Oljelekkasje i grunnen – forurenset tomt etter kjøpet

Hvem må rydde opp i forurenset grunn

Forurenset grunn (jord eller berggrunn med helse- eller miljøfarlige stoffer over fastsatte normverdier) er et offentligrettslig problem først, og et forhold mellom deg og selgeren etterpå. Forurensningsloven § 7 sier at ingen må ha eller gjøre noe som kan medføre fare for forurensning, og at den ansvarlige skal stanse, fjerne eller begrense virkningen når forurensning først har oppstått.

Kommunen er forurensningsmyndighet for nedgravde oljetanker. Den kan pålegge den ansvarlige å stanse, fjerne eller begrense forurensningen innen en frist, og den kan pålegge undersøkelser. Gjør du ikke som kommunen krever, kan den utføre tiltakene selv og sende regningen til den ansvarlige.

Etter at du har overtatt, regnes du som den som «har» tanken og tomten overfor myndighetene. Det gjelder uansett hva du senere kan kreve av selgeren. Derfor er det lurt å skille mellom to spor: pålegget fra kommunen og kravet mot selgeren.

Når er oljelekkasjen en mangel etter avhendingslova

Ikke enhver forurensning gir deg krav mot selgeren. Tre vurderinger avgjør saken.

Den første er opplysningsplikten. Det er en mangel hvis du ikke har fått opplysninger som selgeren kjente til eller burde kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Visste selgeren om en gammel tank, tidligere lekkasje eller pålegg fra kommunen, og sa ingenting, står du sterkt (avhendingslova § 3-7).

Den andre er forventningene. Boligen skal samsvare med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). En eldre eiendom med oljefyring i fortiden gir grunn til å regne med at det kan finnes rester av en tank. Oljesøl som ingenting tydet på, er noe annet.

Den tredje er hva du selv visste. Du kan ikke gjøre gjeldende noe du kjente til, eller som fremgikk tydelig av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Er tanken omtalt i rapporten, er det vanskelig å komme videre. Selgerens opplysningsplikt går likevel foran, så har selgeren holdt tilbake det han visste, hjelper det ikke selgeren at rapporten var tynn.

Sjekk også om selgeren ga opplysninger som ikke stemmer, for eksempel i egenerklæringen eller annonsen (avhendingslova § 3-8). Har selgeren krysset av for at det ikke finnes tank, kan du lese mer om det i selger krysset nei på oljetank i egenerklæringen.

Slik gikk det for Rasa

Rasa kjøpte en enebolig fra 1974. Tre måneder etter overtakelsen begynte hun å grave ut et bed nær kjelleren og kjente sterk oljelukt. Graveren møtte mørk, fet jord ved et gammelt rør. En rådgiver som tok prøver, konkluderte med at jorden var forurenset og at lekkasjen måtte være flere år gammel.

Rasa sjekket salgsdokumentene. Tilstandsrapporten omtalte ikke nedgravd tank, og selgeren hadde svart nei på spørsmål om oljetank i egenerklæringen. Hun sendte selgeren en skriftlig reklamasjon med prøveresultatene, og forklarte at hun ville kreve prisavslag og erstatning.

Selgeren svarte først at han ikke visste noe om tanken. Etter at Rasa la fram en gammel byggetegning og en faktura for fyringsolje fra 1990-tallet, som hun hadde funnet hos naboen, gikk selgeren med på å forhandle. Partene ble enige om et prisavslag som dekket oppryddingen og en del av tomtens verdifall.

Dette kan du kreve av selgeren

Er lekkasjen en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake en del av kjøpesummen. Retting er derimot selgerens valg, ikke ditt krav, med mindre boligen er ført opp for salg. Tilbyr selgeren å rydde opp, må du normalt godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.

Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist (avhendingslova § 4-12). Ved forurenset grunn betyr det tilbud fra fagfolk som viser hva undersøkelse, graving, transport av forurensede masser til godkjent deponi og ny fyllmasse vil koste. Prisen varierer mye, så hold deg til skriftlige tilbud.

Erstatning for direkte tap kan du kreve uten at selgeren har skyld, med mindre han kan bevise at årsaken lå utenfor hans kontroll. For indirekte tap, for eksempel at du ikke kan bruke hagen eller må flytte ut en periode, må selgeren ha utvist skyld (avhendingslova § 4-14). Du må også begrense tapet med rimelige tiltak, ellers bærer du selv den delen av tapet.

Hevingen er det strengeste kravet og forutsetter et vesentlig avtalebrudd. Hvor terskelen ligger, avgjøres konkret. Les mer i hva skal til for å heve kjøpet.

Slik dokumenterer du at forurensningen var der før overtakelsen

Du er den som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og at den fantes da risikoen gikk over til deg. Risikoen går over når du overtar bruken av eiendommen. Da hjelper det å ha:

• prøver og rapport fra en fagkyndig, med et anslag på hvor gammel forurensningen er
• bilder og notater fra graving eller funn, med dato
• eventuelle spor etter en gammel tank, som påfyllingsrør, avluftingsrør eller rester i kjelleren
• salgsdokumentene, egenerklæringen og annonsen
• opplysninger fra naboer eller tidligere eiere om oljefyring
• svar fra kommunen om det finnes meldt tank eller pålegg på eiendommen

Miljødirektoratets database Grunnforurensning viser eiendommer med registrert forurenset grunn, og du finner den blant annet via seeiendom.no. Et treff der, eller fravær av treff, avgjør ikke saken, men det er et nyttig støttepunkt.

Fristene du må holde

Du skal undersøke eiendommen så snart du har rimelig anledning etter overtakelsen. Oppdager du lekkasjen, må du gi selgeren melding innen rimelig tid, og meldingen må si hva slags avtalebrudd det er snakk om (avhendingslova § 4-19). Vent ikke med å sende brev fordi du fortsatt venter på kostnadsoverslag. Send en foreløpig reklamasjon først og utdyp senere.

Absolutt ytterfrist er fem år etter overtakelsen, med mindre selgeren har påtatt seg ansvar for lengre tid. Fristen gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers har handlet i strid med god tro. I tillegg kommer foreldelse etter foreldelsesloven. Hoveddelen av reglene om frister og krav står i nedgravd oljetank funnet etter kjøp.

Kort oppsummert

• En oljelekkasje i grunnen er en mangel bare når selgerens opplysninger, salgsdokumentene eller tomtens tilstand ga deg noe annet å regne med.
• Kommunen kan pålegge deg som eier å rydde opp, uavhengig av kravet mot selgeren.
• Beviset for at forurensningen fantes før overtakelsen ligger hos deg, så sikre prøver og bilder tidlig.
• Prisavslaget følger som hovedregel utbedringskostnaden, dokumentert med tilbud fra fagfolk.
• Meld fra skriftlig om oljelekkasjen innen rimelig tid, og la ikke fem års-fristen gjøre deg passiv.