Slik bruker du forkjøpsretten i et borettslag steg for steg
For å bruke forkjøpsrett i et borettslag må du først sjekke at vedtektene gir deg den, deretter melde deg til laget innen fristen laget setter, og så la laget gjøre retten gjeldende på dine vegne. Du overtar andelen til samme pris og på samme vilkår som kjøperen, og du må betale løsningssummen senest 14 dager etter at den er endelig fastsatt. Det er laget som sender kravet, ikke du. Tidsfristene er korte, så du må følge med.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Steg 1 for å bruke forkjøpsrett: sjekk vedtektene
Forkjøpsrett finnes bare hvis vedtektene sier det (borettslagsloven § 4-11). Les vedtektene og se hvem som har retten: andelseiere i laget, medlemmer av boligbyggelaget eller begge grupper. Vedtektene kan også si noe om hvem som går foran når flere melder seg, for loven har ingen egen rangering.
Sjekk også om du er i en av gruppene som aldri kan møte forkjøpsrett som kjøper. Går andelen til kjøperens ektefelle, barn, søsken eller noen i samme husstand de to siste årene, er det ingen forkjøpsrett å bruke (§ 4-12).
Steg 2: Følg med på kunngjøringen fra laget
Du får ikke automatisk beskjed når en bolig selges. Når laget får melding om at en andel har skiftet eier, eller et skriftlig forhåndsvarsel om det, skal laget oppfordre alle som vil bruke forkjøpsretten til å melde seg innen en frist. Oppfordringen skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, eller på den måten vedtektene sier (§ 4-21 første ledd).
Fristen for å melde seg er minst fem virkedager fra kunngjøringen. Som virkedager regnes alle dager unntatt søndager og andre helligdager, lørdager, 1. mai og 17. mai (§ 4-15 andre ledd). Kunngjøres oppfordringen på en mandag, går fristen altså tidligst ut mandagen uken etter.
Melder du deg ikke i tide, kan du ikke bruke forkjøpsretten ved dette eierskiftet. Lagets brudd på kunngjøringsreglene endrer ikke fristene som gjelder for å bruke forkjøpsretten.
Steg 3: Avklar finansieringen før du melder deg
Du skal kunne betale løsningssummen raskt. Den er som hovedregel den prisen andelen er solgt for. Er andelen åpenbart solgt til underpris, eller skifter den eier ved bytte, gave eller arv, settes summen til vanlig pris (§ 4-18). Du har ikke plikt til å ta over heftelser på andelen.
Laget kan stille to vilkår før du får bruke retten. Det ene er at du har betalt inn løsningssummen eller stilt en selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon (§ 4-21 tredje ledd). Det andre er et gebyr på inntil fem ganger rettsgebyret (§ 4-22 andre ledd). Be banken om en finansieringsbekreftelse før du melder deg, slik at du ikke blir stående uten penger når laget krever dem.
Steg 4: La laget gjøre forkjøpsretten gjeldende
Det er bare laget som kan gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av dem som har den (§ 4-14). Fristen er 20 dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet, med opplysninger om pris og andre vilkår. Har laget fått et skriftlig forhåndsvarsel minst 15 dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om eierskiftet, er fristen bare fem virkedager (§ 4-15 første ledd). Se også fristen for forkjøpsrett i borettslag.
Kravet fra laget skal settes fram skriftlig både for selgeren og for kjøperen (§ 4-16 første ledd). Fra det tidspunktet tar du over kjøperens rettigheter og plikter etter kjøpsavtalen.
Steg 5: Betal og overta
Løsningssummen skal betales senest 14 dager etter at kravet ble satt fram og summen er endelig fastsatt (§ 4-17 tredje ledd). Tvist om summen avgjøres ved skjønn. Du kan kreve å få overta boligen til det tidspunktet avtalen med kjøperen la opp til. Fra overtakelsen har du rett til inntektene fra boligen og betaler kostnadene (§ 4-17 femte ledd).
Fikk du ikke se boligen før fristen for å bruke forkjøpsretten gikk ut, kan du si deg ubundet av kravet innen to uker etter at du overtok (§ 4-19).
Hva om flere melder seg
Melder flere seg til laget, må du se i vedtektene hvem som går foran. Loven selv gir ingen rangering mellom ulike grupper med forkjøpsrett. Står det ingenting om det i vedtektene, har loven ikke noe svar, og du bør avklare det med styret før fristen for å bruke retten går ut.
Du bør også være klar over at forkjøpsrettshaveren ikke er den eneste som kan ha interesse. Kjøperen har allerede en avtale, og selgeren kan fram til laget får melding om eierskiftet endre avtalen med virkning for deg (§ 4-20). Det kan derfor lønne seg å følge med på hva som skjer etter at du har meldt deg.
Maja og Sindre
Maja og Sindre bor i en toroms i Furuhaugen borettslag og vil ha en tre-roms. Vedtektene gir andelseiere forkjøpsrett. En mandag leser de i lokalavisen at laget har fått melding om at en tre-roms er solgt for 3 200 000 kroner. De har fem virkedager på seg til å melde seg, altså til mandag uken etter.
De melder seg tirsdag og får en finansieringsbekreftelse fra banken torsdag. Laget gjør forkjøpsretten gjeldende, og kravet blir sendt både til selgeren og til kjøperen. Laget krever at Maja og Sindre stiller en bankgaranti for løsningssummen, og de betaler et gebyr på tre ganger rettsgebyret. Løsningssummen på 3 200 000 kroner betales innen 14 dager etter at den er endelig fastsatt, og de overtar leiligheten på det tidspunktet som står i kjøpsavtalen.
Kort oppsummert
- Du kan bruke forkjøpsrett i et borettslag bare hvis vedtektene gir deg den, og aldri når andelen går til ektefelle, slektning i rett linje, søsken eller noen i samme husstand (§ 4-12).
- Følg med på lagets kunngjøring. Du har minst fem virkedager på deg til å melde deg.
- Laget gjør forkjøpsretten gjeldende, ikke du. Fristen er 20 dager, eller fem virkedager hvis laget har fått forhåndsvarsel.
- Ha finansieringen klar. Laget kan kreve innbetaling eller garanti og et gebyr på inntil fem rettsgebyr.
- Betal løsningssummen senest 14 dager etter at den er endelig fastsatt. Du kan ikke uten videre angre.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.