Ferdighus og hyttebyggesett: hvilken lov gjelder og hva du kan kreve

Hvilken lov gjelder for ferdighus og hyttebyggesett?

Loven følger det kontrakten faktisk går ut på, ikke navnet på produktet. Et «hyttebyggesett» kan være en pakke materialer som kommer på lastebil, eller en komplett hytte som firmaet reiser på tomten din. Det første er et varekjøp. Det andre er en byggeavtale. Det første du må avklare, er hvem som skal sette opp bygget.

Begge lovene forutsetter at du er forbruker (en privatperson som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet) og at den du kjøper av, opptrer i næringsvirksomhet.

• Firmaet reiser huset eller hytta, helt eller til et avtalt trinn: bustadoppføringslova.
• Du kjøper et ferdighus sammen med tomten, og huset er ikke ferdig bygget ved avtalen: bustadoppføringslova (§ 1 første ledd bokstav b).
• Firmaet leverer bare materialene, og du eller andre setter dem sammen: forbrukerkjøpsloven.
• Firmaet leverer pakken, og du hyrer en snekker i en egen avtale: to avtaler, to lover.

Det som står i kontrakten om hva som skal leveres og hvem som skal sette opp bygget, teller mer enn ordene «byggesett» eller «pakke» i markedsføringen. Se etter ord som oppføring, montering og byggetrinn, og etter om prisen er delt i varer og arbeid. En kontrakt som beskriver hvilke trinn firmaet bygger til, for eksempel «tett hytte», er en byggeavtale, også om du selv gjør resten.

Grensetilfellene oppstår når firmaet leverer pakken og i tillegg monterer en del. Forbrukerkjøpsloven gjelder ikke for avtaler om oppføring av bygning, og heller ikke når arbeid utgjør den overveiende delen av det leverandøren skal gjøre (§ 2 annet ledd bokstav b og d). Er monteringen en stor del av avtalen, havner du derfor normalt under bustadoppføringslova.

Rettighetene når leverandøren setter opp ferdighuset eller hytta

Bustadoppføringslova § 1 gjelder avtaler om oppføring av ny eigarbustad, og tredje ledd sier at fritidshus er med. Full ombygging likestilles med oppføring. Loven kan ikke fravikes til skade for deg (§ 3): står det dårligere vilkår i kontrakten, gjelder loven.

Garanti. Entreprenøren skal stille garanti for at avtalen blir oppfylt, med mindre vederlaget ikke kan ventes å overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen, eller straks etter at forbehold om for eksempel byggelån faller bort, og i alle tilfeller før byggearbeidet starter. Den gjelder til fem år etter overtakelsen. Omfatter avtalen ikke tomten, skal den dekke minst 10 prosent av vederlaget (5 prosent for krav som kommer senere enn ved overtakelsen). Ved avtaler som omfatter rett til grunn er tallene 5 prosent, og 3 prosent for krav før overtakelsen. Så lenge det ikke er dokumentert at garantien finnes, kan du holde tilbake alt vederlag.

Pris og betaling. Avtalt pris gjelder (§ 41). Et prisoverslag kan ikke overskrides vesentlig og høyst med 15 prosent, med mindre en annen grense er uttrykkelig avtalt eller entreprenøren har krav på tillegg for endringer eller forhold på din side (§§ 42 og 43). Tillegg for prisstigning krever skriftlig avtale. Avdrag og forskudd gjelder bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det du har betalt, og minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen (§ 47).

Frist og dagmulkt. Overtakelse skal skje til avtalt tid. Blir det forsinket uten at entreprenøren har krav på tilleggsfrist, kan du kreve dagmulkt, som hovedregel 1 promille av vederlaget per dag (0,75 promille når tomten inngår), høyst 100 dager. Tap utover dagmulkten kan du bare kreve erstattet ved grov uaktsomhet eller handling i strid med redelighet og god tro. Du kan også heve ved vesentlig forsinkelse og holde tilbake vederlag.

