Borettslagsleiligheten er mindre enn oppgitt

Avhendingslova gjelder også for borettslag

Mange tror at et arealavvik i borettslag følger andre regler fordi du bare kjøper en andel. Det stemmer ikke. Avhendingslova § 1-1a første ledd sier at loven gjelder tilsvarende ved salg av andel i borettslag. Regelen om areal i § 3-3 gjelder derfor på samme måte som for en selveiet leilighet.

Borettslaget er ikke den du retter kravet mot. Det er selgeren som har opplyst arealet, eller megleren på selgerens vegne, og det er selgeren som svarer for at opplysningen var riktig. Styret i laget kan ha regler om bruk og vedlikehold, men det påvirker ikke kravet ditt om at arealet skal stemme.

Når arealavviket er en mangel

For bygninger er regelen enkel å lese. Etter avhendingslova § 3-3 andre ledd har bygningene en mangel hvis arealet er mindre enn selgeren eller selgerens medhjelpere har opplyst. To vilkår må være oppfylt samtidig: avviket må være større enn 2 prosent, og det må utgjøre minst 1 kvadratmeter.

Selgeren kan unngå mangelen ved å bevise at du ikke la vekt på arealopplysningen da du kjøpte. Da faller kravet ditt. Legg derfor merke til hva du faktisk leste og hva du snakket med megleren om før budet. Bildet av hva som var viktig for deg, kan avgjøre saken.

Det er du som må sannsynliggjøre at leiligheten er mindre enn oppgitt. Det trenger ikke bety at du må betale for en full oppmåling med en gang, men du trenger noe som viser avviket.

Slik gikk det for Aleksander

Aleksander kjøpte en tre-roms borettslagsleilighet som ble markedsført med 68 kvadratmeter. Salgsoppgaven hadde tallet i overskriften, og megleren hadde sagt det samme på visningen. Etter overtakelsen ville han bygge inn en garderobe og målte opp leiligheten. Han kom til 64 kvadratmeter.

Fire kvadratmeter er mer enn 2 prosent av 68 og godt over 1 kvadratmeter. Avviket var altså innenfor det loven kaller en mangel. Aleksander skrev til selgeren og la ved målingen og salgsoppgaven.

Selgeren mente at Aleksander måtte ha visst at arealet var omtrentlig. Aleksander pekte på at han hadde spurt om størrelsen på visningen, og at han hadde valgt leiligheten fordi den lå akkurat over grensen for det han trengte. Det avgjorde saken. Selgeren tilbød et prisavslag, og Aleksander godtok det.

Hva som er spesielt i borettslag

Borettslagsleiligheter har ofte boder og kjellerrom som hører til leiligheten. Slike rom kan regnes som BRA-e, altså eksternt bruksareal (bruksareal utenfor selve boenheten som likevel tilhører den). Når salgsoppgaven oppgir areal, er det viktig å se hva som er regnet med. Er boden telt med i totalen, kan avviket i hoveddelen bli større enn tallet tilsier.

Fellesareal, som parkering i fellesgarasje og bruksrett til en felles takterrasse, måles ikke, men beskrives. Et avvik i slike rettigheter er noe annet enn et arealavvik i selve boligen, og du bør sjekke om det er arealet i leiligheten som er feil eller det som er skrevet om fellesarealet.

Borettslag har også regler om bruk. Andelseieren kan ikke uten styrets samtykke bruke boligen til annet enn boligformål. Det er en regel om bruk og har ingenting å gjøre med om arealet var riktig oppgitt.

Slik går du fram når du har funnet avviket

Start med å sikre tallene. Ta vare på annonsen, salgsoppgaven og eventuelle meldinger fra megleren der arealet er nevnt. Mål deretter leiligheten, og noter hvilke rom du har regnet med. Har salgsoppgaven fordelt arealet på ulike deler, sammenligner du del for del, slik at du ser hvor forskjellen ligger.

Skriv så til selgeren. Brevet bør si hva som ble oppgitt, hva du har målt, hvor stor forskjellen er i prosent og kvadratmeter, og hva du krever. Det holder ikke å skrive at du er misfornøyd. Meldingen må si hva slags avtalebrudd det er, ellers kan retten til å gjøre mangelen gjeldende gå tapt.

Hva du kan kreve

Har eiendommen en mangel, kan du ifølge avhendingslova § 4-8 kreve prisavslag, heving, erstatning og holde tilbake kjøpesummen. Ved arealavvik er prisavslag som regel det realistiske kravet. Loven har ingen formel som gir kvadratmeterpris ganger avviket, og areal kan sjelden rettes.

Hva du får tilbake, og hvordan beløpet kan regnes ut, står i boligen er mindre enn oppgitt BRA og i prisavslag ved arealavvik etter 2022. Kan avviket gi rett til å gå ut av kjøpet, får du svaret i heving når boligen er mindre enn oppgitt.

Alle frister for å si fra til selgeren finner du i pilaren feil areal i boligannonsen. Du må gi melding innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket. Vil du sjekke prisavslag ved arealsvikt i en vanlig bolig, står det også i prisavslag når boligen er mindre.

Kort oppsummert

• Avhendingslova gjelder tilsvarende for arealavvik i borettslag, og kravet retter du mot selgeren.
• Leiligheten har en mangel når arealet er mer enn 2 prosent og minst 1 kvadratmeter mindre enn opplyst.
• Selgeren kan unngå mangelen hvis han beviser at du ikke la vekt på arealopplysningen.
• Sjekk om boder og kjellerrom er regnet med i arealet som ble oppgitt for borettslagsleiligheten.
• Prisavslag er det vanligste kravet ved arealavvik i borettslag.