Kan entreprenøren stanse byggingen fordi en faktura er omstridt?
Entreprenøren kan bare stanse byggingen når et avtalt avdrag eller forskudd ikke er betalt i tide, eller når det er klart at betalingen blir forsinket og du ikke stiller sikkerhet når han ber om det. Han må først sende deg varsel om stansing. Er det bare deler av en faktura som er omstridt, kan du ofte holde tilbake det som svarer til kravet ditt, og da er det ikke gitt at det er mislighold. Tar du feil, kan stans og tilleggsregning bli følgen. Derfor lønner det seg å betale det som ikke er omstridt og å si skriftlig hvorfor du holder noe igjen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når loven lar entreprenøren stanse arbeidet
Reglene står i bustadoppføringslova § 56. Betaler du ikke et avtalt avdrag eller forskudd til rett tid, kan entreprenøren sende deg et varsel om stansing. Betaler du ikke snarest mulig etter at du har fått varselet, kan han stanse arbeidet. Det er altså to ledd: først varsel, så stans.
Selv om arbeidet stanser, må entreprenøren i rimelig omfang sikre det som er bygd og de materialene som ligger på byggeplassen. Han kan ikke bare gå fra et åpent hus midt i vinteren.
Stansen kan også komme før en betaling har uteblitt. Er det klart at betalingen blir forsinket, og du ikke gir full trygghet for den når han spør, gjelder de samme reglene. Det gjelder for eksempel hvis du har sagt fra at pengene ikke finnes.
Hva som skjer når betalingen er omstridt
Loven har ingen egen regel som sier at en omstridt faktura hindrer stans. Svaret ligger i hva du faktisk skylder på det tidspunktet. Stans etter § 56 forutsetter at du ikke har betalt et avtalt avdrag. Avdragsavtaler gjelder dessuten bare så langt de passer med § 47: verdien av arbeidet og materialene som er på eiendommen, må minst svare til det du har betalt, det kan ikke hvile salgspant på innbygde materialer, og minst en tidel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen.
Du har også to verktøy som gjør at en omstridt regning ikke trenger å bety mislighold:
- Du kan kreve at regningen kan kontrolleres, og at tillegg for endringer og tilleggsarbeid står særskilt (§ 48 i bustadoppføringslova).
- Har du et krav på grunn av en mangel, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31). Har du et krav på grunn av forsinkelse, gjelder tilsvarende etter § 24.
Merk grensen. Du kan holde tilbake «så mye som er nødvendig», ikke hele fakturaen fordi én post er uenighet. Holder du tilbake mer enn kravet ditt rettferdiggjør, kan resten regnes som forsinket betaling.
Deponering av det omstridte beløpet
Reglene om deponering i § 49 gjelder sluttoppgjøret. Er det avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelse eller før hjemmelsoverføring, og en del av vederlaget er omstridt, regnes betalingen likevel som skjedd hvis du har betalt resten og satt det omstridte beløpet på en deponikonto. Pengene på kontoen kan bare disponeres av dere to i fellesskap, bortsett fra utbetaling etter rettskraftig dom.
For vanlige avdrag midt i byggingen har loven ikke en slik deponeringsregel. I praksis kan likevel en deponering være en rolig løsning også da, hvis entreprenøren går med på det.
omstridt avdrag på en enebolig
Ingrid Solberg bygger enebolig for 3 800 000 kroner. Avdrag 3 er på 520 000 kroner. Etter befaring ser hun at takkonstruksjonen har en feil som koster anslagsvis 140 000 kroner å rette.
Ingrid betaler 380 000 kroner i tide og sender en skriftlig reklamasjon. Der skriver hun at hun holder tilbake 140 000 kroner etter § 31, med et bilde og en kort beskrivelse av feilen. Hun ber også om en regning som viser hva avdraget omfatter.
Entreprenøren svarer at han mener takarbeidet er i orden og sender varsel om stansing for de 140 000 kronene. Nå er det to utfall. Får Ingrid rett i at det er en mangel, har hun holdt tilbake med hjemmel i loven, og det er ikke noe avtalt avdrag som står ubetalt. Får han rett, har hun vært forsinket med 140 000 kroner. Da kan han stanse etter varsel, kreve tilleggsvederlag for stansen og i verste fall heve.
Ingrid begrenser risikoen ved å holde tilbake et rimelig beløp og ved å ha dokumentasjon klar. Hadde hun holdt tilbake alle 520 000 kronene, ville hun ha stått svakere.
Hva stansen koster, og når han kan heve
Blir arbeidet stanset, kan entreprenøren kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som følger av forholdet på din side, jf. § 43. Det kan være ekstra rigg, nødvendig sikring og stillstand som han kan dokumentere.
Å heve avtalen er et større skritt. Entreprenøren kan heve etter § 57 bare når forsinkelsen med betaling eller medvirkning er et vesentlig avtalebrudd. Han kan ikke heve etter overtakelse. Har du betalt, må han ha sagt fra om hevingskravet før eller straks etter at han fikk vite om betalingen.
Blir betalingen forsinket på grunn av forhold hos entreprenøren, for eksempel en uklar regning, kan du kreve lengre betalingsfrist etter § 51.
Slik går du frem når en faktura er omstridt
- Betal det som er uomtvistet, og gjør det i tide.
- Skriv til entreprenøren hva du holder tilbake, hvor stort beløpet er, og hva det er knyttet til. Be om en regning som kan kontrolleres.
- Be om at fakturaen splittes, slik at den omstridte posten kan behandles for seg.
- Foreslå deponering hvis uenigheten gjelder sluttoppgjøret.
- Svar skriftlig på varsel om stansing, og gjør det raskt.
Kort oppsummert
- Entreprenøren kan stanse bare når et avtalt avdrag ikke er betalt i tide, eller det er klart at det blir forsinket, og først etter varsel.
- Når en faktura er omstridt, avgjør det om du har rett til å holde tilbake. Du kan holde tilbake så mye som trengs for å sikre et krav om mangel eller forsinkelse.
- Sluttoppgjøret regnes som betalt hvis du betaler resten og deponerer det omstridte beløpet (§ 49).
- Stans gir ham rett til tilleggsvederlag, og vesentlig forsinkelse kan gi ham rett til å heve før overtakelsen.
- Skriv hva du holder tilbake og hvorfor, slik at en entreprenør som vil stanse bygging på grunn av en omstridt faktura møter et dokumentert svar.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.