Felleskostnadene fordeles som hovedregel etter sameiebrøken — den eierandelen hver seksjon fikk da eiendommen ble seksjonert. Det følger av eierseksjonsloven § 29. Har seksjonen din en brøk på 70/1000, betaler du 7 prosent av felleskostnadene. Unntak gjelder bare der særlige grunner taler for å fordele etter nytte eller forbruk, eller der vedtektene bestemmer noe annet.

Hovedregelen: sameiebrøken styrer

Sameiebrøken er en eierandel som ble fastsatt da eiendommen ble seksjonert, og den står i seksjoneringsvedtaket og i vedtektene. Brøken bygger som oftest på arealet til bruksenhetene, men loven krever ikke en bestemt beregningsmåte — det viktige er at brøken ligger fast fra seksjoneringen.

Logikken bak hovedregelen er enkel og ganske rettferdig: Den som eier mest av eiendommen, bærer mest av kostnadene ved den. En stor toppleilighet har større andel av taket, fasaden og forsikringen enn en liten ettroms i første etasje — og betaler deretter.

Lurer du på hva din egen brøk er? Den finner du i seksjoneringsvedtaket, i sameiets vedtekter og i grunnboksutskriften for seksjonen — og som regel også i salgsoppgaven fra da du kjøpte. Summen av alle brøkene i sameiet utgjør alltid en hel, så din brøk delt på totalen gir prosentandelen din av enhver felleskostnad.

Regneeksempel: taket lekker i Sameiet Solbakken

Sameiet Solbakken har 20 seksjoner og et tak som lekker. Takrehabiliteringen koster 1,2 millioner kroner. Samlet brøk er 1000, og seksjonene er ulike:

  • Toppleiligheten til Randi har brøk 70/1000 og må betale 7 prosent: 84 000 kr
  • Treromsen til familien Bakke har brøk 50/1000: 60 000 kr
  • Ettromsen til studenten Jonas i første etasje har brøk 30/1000: 36 000 kr

Jonas protesterer på årsmøtet: «Jeg bor jo lengst unna taket!» Men det hjelper ikke. Taket er en fellesdel som beskytter hele bygningen — også Jonas' ettroms, som ville blitt både fuktig og usalgbar uten tak over blokka. Kostnaden fordeles etter brøk, ferdig snakket. Slik er hovedregelen, og den gjelder uansett om regningen er på 12 000 eller 12 millioner.

Unntak 1: nytte eller forbruk ved «særlige grunner»

Loven åpner for at kostnader kan fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk, dersom særlige grunner taler for det. Dette er en snever unntaksregel med høy terskel — den er ikke en generell rettferdighetsventil for alle som synes brøken slår litt skjevt ut.

Klassikeren er heis. Tenk deg Sameiet Granlia med to bygninger: en blokk på seks etasjer og en rekke med atriumshus på bakkeplan. Når blokka skal ha ny heis til 900 000 kr, gir det åpenbart urimelig utslag om atriumshusene — som aldri kan bruke heisen — skal betale etter brøk. Her kan nytteprinsippet begrunne at kostnaden legges på blokkas seksjoner. Departementet har i en tolkningsuttalelse pekt på nettopp heis i én av flere bygninger som typetilfellet, og understreket at unntaket først og fremst er aktuelt for nye tiltak som skaper nye kostnader.

Fordeling etter forbruk er praktisk der forbruket faktisk kan måles: Har sameiet installert individuelle vannmålere eller strømmålere for ladeplasser i garasjen, kan disse kostnadene fordeles etter målt forbruk i stedet for brøk.

Men merk terskelen: Vanlig drift og vanlig vedlikehold fordeles etter brøk selv om nytten varierer noe. At du bor i første etasje og sjelden tar heisen til daglig, er ikke en «særlig grunn» — driftskostnader til en eksisterende heis fordeles normalt etter brøk som alt annet.

Unntak 2: vedtektene sier noe annet

Mange sameier har vedtektsbestemmelser om kostnadsfordeling som avviker fra brøken. Det kan for eksempel stå at kostnader til garasjeanlegget bare fordeles på seksjonene med garasjeplass, eller at næringsseksjonen i første etasje betaler en større andel av renovasjon og vakthold.

