Hadde selger plikt til å si at det har vært vann i kjelleren?

Hva ligger i selgerens opplysningsplikt om vann i kjelleren?

Etter avhendingslova § 3-7 har boligen en mangel (en feil som gir deg krav mot selger) hvis du ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningen manglet.

Tidligere vann i kjelleren er et typisk slikt forhold. De fleste kjøpere vil vite om en kjeller har hatt vann, fordi det sier noe om drenering, fuktsikring og risiko for skader senere. Derfor er det ikke nok for selgeren å si at det nå er tørt.

Hvor mye må selgeren ha visst?

Plikten gjelder det selgeren kjente til eller burde kjent til. Har selgeren selv sett vann på gulvet, tørket opp etter regn eller satt inn en pumpe, kjente han til det. Har han bare hørt en tidligere eier nevne det, kan det også regnes med. Har han aldri sett noe og heller ikke hatt grunn til mistanke, blir det vanskeligere å si at han skulle sagt fra.

Du må sannsynliggjøre at selgeren visste eller burde ha visst. Det gjør du med det som finnes: meldinger, bilder, kvitteringer fra reparasjoner, opplysninger fra naboer og eventuelle skader som er meldt til forsikringsselskapet. Selgeren trenger ikke å bevise at det ikke var en mangel.

Hva hjelper det at kjelleren var tørr på visning?

Ikke mye, hvis selgeren kjente til at vann hadde kommet tidligere. Reglene om at du kjenner til det som går tydelig frem av en tilstandsrapport, eller at du burde oppdaget noe ved en undersøkelse, begrenser ikke selgerens plikt til å gi opplysninger etter § 3-7 (avhendingslova § 3-10 tredje ledd). Selgeren kan altså ikke si at du burde sett det selv.

Du kan derimot ikke bruke mot selgeren det du faktisk visste før du kjøpte. Har du sett vannspor i kjelleren og likevel kjøpt uten å spørre, står du svakere. Det samme gjelder hvis tilstandsrapporten tydelig beskrev fukt eller tidligere vann.

Unntaket i undersøkelsesregelen gjelder når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro. Har selgeren skjult vann bevisst, for eksempel ved å male over fuktflekker, kan du bruke det mot ham. Om hva som gjelder når kjelleren var tørr på visning og våt senere, kan du lese i kjelleren var tørr på visning, men våt i november.

Slik gikk det for Emil

Emil kjøpte en enebolig og fikk vann på kjellergulvet i den første tøværsperioden. Han spurte naboen, som fortalte at det hadde stått vann i kjelleren to ganger på ti år, og at den forrige eieren hadde satt inn en pumpe. Verken tilstandsrapporten eller salgsoppgaven nevnte det.

Emil skrev til selgeren og la ved bilder, nabomeldingen og en forespørsel om hva selgeren hadde gjort med kjelleren. Selgeren skrev at han ikke hadde vært klar over noe, siden pumpen var satt inn før hans tid. Emil pekte på at pumpen sto i kjelleren og var koblet til, slik at selgeren neppe kunne ha unngått å se den i de årene han hadde bodd der.

Selgeren endte med å tilby prisavslag mot at saken ble avsluttet. Emil sa ja etter å ha sjekket at beløpet dekket det en fagperson hadde anslått for å sikre kjelleren.

Hva gjør du hvis du tror selgeren holdt noe tilbake?

Sikre bevisene først. Ta bilder av fuktspor, saltutslag og eventuelle pumper eller avløp i kjelleren. Spør naboer og tidligere eiere hva de vet. Se gjennom salgsoppgave og tilstandsrapport og skriv ned hva de sier om kjelleren, drenering og fukt.

Send deretter melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Skriv hva du har funnet, at du mener opplysningen manglet, og at du gjør avtalebruddet gjeldende. Mer om hvordan du går frem når vannet nettopp har kommet, står i vann i kjelleren etter første regnskyll. Hele bildet av kravene ved dårlig drenering finner du i artikkelen om dårlig drenering etter boligkjøp.

Legg også merke til at megleren har en egen opplysningsplikt. Hva den omfatter, står under hva eiendomsmegleren plikt til å opplyse om.

Kort oppsummert

• Selgeren har opplysningsplikt om vann i kjelleren når han visste eller burde ha visst om det og du hadde grunn til å vente å få vite det.
• Tidligere vann teller også, selv om kjelleren er tørr når du ser på boligen.
• Tilstandsrapporten og din egen undersøkelse begrenser ikke selgerens plikt til å opplyse.
• Du må sannsynliggjøre hva selgeren kjente til, blant annet med pumper, reparasjoner og opplysninger fra naboer.
• Har du selv sett vannspor uten å spørre, står du svakere enn om selgeren skjulte dem.