Oversvømt kjeller etter kjøpet: egen forsikring eller selger?

Hvem bærer risikoen når kjelleren flommer

Etter avhendingslova går risikoen for boligen over på deg når du har overtatt bruken av den. Skjer det en skade etter overtakelsen som ikke skyldes en feil selgeren har ansvar for, må du bære den selv. Selgeren svarer for en senere skade bare hvis årsaken er et avtalebrudd fra hans side, eller hvis han har garantert noe frem til et senere tidspunkt.

Det er derfor ikke nok at kjelleren står under vann. Spørsmålet er om det var noe galt med boligen da du overtok. En kraftig nedbørshendelse som en fungerende drenering ikke klarer, er normalt ikke selgerens ansvar. En drenering som allerede var tett, et rørbrudd som skyldtes gammel skade eller en pumpe som ikke fungerte, kan være det.

Slik fungerer din egen forsikring

Hvilke skader forsikringen dekker, følger av vilkårene i din avtale med selskapet. Noen forsikringer dekker vannskade og oversvømmelse på bygning eller innbo, andre har unntak for grunnvann, overvann eller manglende vedlikehold. Ingen kan svare for deg uten å se vilkårene, så les dem, og se hva som gjelder for skader som kommer utenfra og for skader som kommer fra rør og avløp.

Meld skaden til selskapet så fort du kan, og ta bilder før du rydder. Selskapet har ofte egne regler om hva du skal gjøre for å begrense skaden, for eksempel å tørke opp og flytte løsøre. Forsømmer du å begrense tapet med rimelige tiltak, må du selv bære den delen av tapet, og det gjelder også overfor selgeren. Om du bør gå på selger eller forsikringsselskap, se skal jeg gå på selger eller forsikringsselskapet.

Når du kan kreve dekning av selgeren

Har kjelleren en mangel, kan du kreve erstatning for tapet, i tillegg til eller i stedet for prisavslag. For direkte tap, som skade på selve kjelleren, kan du kreve erstatning uten at selgeren har skyld, med mindre han viser at årsaken er en hindring utenfor hans kontroll. For indirekte tap, som skade på innbo eller at du ikke kan bruke rommet, må selgeren ha skyld, eller boligen må stride mot en garanti.

Skylden ligger typisk i at selgeren kjente til forholdet og ikke sa fra. Etter § 3-7 har boligen en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Har han sagt at dreneringen er ny og den ikke er det, kan § 3-8 gjelde. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Om selgerens plikt, se hadde selger plikt til å si at det har vært vann i kjelleren.

Slik gikk det for Line

Line kjøpte en rekkehusende og overtok i september. I november kom det kraftig regn, og kjelleren sto under fem centimeter vann. Innbo og et nylagt gulv ble skadet. Hun ringte forsikringsselskapet samme dag og fikk beskjed om at selskapet ville vurdere dekning etter vilkårene.

Samtidig så Line etter tegn på at selgeren kunne ha visst noe. Hun fant en pumpe i gulvet som ikke var nevnt i salgsdokumentene, og naboen fortalte at kjelleren hadde stått under vann tidligere. Hun sendte en skriftlig reklamasjon til selgeren og viste til pumpen og naboens opplysning. Forsikringsselskapet dekket skaden på innboet, men avslo gulvet fordi vannet kom fra grunnen. Selgeren godtok til slutt å dekke gulvet, fordi han ikke kunne påstå at han ikke kjente til pumpen. Hun tok også utbedringen av dreneringen selv, fordi selgeren mente det var vanlig vedlikehold.

Skader som ikke dekkes to ganger

Du kan ikke få dekket samme tap både av forsikringsselskapet og av selgeren. Får du erstatning fra forsikringen, blir kravet mot selgeren mindre. Meld derfor fra til begge, og fortell hva du har fått dekket. Som kjøper bærer du selv de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler, med mindre loven sier noe annet.

Har selgeren en forsikring, kan skaden være dekket der. Om det er tilfellet, følger av vilkårene, og det er ikke sikkert selgeren har en. Se hva gjør jeg hvis selger ikke har tegnet forsikring for hva du kan gjøre da.

Slik holder du begge sporene åpne

Send reklamasjonen til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Skriv hva slags feil det er, at du krever erstatning eller prisavslag, og at forsikringsselskapet er varslet. Selgeren har rett til å rette mangelen, og du må normalt godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Bevar bilder, målinger, fakturaer og all korrespondanse. Krav og frister ved drenering i hele temaet står i pilaren dårlig drenering etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Ved en oversvømt kjeller etter kjøpet kan du melde til din egen forsikring og kreve dekning av selgeren samtidig.
• Forsikringen avgjøres av vilkårene, og selgeren hefter bare hvis kjelleren hadde en mangel da du overtok.
• Erstatning fra selgeren for indirekte tap krever at han har skyld, for eksempel at han kjente til vann i kjelleren.
• Du kan ikke få samme tap dekket to ganger, og du må begrense skaden med rimelige tiltak.
• Meld skaden til selskapet med en gang og reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid.