Feilen er stor – kan jeg stanse betalingen?

Slik kan du stanse betalingen: tilbakeholdsretten

Har du et krav som følge av mangelen, kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet (avhendingslova § 4-15). Det er dette som er «å stanse betalingen» i vanlig tale. Regelen gjelder bare den delen av kjøpesummen som ennå ikke er betalt. Har du allerede betalt alt, er kravet ditt en sak om prisavslag eller erstatning, ikke om tilbakeholdelse.

Regelen er knyttet til kravet, ikke til hvor stor feilen føles. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist (avhendingslova § 4-12). Det er dette beløpet som setter grensen for hvor mye du kan holde tilbake, og et pristilbud fra en håndverker gir deg et godt utgangspunkt.

Slik gikk det for Simen

Simen kjøpte en enebolig der en del av oppgjøret ble holdt igjen til noen dager etter overtakelsen. På overtakelsesdagen oppdaget han at taket lakk inn over kjøkkenet og at isolasjonen var gjennomvåt. Han fikk overslag på 180 000 kroner for utbedringen og skrev samme dag til selgeren at han gjorde mangelen gjeldende og holdt tilbake 180 000 kroner av restbeløpet.

Selgeren mente feilen var mindre og at Simen trakk for mye. Simen la fram overslaget og bilder av den våte isolasjonen. Partene endte med å bli enige om et lavere beløp som prisavslag, og Simen betalte resten av kjøpesummen med fradrag for det. Fordi han hadde holdt tilbake med utgangspunkt i et konkret overslag, kunne han begrunne beløpet.

Hold tilbake med måte

Å holde tilbake mer enn det kravet tilsier, kan gi selgeren et motkrav. Regn ut kravet ditt så nøkternt du kan, og ta bare høyde for det du kan dokumentere. Skriv til selgeren hva du holder tilbake, hvilken feil kravet bygger på og hvordan du kom fram til beløpet. Legg ved overslag og bilder.

Har du fått lån til kjøpet eller er oppgjøret gjort gjennom megler, avgjør avtalen og oppgjørsrutinene hva som praktisk er mulig å holde tilbake. Kjøpesummen kan allerede være utbetalt til selgeren. Da må du følge kravet opp som prisavslag. Omfanget av skaden og dokumentasjonen er beskrevet i slik dokumenterer du feilen med bilder og video.

Når feilen er så stor at du vurderer å heve

Er feilen så alvorlig at du vurderer å heve, gjelder andre regler. Du kan heve hvis mangelen er et vesentlig kontraktsbrudd, og du taper hevingsretten hvis du ikke sier fra innen rimelig tid etter at du ble eller burde ha blitt kjent med mangelen (avhendingslova § 4-13). Terskelen for heving er høy i nemnds- og rettspraksis, og mange saker ender med prisavslag i stedet.

Har du overtatt boligen og vil heve, har du fortsatt plikt til å føre forsvarlig tilsyn med den og kan kreve dekket forsvarlige kostnader ved tilsynet (avhendingslova § 2-7). En part kan også stanse sin egen oppfyllelse hvis det er klart at motparten ikke vil oppfylle en vesentlig del av sine plikter, men den som stanser, må varsle straks (avhendingslova § 6-1). At feilen er stor, er ikke nok alene, og du bør kunne peke på hva selgeren ikke oppfyller. Er det uklart om feilen kan repareres i stedet, se kan jeg heve når feilen kan repareres.

Melding og frister gjelder uansett

Stanser du betalingen, må du fortsatt reklamere skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (avhendingslova § 4-19). En tilbakeholdelse uten reklamasjon hjelper deg lite, og selgeren kan bruke det mot deg. Skriv derfor reklamasjonen og meldingen om tilbakeholdelse i samme brev, slik at du har alt samlet med dato. Har du oppdaget feilen på selve overtakelsesdagen, er det enda tydeligere at du bør si fra straks, se feilen ble oppdaget på selve overtakelsesdagen. Hvor lenge du kan vente, står i hvor raskt må jeg handle etter at jeg fant feilen, og hva du gjør i de første dagene, står i oversikten over hva du gjør først.

Kort oppsummert

• Du kan stanse betalingen ved å holde tilbake så mye av restbeløpet som trengs for å sikre kravet ditt.
• Tilbakeholdelsen gjelder bare det som ennå ikke er betalt, og beløpet må stå i forhold til det det koster å rette feilen.
• Skriv til selgeren med en gang, og legg ved overslag og bilder som viser hvordan du kom fram til beløpet.
• Vurderer du å heve fordi feilen er så alvorlig, må du gi melding innen rimelig tid, og kravet til vesentlighet er strengt.
• Reklamasjonen må sendes uansett, også når du har stanset betalingen.