Selger sa at dreneringen var ny, men det stemmer ikke

Hva må du kunne vise?

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. I denne saken betyr det tre ting.

1. Hva ble sagt. Du trenger bevis på opplysningen: teksten i salgsoppgaven, en e-post, meldinger på telefon eller notater fra visningen. Vitner som var til stede, kan hjelpe.
2. At den var feil. Få en sakkyndig til å vurdere dreneringen, for eksempel med kamerainspeksjon, gravearbeid eller opplysninger fra kommunen og entreprenør. Kvitteringer fra selgeren kan avkrefte historien hans.
3. At det virket inn. Forklar hvorfor det var viktig for deg at dreneringen var ny, for eksempel at du prioriterte et hus som slapp arbeid i kjelleren, eller at du tok hensyn til prisen.

Skriv ned alt dette med dato så snart du har mistanke.

Tilstandsrapporten og selgerens ord

Bygningssakkyndige undersøker dreneringen etter forskriften om tilstandsrapporter. Han skal se etter riss og sprekker i grunnmuren og undersøke om drenering og fuktsikring er tett eller skadet, eventuelt fra rom under terreng. Dreneringens alder og faktiske tilstand kan bli beskrevet.

Tilstandsrapporten kan dermed gi deg et forsprang, men også skape et problem. Står det i rapporten at dreneringen er gammel, mens selgeren sa at den er ny, har du et tydelig avvik. Da kan det være en feil du burde ha oppdaget, siden du regnes for å kjenne til det som står tydelig i rapporten. Regelen gjelder likevel ikke når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro. Selgerens bevisste uriktige opplysning er nettopp et slikt tilfelle.

Har rapporten ikke omtalt dreneringen fordi den ikke var mulig å undersøke, kan selgerens ord få desto større vekt.

Slik gikk det for Bente

Bente kjøpte et hus fra 1965. I annonsen sto det at dreneringen var «nyere», og selgeren hadde sagt på visningen at den var lagt for noen år siden. Etter en vårflom kom det vann inn i kjelleren.

Bente lot en gravemaskin åpne ved grunnmuren og fikk en sakkyndig til å vurdere. Han fant at dreneringsrøret var av den gamle typen og at det aldri var gjort noe arbeid på siden mot vest. Bente ba om dokumentasjon, og selgeren kunne ikke fremlegge noe.

Hun sendte melding til selgeren med bilder, rapport og kopi av annonsen, og skrev at hun ville kreve prisavslag fordi dreneringen ikke svarte til det som ble sagt. Selgeren svarte at han hadde ment at kjelleren var «tørr», ikke at røret var nytt. Annonsen og vitnet til Bentes ektefelle avgjorde: Selgeren måtte gi et prisavslag basert på kostnadene ved å legge ny drenering, og Bente kunne i tillegg kreve erstatning for skadene på gulvet.

Hva du kan få

Prisavslag settes normalt til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet kan bevises. Fradrag for standardheving kan trekkes fra, siden en ny drenering er en oppgradering. Kjøperen bærer selv egenandelen. I en avgjørelse fra Finansklagenemnda om en enebolig fra 1965 hvor dreneringen var fornyet i 2016, fikk kjøperen 100 000 kroner etter fradrag, fordi feilen skyldtes utførelsen og ikke alder. Det er et eksempel på hvordan nemnda regner, ikke et normalnivå.

Var selgeren skyld i at opplysningen ble gitt, kan du kreve erstatning for både direkte og indirekte tap. Det kan gjelde skader på inventar, tapt bruk av kjelleren og kostnader til midlertidig løsning. Du må også begrense tapet med rimelige tiltak.

Selgeren har rett til å tilby retting hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Kravene og fristene er samlet i pilaren om drenering og krav mot selger.

Vanlige spørsmål underveis

Du lurer kanskje på om du må grave opp for å bevise noe. Det er ofte nødvendig, men saken om graving før reklamasjon forklarer hvordan du kan gjøre det uten å ødelegge beviset. Er dreneringen gammel uten at noe er sagt, er det en annen sak, der alder og tilstand veier tyngst.

Spørsmålet om takstmannen burde ha oppdaget avviket, er vanskelig. Kravet retter du mot selgeren, ikke mot takstmannen. Se hva takstmannens manglende undersøkelse av dreneringen kan bety.

Kort oppsummert

• Har selgeren løyet om dreneringen, er det en mangel i den grad opplysningen var uriktig og kan antas å ha virket inn på kjøpet.
• Du må vise hva som ble sagt, at det var feil, og at det hadde betydning for deg.
• Salgsoppgaven, meldinger og vitner er ofte de sterkeste bevisene på selgerens påstand.
• Prisavslag settes til kostnaden ved å legge ny drenering, med fradrag for standardheving.
• Visste selgeren bedre, kan du også kreve erstatning for indirekte tap.