått stille i femti år.

Hva salgsoppgaven og tilstandsrapporten sier om grunnen

Ta fram salgsoppgaven, tilstandsrapporten og eventuelle vedlegg og les dem med ett spørsmål: sier de noe om hva slags grunn huset står på?

Megleren skal gi deg opplysninger om blant annet grunnareal, bebyggelsens alder og byggemåte og forholdet til offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Salgsoppgaven skal også ellers gi opplysninger du har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen. Byggegrunn er slik informasjon når den er kjent.

Takstmannen skal angi hva slags grunn boligen står på, hvis det er kjent eller enkelt kan fastslås. Han skal også se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren, og ved sprekker vurdere årsaken og om det trengs tiltak straks. I kjeller og underetasje skal det ses etter setninger og jordtrykk. Finner du «fylling» eller «oppfylt terreng» nevnt i rapporten, regnes du for å kjenne til det som står tydelig der, og da faller det meste av kravet om manglende opplysning bort (avhendingslova § 3-10).

Står det ingenting om grunnen, er ikke det et bevis på at selgeren skjulte noe. Men det betyr at du må se på hva selgeren faktisk visste, og det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Slik gikk det for Leyla

Leyla kjøpte en enebolig fra 1974 i mars. I salgsoppgaven sto det at huset lå på en «solrik og jevn tomt», og tilstandsrapporten nevnte ingenting om grunnforholdene. Elleve måneder senere merket hun at to innerdører på loftet begynte å klemme, og at det kom en sprekk over vinduet i stua.

En geotekniker som Leyla leide inn, boret i tomta og fant at hele hussokkelen sto på oppfylte masser, trolig fra byggetida. Hun spurte naboene. Den eldste, som hadde bodd i gata siden byggingen, fortalte at tomta var fylt opp med masser fra en veiskjæring, og at forrige eier hadde snakket om det flere ganger. Leyla sendte selgeren en skriftlig reklamasjon med rapporten og naboens opplysning, og viste til at selgeren måtte ha visst om fyllinga.

Selgeren svarte at han aldri hadde sett tomta som «fylling» og at huset hadde stått uten problemer. Leyla holdt fast ved at han kjente til forholdene og hadde tiet om dem. Saken endte med at selgerens forsikringsselskap gikk med på et prisavslag som dekket utbedringen av sprekkene, mens hun selv måtte bære kostnaden for de videre målingene. Poenget for utfallet var naboens opplysning: den viste at selgeren kjente til fyllinga.

Slik viser du at selgeren visste det

Det vanskeligste ved en sak om fylling er ofte å vise hva selgeren kjente til. Se etter spor i det som finnes skriftlig og hos folk rundt huset.

De mest nyttige kildene er tidligere byggesøknader og tegninger, som kan vise terrengendringer og grunnarbeid. Rapporter fra tidligere befaringer eller forsikringsskader kan nevne setninger. Naboer og tidligere eiere kan fortelle hvordan tomta ble til. Har selgeren selv utbedret sprekker eller rettet opp dører, tyder det på at han kjente til at noe rørte seg. Har han skrevet i egenerklæringen at det ikke er kjente problemer med grunnen, og det viser seg å være feil, kan det bli en sak om uriktig opplysning.

Vær forsiktig med å bygge alt på at «det må han ha visst». Kravet svekkes hvis du selv kjente til fyllinga eller kunne ha oppdaget den. Har du undersøkt eiendommen før kjøpet, eller unnlatt å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan du ikke bruke det du burde ha oppdaget mot ham. Det gjelder likevel ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro (avhendingslova § 3-10).

Hva du gjør når du har mistanke

Begynn med å sikre bevis. Ta bilder av sprekker og skjeve flater med dato, og sett merker ved endepunktene slik at du kan vise om de vokser. Bestill en vurdering fra en geotekniker eller byggfaglig sakkyndig som kan si noe om grunnen og om skadene skyldes fyllinga. Den vurderingen er ofte det som avgjør om saken holder.

Gi selgeren skriftlig melding så snart du har grunn til å tro at det er en mangel. Meldingen må si hva slags avtalebrudd det gjelder. Tilbyr selgeren å rette mangelen, har han som hovedregel rett til det. Blir det ikke rettet, er prisavslag som regel det viktigste kravet, og prisavslaget settes til det det koster å utbedre.

Kostnaden dokumenterer du med tilbud fra fagfolk. Loven gir ingen fast sum for grunnproblemer. Hva som er utbedring når selve grunnen er problemet, kan være en stor og usikker post, og derfor er det en fordel å ha en skriftlig vurdering før du krever et bestemt beløp.

Den fullstendige gjennomgangen av krav, frister og prosess for setningsskader finner du i Setningsskader etter boligkjøp: slik står saken din. Har huset i tillegg sunket etter graving på nabotomta, er det en annen sak, som du kan lese om i Huset har sunket etter at naboen gravde. Står huset på leire eller fjell annerledes enn annonsen påstod, går det an å lese mer i Huset står på leire, ikke fjell som annonsen sa.

Kort oppsummert

• Et hus bygget på fylling er en mangel bare hvis selgeren tiet om noe han kjente til, hvis annonsen sa noe annet, eller hvis huset er i klart dårligere stand enn forventet.
• Les salgsoppgaven og tilstandsrapporten: står fyllinga der, regnes du for å kjenne til den.
• Du må sannsynliggjøre at selgeren visste om fyllinga, og naboer, gamle tegninger og tidligere utbedringer kan vise det.
• Skaff en geoteknisk vurdering før du krever prisavslag for skader på huset som er bygget på fylling.
• Meld fra skriftlig til selgeren så snart du mistenker at grunnen er årsaken.