Burettslagslova
§ 4-20 — Omgjøring av avtalen fra selger
Selger du bolig, og ble overrasket av at naboen tok den på forkjøpsrett? Som selger kan du ikke plutselig "angre" på salget for å hindre naboen.
Kort svar
Selgeren kan ikke angre eller avlyse boligsalget etter at forkjøpsretten er varslet til borettslaget, uten at dette også gjelder overfor den som har tatt boligen på forkjøpsrett. Borettslaget er nå en part i saken.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Noen ganger selger en person boligen sin til en god venn eller et familiemedlem som ikke står på unntakslisten for forkjøpsrett (for eksempel en nevø). De blir enige om en pris, og sender beskjeden til borettslaget (boligbyggelaget) for å avklare om noen vil bruke forkjøpsrett.
Plutselig slår naboen til og gjør forkjøpsretten gjeldende. Leiligheten glipper fra nevøen, og selgeren tenker: "Jeg vil ikke selge leiligheten til den irriterende naboen! Jeg avlyser hele salget."
Paragraf 4-20 sier at selgeren (avhenderen) bare kan avbryte (gjøre om) salget frem til borettslaget har fått den offisielle meldingen om eierskiftet (altså meldingen som utløser fristen). Har borettslaget først fått meldingen, og naboen har meldt sin interesse, er det for sent for selgeren å "ta en u-sving". Salget er bindende, og naboen får leiligheten.
Dette sikrer forutsigbarhet for alle parter. Det hindrer at selger og opprinnelig kjøper kan manipulere systemet ved å trekke salget tilbake hver gang de oppdager at noen andre vil bruke lovens system til å kjøpe boligen.
Eksempel
Eksempel · Avlyst salg til nevø
Lars selger leiligheten sin privat til nevøen sin for 4 millioner kroner. Megleren sender eierskiftemeldingen til forretningsfører i OBOS tirsdag morgen kl. 09.00. Samme kveld finner Lars ut at naboen Tom planlegger å bruke sin 20 år lange ansiennitet til å ta leiligheten på forkjøpsrett. Lars prøver å ringe forretningsfører onsdag og si at salget er "avlyst" og at de har trukket kjøpekontrakten. Det er for sent. Loven sier at avtalen ikke kan gjøres om med virkning for Tom etter at borettslaget har fått eierskiftemeldingen. Tom får leiligheten for 4 millioner.
Vanlige feil
- Selger tror de har "angrerett" på et boligsalg (salg av fast eiendom og andeler er bindende ved aksept)
- Eiendomsmegler sender eierskiftemelding for tidlig i en usikker situasjon
- Forsøke å endre vilkårene i kjøpekontrakten (f.eks. ved å øke prisen i skjul) etter at forkjøpsretten er utløst
Hva bør du gjøre?
Som selger bør du være hundre prosent sikker på salget før budet aksepteres og saken sendes til forretningsfører for forkjøps-avklaring. Spesielt hvis du selger til noen du kjenner, må du være forberedt på at de kan miste boligen til noen med lengre ansiennitet, og at du ikke kan redde dem ved å kansellere salget i etterkant.
Dumme spørsmål
Hva om den opprinnelige kjøperen trekker seg fordi de ikke får finansiering?
Da var aldri avtalen bindende. Hvis det var et forbehold i budet (for eksempel "forutsatt finansiering"), og forbeholdet ikke blir innfridd, faller avtalen bort for alle parter. Da faller også grunnlaget for forkjøpsretten bort, og den som meldte interesse på forkjøpsrett får den heller ikke.
Kan jeg la være å melde fra til borettslaget og bare overføre pengene?
Nei. Du får ikke overdratt selve andelen og endret eierskapet i borettslagets protokoller eller grunnboken uten at styret eller forretningsfører er koblet inn. Du kan ikke omgå forkjøpsretten ved å tie stille.