Dårlig drenering etter boligkjøp: har du krav mot selger?

Hva som avgjør om dreneringen er en mangel

Drenering er rør og masser rundt grunnmuren som leder bort vann fra sigevann og regn, slik at det ikke trenger inn i kjelleren. En eldre drenering er sjelden i topp stand, og loven krever ikke at et gammelt hus skal ha ny drenering. Spørsmålet er om boligen er dårligere enn du kunne forvente. Avhendingslova § 3-2 knytter forventningen til boligens type, alder og synlige tilstand.

To andre grunnlag er ofte viktigere enn alderen. Det første er selgerens opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7: Visste selger eller burde selger ha visst noe om vann i kjelleren, fukt eller tidligere utbedringer, og fikk du ikke vite det, kan boligen ha en mangel. Det andre er uriktige opplysninger etter avhendingslova § 3-8. Sto det «nylig drenert» i annonsen eller salgsoppgaven, og det ikke stemmer, er opplysningen brukt mot selger, forutsatt at den kan ha påvirket kjøpet.

Uansett grunnlag er det du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selger og forsikringsselskapet trenger ikke bevise at alt er i orden. Se derfor på hva du faktisk kan dokumentere, og bygg saken på det.

Hva tilstandsrapporten sa om dreneringen

Rapporten fra den bygningssakkyndige (takstmannen) er ofte det første selger og forsikringsselskapet viser til. Etter forskriften om tilstandsrapporter skal takstmannen se etter riss og sprekker i grunnmuren, vurdere årsaken til sprekkene og undersøke om dreneringen og fuktsikringen er tett eller skadet, eventuelt fra rom under terreng. Der det er mulig, skal det også bores hull for å måle fukt i kjellerveggen.

Det du leser i rapporten, regnes som noe du kjenner til. Avhendingslova § 3-10 sier at du ikke kan bruke mot selger forhold som går tydelig frem av en godkjent rapport. Har rapporten tilstandsgrad 2 eller 3 på dreneringen, med beskrivelse av risiko for fukt, blir det vanskeligere å nå frem. Nemndspraksis viser likevel at det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet. En generell advarsel om at eldre drenering kan svikte, er noe annet enn en konkret beskrivelse av at det er vann i veggen.

Står det tilstandsgrad 1 eller 0, kan du forvente at dreneringen er i orden. Da er det lettere å hevde at en feil er en mangel. I en avgjørelse fra Finansklagenemnda om et hus fra 1965 var dreneringen fornyet i 2016 og hadde tilstandsgrad 1. Nemnda fant en mangel fordi feilen skyldtes utførelsen og ikke alderen, og kjøperen fikk 100 000 kroner etter fradrag.

Har takstmannen skrevet at kjelleren ikke lot seg undersøke, står det i rapporten. Les hva takstmannen faktisk gjorde i Takstmannen undersøkte ikke dreneringen – hva betyr det?.

Slik gikk det for Arne

Arne kjøpte en enebolig fra 1968 i mars. Salgsoppgaven sa at kjelleren var tørr og at huset hadde «oppgradert drenering». Tilstandsrapporten ga dreneringen tilstandsgrad 1. Første høst etter overtakelsen kom det vann opp langs gulvlisten i kjellerstuen etter en uke med regn.

Arne tok bilder med datostempel, målte fukt i veggen og lot en rørlegger kamerainspisere dreneringsrørene. Rapporten viste sammenklemte rør og manglende fall på den ene langsiden. Arne spurte selger om hva som var gjort. Det kom frem at «oppgraderingen» var én side som ble gravd opp i 2011, uten at dokumentasjon ble levert til takstmannen.

Han sendte skriftlig reklamasjon med rapporten og bilder, og viste til at opplysningen i annonsen ikke stemte. Selger tilbød først å legge nye rør, men Arne hadde ikke særlig grunn til å avslå, så han lot rørleggeren gi et skriftlig tilbud som selger kunne godta. Selger sa nei til å utføre arbeidet selv og forsikringsselskapet aksepterte kravet delvis. Sluttresultatet ble et prisavslag som dekket utbedringen av den ene siden, med fradrag for at Arne fikk en bedre drenering enn den gamle.

