Takstmannen undersøkte ikke dreneringen – hva betyr det?

Hva takstmannen skal undersøke ved drenering

Forskriften om tilstandsrapporter beskriver hva den bygningssakkyndige skal se etter. For grunnmur og drenering skal han se etter riss, sprekker og skader, vurdere årsaken til sprekker og undersøke om drenering og fuktsikring er tett eller skadet, eventuelt fra rom under terreng. Han skal også undersøke om terrenget har tilstrekkelig fall fra grunnmuren, og om takvannet renner bort. I kjeller og underetasje skal det bores hull for å måle fukt.

Det betyr ikke at takstmannen skal grave opp dreneringen. Med mindre forskriften krever målinger eller hulltaking, skal han bygge på det som er synlig. Han vurderer altså dreneringen indirekte, gjennom det han ser i kjelleren, ved grunnmuren og i terrenget. En rapport som sier at dreneringen «ikke er undersøkt» eller «vurdert ut fra alder», kan derfor være helt i tråd med reglene.

Hva det betyr at dreneringen ikke er undersøkt

Kan ikke en bygningsdel undersøkes, skal det stå i rapporten. Når det står, vet du hva du kjøper, og du regnes etter avhendingslova § 3-10 for å kjenne til forhold som går tydelig frem av rapporten. Det gjør det vanskeligere å kreve noe senere for det som rapporten uttrykkelig ikke dekket.

I en avgjørelse fra Finansklagenemnda var taket bare besiktiget fra bakken, og takstmannen hadde opplyst det. Nemnda la til grunn at forskriften var fulgt. Poenget er at en åpen opplysning om begrensninger fungerer som informasjon til kjøperen. Nemnda har også uttalt at rapporten er et helt sentralt dokument, og at den må oppfylle minstekravene i forskriften for å få virkning etter § 3-10. Er kravene ikke oppfylt, kan rapporten få mindre vekt mot deg.

Er en tynn rapport takstmannens feil

Dette er ofte det første kjøpere lurer på. Svaret er at kravet ditt normalt går mot selgeren eller selgerens boligselgerforsikring, ikke mot takstmannen direkte. Om selgeren hefter for takstmannens feil, og etter hvilken bestemmelse, vurderes konkret i nemndspraksis. Om takstmannen burde ha oppdaget forholdet etter forskriftens minstekrav, kan likevel ha betydning for vurderingen. Forskriften gir veiledning når det vurderes om selgeren har vært uaktsom etter § 3-7.

Takstmannen skal dessuten være uavhengig av partene. Vurderingen bygger på hva han faktisk kunne se og på hva selgeren opplyste. Har selgeren fortalt takstmannen at dreneringen var fornyet, og det ikke stemmer, er det selgerens opplysning som er problemet. Ta derfor alltid utgangspunkt i hva selgeren visste, og i om det fantes tegn på fukt som ikke ble beskrevet.

Slik gikk det for Eldbjørg

Eldbjørg kjøpte en enebolig med tilstandsrapport der kjelleren hadde lav tilstandsgrad, og der det stod at dreneringen ikke var undersøkt fordi den ikke var synlig. Salgsoppgaven nevnte ikke fukt. Etter en vinter fikk hun vann i kjelleren og skjønte at en tett drenering var årsaken.

Hun kontaktet ikke takstmannen, men skrev til selgeren og spurte om han hadde hatt fukt eller vann i kjelleren. Selgeren svarte at det hadde vært litt fukt i et hjørne, og at han hadde satt på en avfukter. Eldbjørg svarte at det hun burde ha fått vite, var at kjelleren hadde vært fuktig, og at det ikke stod i rapporten. Selgeren fastholdt at rapporten var tydelig på at dreneringen ikke var undersøkt. Hun endte med å få et prisavslag på en del av utbedringen, fordi selgeren hadde visst om fukten, mens hun måtte selv bære kostnaden for det som skyldtes alder.

Hva du gjør med en rapport som ikke dekker dreneringen

Les rapporten på nytt. Se hva som står om rom under terreng, grunnmur og terreng, og om det er gjort fuktmålinger. Se om rapporten sier hvorfor noe ikke er undersøkt, og om hulltaking er gjort eller begrunnet unnlatt. Nemnda har uttalt at det i utgangspunktet er takstmannens faglige skjønn om hulltaking er mulig.

Spør deretter selgeren konkret om fukt, spyling, ny drenering og hvem som utførte arbeidet. Har du fått svar som ikke stemmer med rapporten, er det et poeng. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Om du trenger å grave for å undersøke, se må jeg grave opp før jeg reklamerer på dreneringen.

Hva du kan kreve

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning og eventuelt heve kjøpet hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Selgeren har rett til å rette, og du må normalt godta det. Si fra skriftlig innen rimelig tid. Om krav og frister ved dreneringen, se pilaren dårlig drenering etter boligkjøp. Har selgeren sagt at dreneringen var ny, står mer i selger sa at dreneringen var ny, og om vann i kjelleren nå, se vann i kjelleren etter første regnskyll.

Kort oppsummert

• Takstmannen skal vurdere drenering og grunnmur ut fra det som er synlig, og han skal si fra hvis noe ikke er undersøkt.
• At takstmannen ikke undersøkte dreneringen, gir deg ikke automatisk krav, og det gir deg ikke krav mot takstmannen.
• Kravet retter du mot selgeren, og det avgjørende er hva selgeren visste og opplyste.
• Er dreneringen oppgitt som ikke undersøkt, regnes du for å kjenne til den begrensningen.
• Les rapporten på nytt og spør selgeren konkret om fukt før du sender krav.