Arealoverføring mellom naboeiendommer: slik gjøres det

Hva en arealoverføring er

Etter matrikkellova kan areal overføres mellom tilgrensende matrikkelenheter uten at arealet blir opprettet som egen matrikkelenhet. Stykket du kjøper av naboen, blir altså en del av din eiendom og får ikke eget gårds- og bruksnummer. Det motsatte skjer hos selgeren, som får en mindre eiendom.

Forskriften om eiendomsregistrering (matrikkelforskriften) legger opp til at overføringen skjer mellom grunneiendommer. Den kan også gjøres for anleggseiendom, og da overføres volum i stedet for areal. Fra en seksjonert eiendom kan bare areal som er registrert som fellesareal, overføres. Del av en festegrunn kan ikke overføres på denne måten.

Sammenlign med en grensejustering. Der er det små flyttinger, og panthaverne slipper å gi frafall. Arealoverføring har ingen fast arealgrense, men til gjengjeld stilles det flere krav til papirene.

Hva kommunen krever før overføringen kan føres

Loven sier at det må være gitt tillatelse som for opprettelse av en ny matrikkelenhet. Kommunen vurderer altså overføringen på samme måte som en deling av eiendommen, og gjeldende plan kan få betydning for om den kan godkjennes. I tillegg må det foreligge erklæringer om eiendomsoverdragelsen, om pantefrafall og om konsesjon for arealet.

I praksis består dokumentasjonen av dette:

• erklæring om at eiendomsretten til arealet overdras, med opplysninger om kjøpesum og verdi, fordi dokumentavgift skal beregnes
• erklæring fra panthavere om at de gir fra seg pant i arealet som overføres
• samtykke fra dem som har grunnbokshjemmel som eier og fester til de berørte eiendommene
• kart som viser arealet
• eventuelt konsesjon eller egenerklæring om konsesjonsfrihet, og samtykke etter jordlova når det gjelder landbruk

Har begge eiendommene samme eier, trengs ikke erklæring om eiendomsoverdragelse.

Det overførte arealet skal henge sammen med eiendommen det legges til. Kommunen kan gjøre unntak, for eksempel når en av eiendommene allerede har flere teiger.

Slik gjennomføres arealoverføring mellom naboer

Dere avtaler først pris og areal og kommer frem til hvor den nye grensen skal gå. Den som krever overføringen, sender kravet til kommunen med dokumentene over. Kommunen holder oppmålingsforretning, og naboer og andre som berøres, varsles senest to uker før. Grensene måles og merkes.

Når kommunen har ført overføringen i matrikkelen, skal den sende melding om det til tinglysing. Først da er eiendomsretten til arealet registrert i grunnboken. Matrikkelbrev utstedes når føringen er gjort.

Er ikke annet avtalt, skal kommunen gjennomføre forretningen og føre den i matrikkelen innen 16 uker fra kravet kom inn. Fristen løper ikke mens kommunen venter på tillatelser, tinglysing, supplerende opplysninger eller et gebyr som ikke er betalt. Kommunen kan kreve at partene selv ordner kontrakt og betaling seg imellom, eller at de bruker eiendomsmegler eller annen hjelp til det.

Hva en arealoverføring koster

Det er flere kostnader. Kommunen tar gebyr for oppmålingsforretningen og matrikkelføringen. Selve kjøpet utløser dokumentavgift, som beregnes av kjøpesummen eller verdien oppgitt i erklæringen. Se dokumentavgift ved boligkjøp. Hos tinglysingsmyndigheten betales et eget gebyr. Størrelsen på gebyrene varierer fra kommune til kommune og endres, så regn ut summen med oppdaterte satser før dere avtaler pris.

Når arealoverføring ikke er riktig løsning

Er dere uenige om hvor grensen går i dag, er det ikke et spørsmål om overføring. Da må grensen først klarlegges, enten ved at kommunen holder en egen forretning eller ved at saken tas til jordskifteretten, se jordskiftelova § 4-3.

Vil du bare bruke et stykke av naboens tomt uten å eie det, er en avtale om bruksrett et alternativ. Den gir ikke eiendomsrett, og den må tinglyses for å gjelde mot senere kjøpere. Arealoverføring passer når du vil eie arealet selv og gjerne at det skal følge din eiendom ved et senere salg.

Er mottakeren ikke en nabo, altså eiendommene ikke grenser til hverandre, kan arealet ikke overføres på denne måten. Det samme gjelder hvis en del av en festegrunn er involvert.

Kort oppsummert

• Ved arealoverføring flyttes areal mellom tilgrensende eiendommer uten at det oppstår en ny tomt.
• Det kreves tillatelse som ved ny tomt, eiendomsoverdragelse, pantefrafall og eventuelt konsesjon.
• Kommunen holder oppmålingsforretning, fører overføringen i matrikkelen og sender melding til tinglysing.
• Flyttingen er en kjøpsavtale mellom naboene, så dokumentavgift og gebyrer kommer i tillegg.
• Små flyttinger kan gjøres som grensejustering uten pantefrafall.