Slike bestemmelser er som regel lovlige og bindende. Ofte ble de fastsatt av utbyggeren allerede da sameiet ble opprettet, og da har alle kjøpere overtatt seksjonene sine med denne fordelingen som forutsetning. Kjøper du en seksjon, arver du vedtektene — les dem derfor før du kjøper, ikke etter.

Det som derimot ikke går, er å innføre nye avvikende fordelinger med et vanlig flertallsvedtak i etterkant. Å endre selve fordelingsnøkkelen krever normalt tilslutning fra de seksjonseierne som kommer dårligere ut — det kan du lese mer om i artikkelen om endring av fordelingen.

Fellesinntekter fordeles på samme måte

Det er lett å glemme at § 29 har en hyggelig side også: Fellesinntekter fordeles etter samme nøkkel som kostnadene. Leier sameiet ut en bod, et felleslokale eller en reklameflate på gavlveggen, tilfaller inntekten seksjonseierne etter brøk — i praksis ved at den går inn i sameiets økonomi og reduserer felleskostnadene for alle.

Hva med kostnader én seksjonseier selv har forårsaket?

Fordelingen etter brøk gjelder de ekte felleskostnadene. Kostnader som knytter seg til den enkelte bruksenhet, hører hjemme hos eieren av den. Tetter du sluket ditt med byggeavfall og naboens tak drypper, er det ikke en felleskostnad som skal spleises på — det er ditt ansvar. På samme måte skal en seksjonseier som har fått innvilget en særskilt tilpasning, normalt selv bære kostnader som bare gjelder egen enhet.

Når fordelingen føles urimelig

Sameiebrøken kan gi utslag som kjennes skjeve, særlig i sameier med ulike typer seksjoner — bolig og næring, hus og blokk, med og uten garasje. Loven har et mindretallsvern: Årsmøtet kan ikke fatte beslutninger som gir noen seksjonseiere en urimelig fordel på andres bekostning. Men vernet er en sikkerhetsventil, ikke en garanti for at alle synes fordelingen er perfekt.

Er du misfornøyd med selve nøkkelen, er realiteten denne: Den kan bare endres etter ganske strenge regler, og som oftest bare med samtykke fra dem som taper på endringen. Mange konflikter om felleskostnader er i virkeligheten konflikter om fordelingsnøkkelen — og de havner oftere hos advokat enn de fleste aner.

Tre typetilfeller som skaper diskusjon

Næringsseksjonen og trappevasken. Frisørsalongen i første etasje i Sameiet Verkstedgården har egen inngang fra gaten og bruker aldri oppgangen. Skal den betale for trappevask etter brøk? Utgangspunktet er ja — brøken styrer, og driftskostnader spleises. Men her har mange sameier fornuftige vedtektsbestemmelser fra seksjoneringen som holder rene boligkostnader unna næringsseksjonen, og motsatt. Finnes ingen slik bestemmelse, skal det mye til før unntaket om nytte slår inn for ordinær drift.

Garasjeanlegget. Kostnader til port, ventilasjon og vedlikehold av et garasjeanlegg som bare halvparten av seksjonene disponerer, er en gjenganger. Er garasjeplassene tilleggsdeler til bestemte seksjoner eller regulert i vedtektene, følger fordelingen gjerne av det. Uten slik regulering blir spørsmålet om nytteunntaket kan begrunne at bare garasjebrukerne betaler — ofte et godt eksempel på at «særlige grunner» faktisk foreligger.

Elbilladingen. Strøm til lading bør måles og betales etter forbruk — her er fordeling etter målt forbruk både praktisk og i god harmoni med lovens unntaksregel. Infrastrukturen (kabler og styringssystem), derimot, kommer hele anlegget til gode og håndteres gjerne som felleskostnad eller etter egen vedtatt modell.

Kort oppsummert

Hovedregelen er like enkel som den er streng: Felleskostnader fordeles etter sameiebrøken, jf. eierseksjonsloven § 29. Unntak krever enten særlige grunner — typisk nye tiltak der brøken gir åpenbart urimelige utslag, som heisen i Granlia — eller hjemmel i vedtektene. Sjekk brøken din, les vedtektene, og husk at taket i Solbakken er alles tak, også for Jonas i første etasje.