Plantegningen stemmer ikke med boligen

Plantegningen er en opplysning selgeren står bak

Plantegningen i salgsoppgaven er ikke bare pynt. Avhendingslova § 3-8 sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren, eller til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne. Tegningen hører til slike opplysninger.

To vilkår må være oppfylt. Opplysningen må kunne antas å ha virket inn på avtalen, og den må ikke ha blitt rettet i tide på en tydelig måte. Har for eksempel megleren sagt på visningen at tegningen er utdatert og bruker en annen romløsning, kan selgeren bruke det mot deg.

Vurderingen er ikke mekanisk. En liten forskyvning av en dør er noe annet enn et soverom som ikke finnes, og den vurderingen tar utgangspunkt i hva som har betydning for hvordan du bruker boligen.

Hva som regnes som feil i tegningen

Vanlige avvik er at en vegg er flyttet, at et rom har fått en annen funksjon, at rommene har andre mål enn tegningen viser, eller at tegningen viser rom som ikke er godkjent til det formålet de er tegnet inn for. Avviket kan også være arealet som står påført tegningen.

Er det arealet som avviker, kommer regelen i avhendingslova § 3-3 inn. Bygningene har en mangel hvis arealet er mindre enn selgeren eller selgerens medhjelpere har opplyst, så fremt avviket er større enn 2 prosent og minst 1 kvadratmeter. Selgeren kan unngå mangelen ved å bevise at du ikke la vekt på arealopplysningen. Hvordan prisavslaget regnes ved arealsvikt, står i prisavslag ved arealavvik etter 2022.

Er tegningen riktig, men et rom er ikke godkjent som det står på tegningen, er det et annet spørsmål. Da er det ikke plantegningen som er feil, men bruken. Det er behandlet i arealet stemmer, men rommene er ikke godkjent.

Slik gikk det for Synnøve

Synnøve kjøpte en tre-roms leilighet. Plantegningen i salgsoppgaven viste to soverom og en åpen stue med kjøkken. Da hun flyttet inn, oppdaget hun at veggen mellom det ene soverommet og gangen sto to meter lenger inne enn tegningen viste, slik at soverommet ble et smalt rom uten plass til dobbeltseng.

Hun tok bilder og målte opp rommene før hun flyttet møbler eller pusset opp. Deretter skrev hun til selgeren og viste til at tegningen i salgsoppgaven ga et annet bilde enn det hun hadde fått. Selgeren svarte først at tegningen var «omtrentlig». Synnøve pekte på at tegningen ikke hadde noe forbehold, og at hun hadde lest den som en del av grunnlaget for budet.

Saken endte med et forlik der selgeren betalte et prisavslag. Synnøve beholdt leiligheten, og selgeren slapp en lengre tvist.

Hva du kan bevise, og hva som kan svekke kravet

Du må sannsynliggjøre at plantegningen avviker fra boligen, og at avviket virket inn på kjøpet. Det gjør du best med målinger, bilder av rommene og selve salgsoppgaven. Hvis du skal gjøre endringer i boligen, bør du dokumentere tilstanden først. Hvordan du sikrer bevis før du rører noe, står i bevisopptak av boligen før den endres.

Selgeren har også argumenter. Etter avhendingslova § 3-10 regnes du for å kjenne forhold som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese. Viser tilstandsrapporten et annet rom enn tegningen, kan selgeren si at du burde sett avviket. Selgerens opplysningsplikt går likevel foran, og reglene om din kunnskap begrenser ikke den.

Tilstandsrapporten skal etter forskriften også oppgi bruksareal fordelt på BRA-i, BRA-e og BRA-b, og opplyse om åpenbare ulovligheter, som ulovlige bruksendringer. Sammenlign derfor tegning, rapport og målinger. Ser du at tallene ikke henger sammen, tegn opp forskjellen.

Hva du kan kreve når tegningen er feil

Har eiendommen en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving og holde tilbake kjøpesummen. Retting er ved brukt bolig selgerens rett, ikke et krav du kan stille. For plantegningen som avviker, er prisavslag det vanligste kravet, fordi en tegning ikke kan «rettes» på annen måte enn ved å bygge om.

Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette mangelen, men bare hvis noe annet ikke blir bevist. Er det arealet som er feil, er utbedring ikke mulig, og størrelsen må vurderes ut fra verdien av det du mangler.

Hva du får tilbake ved arealsvikt, står i boligen er mindre enn oppgitt BRA. Frister og krav i pilaren feil areal i boligannonsen gjelder også her, og du må gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket.

Kort oppsummert

• Plantegningen er en opplysning i markedsføringen, og avvik kan gi en mangel når feilen virket inn på kjøpet.
• Avviker arealet på plantegningen, må det være over 2 prosent og minst 1 kvadratmeter.
• Sikre bilder og målinger av avviket mellom plantegningen og boligen før du endrer noe.
• Selgeren kan si at du burde sett feilen i tilstandsrapporten, men opplysningsplikten går foran.
• Feil plantegning gir som regel prisavslag, ikke retting.