Kreosot og impregnert virke gravd ned i hagen

Hva du har funnet i hagen

Impregnert virke er tre som er behandlet for å tåle fukt og råte. Kreosot er et tjæreholdig middel som ofte er brukt til slikt virke. Det dukker gjerne opp når noen graver i hagen: gamle stolper, syllstein av tre, jernbanesviller eller planker som er gravd ned og glemt.

Funnet betyr ikke automatisk at du har en mangel. Spørsmålet er om tomta er dårligere enn avtalen og forholdene tilsier. Et par gamle stolper ved hjørnet av hagen er noe helt annet enn et lag med nedgravd virke og jord som lukter tjære over et stort område.

Det første du gjør, er å la være å grave videre på egen hånd. Tar du med deg jord og virke rundt i hagen, kan du spre problemet og gjøre det vanskeligere å bevise hvor det lå.

Når kreosot i hagen er en mangel

Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) har flere veier til mangel, og de gjelder også grunnen.

• Selgeren visste, men tiet. Det er en mangel når du ikke fikk opplysninger selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Har selgeren selv gravd ned virket, eller vet han at området er fylt opp med slike masser, er dette typisk noe han skulle sagt fra om.
• Salgsoppgaven eller egenerklæringen sa noe annet. Er det oppgitt at tomta er ren, eller at det ikke er kjent forurensning, og det viser seg å være feil, kan det være en mangel etter § 3-8, hvis opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen.
• Tomta er dårligere enn forventet. Etter § 3-2 måles tomta mot det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Hagen til et nytt hus og hagen til et gammelt småbruk gir ulike forventninger.
• Solgt «som den er». Et slikt forbehold hjelper selgeren lite ved forbrukerkjøp, men eiendommen kan likevel være i for dårlig stand sammenlignet med prisen (§ 3-9).

Den siste hindringen er kunnskapen din. Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til eller måtte kjenne til da du kjøpte (§ 3-10). Står det i tilstandsrapporten eller salgsoppgaven at det ligger gammelt virke i hagen, er det vanskelig å lykkes. Har du ikke fått vite noe, og selgeren visste, står saken din sterkere.

Husk at det er du som må gjøre det sannsynlig at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at hagen er i orden.

Slik gikk det for Eirik

Eirik kjøpte et hus fra 1970-tallet med stor hage. Tre måneder etter overtakelsen gravde han ut et bed og fant tjærelukt og svarte planker i jorda, i en dybde på rundt en halv meter. Han la merke til at flere planker lå tett i en rekke.

Han tok bilder av funnet, la et stykke virke i en plastpose og lot en rådgiver med miljøkompetanse ta jordprøver. Rapporten viste at grunnen var forurenset på et avgrenset område. Deretter skrev han til selgeren og beskrev funnet, med bildene vedlagt.

Selgeren svarte først at hagen var solgt «som den er». Eirik viste til at forbeholdet ikke hjelper ved forbrukerkjøp, og til at selgeren i en tidligere samtale hadde fortalt at han selv la et gjerde med impregnerte stolper i 1990. Selgeren gikk med på et prisavslag som tilsvarte tilbudet Eirik hadde fått på å skifte massene i det forurensede området. Saken var dermed avgjort uten rettssak, og Eirik kunne begynne på bedet på nytt.

Hva kommunen og forurensningsloven kan kreve

Uavhengig av selgeren har du et ansvar som eier. Etter forurensningsloven § 7 må ingen gjøre noe som kan føre til fare for forurensning uten at det er lovlig, og den ansvarlige skal sørge for tiltak for å stanse, fjerne eller begrense forurensning som har oppstått. Forurensningsmyndigheten kan gi pålegg med frist, og kan pålegge undersøkelser.

I praksis skjer det sjelden noe hvis virket ligger i ro og ikke lekker ut. Skal du derimot grave, bygge garasje eller bytte jord, gjelder egne regler:

• Er det grunn til å tro at grunnen er forurenset, skal den som gjør inngrepet sørge for undersøkelser.
• Viser undersøkelsen at grunnen er forurenset, skal det lages en tiltaksplan som sendes til kommunen.
• Forurenset masse som ikke brukes på eiendommen, skal leveres til godkjent deponi eller behandlingsanlegg.

Databasen Grunnforurensning viser eiendommer med registrert forurenset grunn. Du kan sjekke den for din egen tomt, og for naboeiendommene, når du skal dokumentere hva som var kjent på forhånd.

Vær oppmerksom på at kommunen kan møte deg som eier selv om selgeren har ansvaret for kostnaden overfor deg. Kravet mot selgeren er et eget spor. Det samme prinsippet gjelder for nedgravde oljetanker, som er forklart i oversikten om nedgravd oljetank etter kjøp.

Dokumenter funnet og send kravet

Bevisene er det viktigste du har. Ta bilder før noe flyttes, med noe som viser størrelse og plassering. Skriv ned dato og sted, og tegn en enkel skisse over hagen. Ta vare på et stykke virke og la fagfolk analysere jorda, slik at du får et skriftlig svar på hva som er i grunnen.

Så må du si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget funnet. Meldingen må si hva slags mangel du mener det er. Reklamasjonen kan senest komme fem år etter overtakelsen, men å vente gjør bevisene svakere. Reagerer du raskt, er det lettere å vise at forholdet lå der før du overtok.

Kravene dine er som regel prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), som hovedregel satt til kostnaden ved å utbedre mangelen, og erstatning for tap du får. Kostnadene dokumenterer du med tilbud fra fagfolk. Selgeren har rett til å rette forholdet hvis han tilbyr det, og du må da godta det med mindre det gir deg urimelig ulempe. Selv om en tidligere selger har vært involvert, kan du gå videre mot ham innenfor reklamasjonsfristene. Resten av reglene om krav og frister er samlet i pilaren om nedgravd tank og forurensning.

Er forurensningen omfattende, kan du også holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet, hvis noe fortsatt er ubetalt. Se også forurenset jord i hagen: hva kan jeg kreve? for hvordan omfanget påvirker kravet.

Kort oppsummert

• Kreosot og impregnert virke i hagen er en mangel når selgeren visste om det, når salgsdokumentene sa noe annet, eller når tomta er vesentlig dårligere enn du kunne forvente.
• Visste du om virket før kjøpet, eller står det i tilstandsrapporten, er det vanskelig å få medhold.
• Ikke grave videre eller flytte masser før du har tatt bilder og fått jordprøver.
• Kommunen kan stille krav til deg som eier etter forurensningsloven, uavhengig av kravet mot selgeren.
• Kravet mot selgeren er prisavslag eller erstatning, og du må si fra innen rimelig tid.