Forurenset jord i hagen: hva kan jeg kreve?

Hva kan du kreve når jorda i hagen er forurenset

Kravene ved mangel på brukt bolig er prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, heving (avtalen oppløses) og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen så lenge kravet ikke er gjort opp. Du kan kreve flere av dem samtidig så langt de ikke motsier hverandre, for eksempel prisavslag og erstatning for utgifter til prøvetaking.

Prisavslaget settes normalt til det det koster å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist (avhendingslova § 4-12). Det betyr at tilbud fra firmaer som graver ut og leverer masser til godkjent mottak, blir kjernen i kravet ditt. Erstatning for direkte tap kan du kreve uten at selgeren har skyld, med mindre han viser at årsaken lå utenfor hans kontroll. For indirekte tap kreves det skyld hos selgeren (avhendingslova § 4-14).

Heving krever et vesentlig avtalebrudd og en melding innen rimelig tid, og terskelen er høy. For forurenset jord i hagen er prisavslag oftest det som passer best.

Selgerens rett til å rette går foran

Ved kjøp av brukt bolig kan du ikke kreve at selgeren retter mangelen. Det er selgeren som har rett til å rette. Tilbyr han å gjøre det, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg det. Rettingen skal skje innen rimelig tid og for hans regning (avhendingslova § 4-10).

Avviser du rettingen han har rett til å utføre, kan du ikke kreve prisavslag eller heving, men du kan fortsatt kreve erstatning. Du kan også måtte bære deler av tapet selv. Det er derfor lurt å svare skriftlig på et tilbud om retting og stille krav til hvordan jorda fjernes og dokumenteres, i stedet for å avvise det.

Kravet om retting kan bare stilles i to tilfeller, og ingen av dem passer på vanlig brukt bolig: når selgeren har ført opp huset for salg, eller når en næringsdrivende selger en nyoppført bolig som ikke har vært brukt i mer enn ett år.

Slik gikk det for Ragnhild

Ragnhild kjøpte et hus med stor hage og skulle anlegge et bed. Da hun gravde ned et tredemål, luktet jorda av olje, og hun så mørke flekker. Hun stoppet, tok bilder og sendte en jordprøve til laboratorium. Resultatet viste forurensning over normverdiene.

Hun sjekket databasen Grunnforurensning og fant ingenting registrert. Så leste hun salgsoppgaven, som ikke sa noe om tidligere tanker eller fyllmasser. Ragnhild meldte skriftlig fra til selgeren og krevde prisavslag med to tilbud på utgraving og deponi.

Selgeren tilbød først å rette. Ragnhild svarte at hun godtok det, hvis han la frem en plan og dokumentasjon fra godkjent mottak. Han ombestemte seg da han så tilbudene og gikk i stedet med på et prisavslag som tilsvarte det laveste tilbudet, minus egenandelen hun selv måtte bære.

Hva som avgjør om forurenset jord er en mangel

Kravet står og faller på hva du kunne forvente, og hva selgeren visste. Forurenset grunn er jord der konsentrasjonen av helse- eller miljøfarlige stoffer er over fastsatte normverdier. Det kan være en mangel hvis du ikke fikk opplysninger selgeren kjente til (avhendingslova § 3-7), hvis opplysninger i prospektet var uriktige (avhendingslova § 3-8), eller hvis boligen var i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med (avhendingslova § 3-9).

Du har bevisbyrden. Det er du som må sannsynliggjøre mangelen, med prøvesvar, bilder og salgsdokumenter. Du kan heller ikke bruke mot selgeren det du kjente til eller det som gikk tydelig frem av rapporten (avhendingslova § 3-10).

Vær også klar over at forurenset masse ikke kan kjøres hvor som helst. Masse som ikke disponeres på eiendommen, skal leveres til godkjent deponi eller behandlingsanlegg. Graving i forurenset grunn krever undersøkelser og en tiltaksplan til kommunen.

Frister og forholdet til kommunen

Meld fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forurensningen, og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19). Meldingen må si hva slags avtalebrudd du mener det er. Du må også begrense tapet med rimelige tiltak, for eksempel ved å hindre at barn leker i jorda mens saken pågår.

Kommunen kan i tillegg gi pålegg om undersøkelse eller opprydding, og da er det et eget løp med egne frister. Det er omtalt i artikkelen om pålegg fra kommunen. Hovedreglene for tanker og kostnader står i pilaren om nedgravd oljetank. Kommer forurensningen fra en lekkasje, se saken om oljelekkasje i grunnen. Gravd ned impregnert virke er tema i artikkelen om kreosot i hagen, og egenerklæringen ved tank er behandlet i saken om selgerens «nei».

Kort oppsummert

• Er forurenset jord i hagen en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving og holde tilbake penger, men ikke retting av brukt bolig.
• Selgeren har rett til å tilby retting, og du må som hovedregel godta det.
• Du bærer de første 10 000 kronene selv, og prisavslaget settes normalt til det oppryddingen koster.
• Meld skriftlig fra innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.