Felleskostnadene dekker normalt seks til åtte hovedkategorier av utgifter: renter og avdrag på fellesgjeld, forretningsførsel og administrasjon, forsikring av bygningen, vedlikehold av fellesarealer og fellesbygningsdeler, kommunale avgifter, strøm i fellesarealer, samt avsetning til et vedlikeholdsfond. Nøyaktig hvilke poster som inngår og hvor stor andel hver post utgjør, varierer fra borettslag til borettslag, men strukturen er gjennomgående lik. Under ser du hva hver post faktisk innebærer, og et eksempel på hvordan de kan fordele seg i et typisk budsjett.

De vanligste postene i felleskostnadene

Renter og avdrag på fellesgjeld

Dette er ofte den største enkeltposten, særlig i borettslag med høy fellesgjeld etter nybygg eller store rehabiliteringsprosjekter. Beløpet varierer med rentenivået laget har på sine lån, og går derfor opp og ned i takt med markedsrenten dersom lånet har flytende rente.

Forretningsførsel og administrasjon

Borettslaget betaler et honorar til forretningsføreren – ofte et boligbyggelag som OBOS, USBL eller et regionalt selskap – for regnskapsføring, fakturering av felleskostnader, oppfølging av mislighold, generalforsamlingsadministrasjon og annen løpende drift som styret ikke har kapasitet eller kompetanse til å gjøre selv.

Forsikring av bygningen

Borettslaget tegner en felles bygningsforsikring som dekker selve bygningskroppen – tak, fasade, rør og fellesarealer – ved brann, vannskade og andre skader. Denne forsikringen er atskilt fra din egen innboforsikring, som du fortsatt må ha selv for å dekke løsøre og eventuelt utvidet dekning for baderom og innredninger du selv har bekostet.

Vedlikehold av fellesarealer og fellesbygningsdeler

Dette dekker løpende drift og reparasjoner av trappeoppganger, tak, fasade, heis, ventilasjonsanlegg, fellesvaskeri, uteområder og lignende. Vedlikeholdsansvaret for selve bygningen og fellesarealene ligger på borettslaget, mens andelseier normalt har ansvar for innvendig vedlikehold av egen bolig.

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon og eventuelt feiing faktureres ofte samlet til borettslaget for hele bygningen, og inngår derfor i felleskostnadene i stedet for å komme som en egen regning til hver enkelt andelseier.

Strøm i fellesarealer

Strøm til belysning i trapperom, kjellere, garasjeanlegg, heis og eventuelle fellesvaskerier dekkes av borettslaget. Din egen strømregning for boligen kommer fortsatt separat fra din egen strømleverandør.

Avsetning til vedlikeholdsfond

En sunn økonomistyring innebærer at borettslaget setter av penger hvert år til et vedlikeholdsfond, slik at laget har egenkapital til fremtidige rehabiliteringsprosjekter uten å måtte ta opp all finansiering som nytt lån. Denne avsetningen er i realiteten en form for sparing på vegne av andelseierne, og et fond med sunn størrelse er et godt tegn når du vurderer å kjøpe i et borettslag.

Eksempel: slik kan et budsjett se ut

Tenk deg et borettslag der de månedlige felleskostnadene for en gjennomsnittlig andel er 8 000 kroner. En realistisk fordeling kan se slik ut:

  • Renter og avdrag på fellesgjeld: 3 200 kroner (40 prosent)
  • Vedlikehold fellesarealer og bygningsdeler: 1 600 kroner (20 prosent)
  • Avsetning til vedlikeholdsfond: 1 200 kroner (15 prosent)
  • Forretningsførsel og administrasjon: 800 kroner (10 prosent)
  • Forsikring: 640 kroner (8 prosent)
  • Kommunale avgifter: 400 kroner (5 prosent)
  • Strøm fellesareal: 160 kroner (2 prosent)

Legg merke til hvor stor andel som går til fellesgjelden. Det er nettopp derfor rentenivået har så mye å si for hvor mye felleskostnadene dine svinger fra år til år, og hvorfor et borettslag med lav eller ingen fellesgjeld ofte har vesentlig lavere og mer stabile felleskostnader enn et med høy fellesgjeld.

Poster som varierer fra borettslag til borettslag

Utover kjernepostene over inkluderer enkelte borettslag også andre tjenester i felleskostnadene, avhengig av hva laget har avtalt kollektivt. Dette kan for eksempel være TV- og internettabonnement gjennom en fellesavtale, parkeringsplass eller garasjeleie, adgang til fellesvaskeri utover det rent vedlikeholdsmessige, eller en kollektiv avtale for kabel-TV og bredbånd som gir andelseierne bedre pris enn de ville fått hver for seg. Slike tilleggsposter er ikke lovpålagte, men et resultat av hva generalforsamlingen i det enkelte borettslag har vedtatt å inkludere. Dette er også en av grunnene til at felleskostnadene kan variere ganske mye mellom to ellers sammenlignbare borettslag – forskjellen skyldes ikke nødvendigvis at det ene laget er dyrere drevet, men at det inkluderer flere tjenester i den samlede regningen.

Hva felleskostnadene normalt ikke dekker

Felleskostnadene dekker ikke din private boliglånsrente, egen strøm og oppvarming inne i boligen, innboforsikring, eller innvendig vedlikehold og oppussing av din egen leilighet. Dette er kostnader du bærer alene, atskilt fra det du betaler til fellesskapet. Sjekk alltid vedtektene og siste husleiespesifikasjon for å se nøyaktig hva som er inkludert i akkurat ditt borettslag.

Hvorfor det lønner seg å kjenne postene

Å forstå hva felleskostnadene faktisk består av, gjør det lettere å vurdere om en økning er rimelig begrunnet, og hvilke poster som kan forklare forskjeller mellom borettslag når du sammenligner boliger. Et lavt kronebeløp i felleskostnader er ikke automatisk et gode dersom det skyldes at laget ikke setter av nok til vedlikeholdsfondet – det kan bety at større kostnadssmell venter lenger frem i tid. Be gjerne om en postvis oversikt fra forretningsfører før du legger inn bud på en bolig, slik at du ser nøyaktig hva som ligger bak det totale beløpet.