Felles stikkledning med naboen ble aldri nevnt

Hva en felles stikkledning innebærer for deg

En stikkledning er ledningen som fører vann eller avløp fra kommunens hovedledning inn til huset. Er det en felles stikkledning, deler du den med en eller flere naboer. Det betyr at noen andre kan grave, bruke og vedlikeholde en ledning som ligger på din tomt, eller omvendt at din vannforsyning avhenger av ledningen over naboens grunn.

Trondheim kommune, som eksempel, oppgir at en ledning som bare går inn til én eiendom, eies av huseieren, mens eierne av en ledning som betjener flere eiendommer har et solidarisk ansvar for drift og vedlikehold av den delen de bruker, hvis de ikke har avtalt noe annet. Solidarisk ansvar betyr at kommunen eller en tredjeperson kan kreve hele regningen av hvem som helst av eierne. Slike regler varierer fra kommune til kommune, og abonnementsvilkårene avgjør.

Ved kjøp av bolig er det derfor viktig å vite om stikkledningen er felles, hvor den går, og hva som er avtalt mellom naboene.

Når manglende opplysning er en mangel

Har du ikke fått opplysning om noe selgeren kjente eller måtte kjenne til, og du hadde grunn til å regne med å få det, har eiendommen en mangel. Det gjelder bare hvis man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt. En felles ledning som selgeren har delt med naboen i mange år, er noe selgeren normalt kjenner til, og som en kjøper vil ha betydning for prisen.

Salgsoppgaven, egenerklæringen og tilstandsrapporten er de første stedene du bør lete. Forskriften om tilstandsrapporter har egne punkter om synlige avløpsrør, stakeluker og hovedstoppekran, men en felles ledning under bakken er ikke alltid synlig, og den bygningssakkyndige kan bare beskrive det som er synlig eller som eieren har opplyst.

Sto det i dokumentene at ledningen er felles, kjente du til det, og du kan ikke kreve noe for selve opplysningen. Da må du eventuelt vise at selgeren ga uriktige opplysninger om noe annet, for eksempel om at det var en avtale mellom naboene.

Sikret rett til ledningen

Etter plan- og bygningsloven § 27-2 skal retten til å føre en avløpsledning over annen manns grunn, eller til å koble seg til felles ledningsnett, være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar. Tilsvarende regel gjelder for vannledning. Har boligen ledninger over naboens tomt uten tinglyst rett, har du et rettsgrunnlag som er svakt, og naboen kan i verste fall kreve at ledningen flyttes.

Når en tredjeperson har en rett i eiendommen som ikke er avtalt, behandles det etter reglene om rettsmangel. Det samme gjelder heftelser og rådighetsbegrensninger etter offentlig rett. Da gjelder mangelsreglene tilsvarende, med mindre kjøperen har overtatt eiendommen med begrensningen. Skal du gå videre, bør du finne ut om det ligger tinglyste rettigheter i grunnboken, og om kommunen har godkjent ledningen.

Er retten til ledningen ikke sikret, og selgeren ikke fortalte om det, kan du ha en sterkere sak enn ved en vanlig opplysningsfeil.

Slik gikk det for Maja

Maja kjøpte en enebolig i en gate der flere hus var bygget på samme tid. Tre måneder etter overtakelsen gravde naboen opp hagen hennes for å bytte en ledning, og Maja fikk vite at vannet til huset hennes gikk i en felles stikkledning som lå under naboens innkjørsel. Naboen mente at Maja måtte dekke halve kostnaden.

Maja leste gjennom salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Ingen av dem nevnte at ledningen var felles. Selgeren hadde delt kostnadene med naboen ved en tidligere reparasjon, men det stod ingenting skriftlig. Maja sendte melding til selgeren og krevde prisavslag for å ha fått overta en felles ledning uten å vite om den.

Selgeren svarte at alle i gaten visste om ledningen, og at avtalen med naboen var muntlig. Maja fikk medhold i at selgeren burde ha opplyst om ordningen, siden den ga henne både ansvar og risiko for kostnader hun ikke hadde regnet med. Saken endte med at selgeren betalte en del av utgiftene mot at Maja ga avkall på videre krav.

Hva du kan kreve, og hva som er særegent

Kravene er de vanlige for brukt bolig: prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Selgeren kan tilby å rette forholdet, for eksempel ved å få en tinglyst avtale eller å skaffe en egen tilkobling. Da må du godta det, hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.

Ved felles stikkledning er selve prisavslaget ofte knyttet til fremtidige kostnader. Har ledningen ikke vært byttet, kan det bli en stor felles utgift. Er ledningen samtidig gammel eller skadet, må du se det opp mot rørinspeksjon med kamera og støpejernsrør som er råtne. Har ledningen som er felles, ført til vannskader, se tilbakeslag av kloakk i kjelleren.

For krav og frister for feil på rør og avløp generelt, se oversikten om feil på rør og avløp. Har det oppstått en konflikt med naboen, kan stoppekranen som ikke virker og ikke var nevnt belyse hva selgeren burde ha opplyst om vannanlegget.

Kort oppsummert

• Felles stikkledning med naboen er en mangel når selgeren kjente til ordningen og ikke fortalte om den, og du hadde grunn til å regne med å få vite det.
• Ansvaret for en felles stikkledning følger av avtaler mellom naboene og kommunens vilkår.
• Sjekk om retten til ledningen over naboens grunn er tinglyst, og hva salgsdokumentene sier.
• Kravet mot selger er prisavslag eller erstatning, og selgeren kan tilby å rette forholdet.