Hva du kan kreve, og hva selger kan gjøre

Ved dårlig drenering bruker du de samme kravene som ved andre mangler. Hva som er særegent her, er at feilen sjelden kan rettes uten graving, og at en helt ny drenering ofte er bedre enn det boligen hadde. Du må regne med fradrag for standardheving (at du får en bedre løsning enn den du kjøpte), og nemndene legger den rimeligste tilfredsstillende utbedringen til grunn.

Tilbyr selger å rette, må du som hovedregel godta det etter avhendingslova § 4-10 første ledd, med mindre det gir deg urimelig ulempe. Avviser du retting selger har rett til å utføre, mister du prisavslag og heving. Erstatning kan du fortsatt kreve, men du kan måtte bære en del av tapet selv. Du kan kreve retting bare i to unntakstilfeller, blant annet når en næringsdrivende selger en nyoppført bolig som har vært brukt i mindre enn ett år.

Er du usikker på hva utbedringen koster, finner du prisnivået i Hva koster ny drenering – og hvem betaler?. Reklamasjon og de generelle fristene forklares i Hva er reklamasjonsfristen ved boligkjøp?.

Slik dokumenterer du dårlig drenering før du graver

Det vanligste tapte punktet i dreneringssaker er bevisene. Gravemaskinen fjerner de fleste spor på en dag. Derfor bør du dokumentere før noe blir gjort.

• Ta bilder og film av fuktskader, saltutslag og vannspor, med dato.
• Få en fagperson til å måle fukt og kamerainspisere rørene, og be om skriftlig rapport.
• Be om å få se dokumentasjon på tidligere arbeid, for eksempel faktura eller kvittering.
• Sjekk om takrenner og nedløp leder vann mot grunnmuren, for det kan være årsaken i stedet for dreneringen, som du kan lese om i Takrenner og nedløp leder vannet rett mot grunnmuren.
• Vent med gravingen til selger eller forsikringsselskapet har fått anledning til å se skaden, og les hva du bør gjøre først i Må jeg grave opp før jeg reklamerer på dreneringen?.

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget problemet, og send meldingen skriftlig. Meldingen må si at du gjør krav gjeldende og hva slags feil det er.

Gamle dreneringsrør, kjellervann og selgerens kunnskap

Mange kjøpere møter samme argument: dreneringen var gammel, så du måtte regne med noe. Det er ofte riktig, og du kan lese hvorfor i Hvorfor taper kjøpere ofte saker om gammel drenering?. Alder alene er ikke nok, men den flytter grensen for hva du kunne forvente.

Selgers kunnskap er derfor ofte det som avgjør. Har det vært vann i kjelleren før, og selger ikke fortalte det, kan det være brudd på opplysningsplikten, se Hadde selger plikt til å si at det har vært vann i kjelleren?. Har selger forsikret seg ved boligselgerforsikring, er det forsikringsselskapet som ofte behandler kravet. Selger kan også ha sagt at dreneringen var ny, se Selger sa at dreneringen var ny, men det stemmer ikke.

Vannet kan komme først etter kraftig regn. Da er det nyttig å vite hvordan du bevarer bevisene, som forklart i Vann i kjelleren etter første regnskyll – hva gjør jeg?. Har vannet allerede gjort skade på innbo og gulv, er spørsmålet om du skal bruke egen forsikring eller kreve selger, som beskrevet i Oversvømt kjeller etter kjøpet: egen forsikring eller selger?. Vil du ha en generell vurdering av kravet, kan du lese Er dårlig drenering en mangel ved bolig? og Kan jeg klage på drenering etter boligkjøp?.

Kort oppsummert

• Dårlig drenering etter boligkjøpet er en mangel når dreneringen er dårligere enn du kunne forvente, eller når selger holdt tilbake det han visste.
• Tilstandsrapportens beskrivelse av dreneringen og selgers svar på spørsmål om fukt avgjør ofte saken.
• Du må selv sannsynliggjøre feilen, så dokumenter fukt og rørtilstand før graving starter.
• Selger har normalt rett til å rette først, og du må regne med fradrag for standardheving ved prisavslag.
• Reklamer skriftlig og raskt etter at du oppdaget dårlig drenering.