Overtakelse. Overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning, og hver av partene kan kalle inn til den med minst sju dagers varsel. Har du flyttet inn i et ferdig bygg, regnes det som overtatt selv uten forretning. Omtrent ett år etter overtakelsen kan begge kreve en ny synfaring. Ved overtakelsen går risikoen for bygget over til deg, reklamasjonsfristene begynner å løpe og dagmulkten stanser.

Mangler. Du kan kreve retting for entreprenørens regning, prisavslag, heving ved vesentlig avtalebrudd og erstatning uten at det kreves skyld, med visse unntak. Reklamasjon skal skje innen rimelig tid, og mangelen kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen.

Rettighetene når du bare kjøper materialpakken

Kjøper du pakken uten at leverandøren skal montere den, er det et forbrukerkjøp. Pakken skal være i samsvar med avtalen når det gjelder art, mengde, kvalitet og tilbehør, og den skal følges av veiledning, også om installasjon (§ 15). Fristen for å reklamere står i § 27. Uten annen avtale skal varen leveres uten unødig opphold og senest 30 dager etter kjøpet.

Blir leveringen forsinket, kan du holde tilbake kjøpesummen, kreve levering, kreve erstatning og etter en rimelig tilleggsfrist heve. Er det en mangel, kan du velge mellom retting og omlevering, og deretter kreve prisavslag eller heve. Hevingen kan selgeren avverge bare ved å bevise at mangelen er uvesentlig. En mangel som viser seg innen to år etter levering, formodes å ha vært der ved leveringen. Den ytre fristen er to år, eller fem år for deler som er ment å vare vesentlig lenger. Du må melde fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og fristen er aldri kortere enn to måneder fra du oppdaget den.

Loven har ingen dagmulkt og ingen garantiplikt, og ingen regel som krever garanti for penger du betaler på forhånd. Vil du ha sikkerhet, bør du avtale at siste del av betalingen skjer ved levering. Selgeren svarer for materialene og veiledningen, men som hovedregel ikke for feil som oppstår ved monteringen. Unntaket er når feilen skyldes mangler i installasjonsveiledningen, og du monterte selv.

Når pakken kommer fra én og snekkeren fra en annen

Har du to avtaler, svarer hver part for sin del: leverandøren for varene, snekkeren for arbeidet. Du må vise hvilken av dem feilen skyldes, og det kan kreve en sakkyndig. Reklamer derfor mot begge samtidig med samme beskrivelse. Det hjelper også om begge avtalene sier hvem som kontrollerer leveransen før deler bygges inn. Be snekkeren om å si fra skriftlig hvis noe i pakken ser feil eller skadet ut før han fortsetter, og ta vare på meldingen.

Hvilken lov som gjelder for snekkeren, er ikke gitt. Bustadoppføringslova omfatter arbeid som utføres direkte som ledd i oppføring av en bolig, og fritidshus er uttrykkelig med. Håndverkertjenesteloven unntar nyoppføring av «bygning for boformål» og nevner ikke fritidshus. Rettighetene du får, er likevel omtrent de samme på de punktene som oftest er aktuelle: fem års ytterste reklamasjonsfrist, retting, prisavslag, erstatning og 15 prosent-regelen for prisoverslag.

Kort oppsummert

• Hvilken lov som gjelder for ferdighus og hyttebyggesett, avgjøres av om leverandøren skal sette opp bygget eller bare levere materialer.
• Setter leverandøren opp huset eller hytta, gjelder bustadoppføringslova, også for fritidshus, med garanti, dagmulkt og fem års reklamasjon. Garantien er forklart i garantien etter bustadoppføringslova § 12.
• Kjøper du bare materialpakken, gjelder forbrukerkjøpsloven, uten dagmulkt og uten garantiplikt.
• Med pakke fra én og snekker fra en annen svarer hver for sin del, og du må kunne vise hvem feilen skyldes.
• Rettighetene dine kan ikke avtales bort, så les kontrakten opp mot loven.