Hvordan regnes prisavslaget ved arealavvik etter 2022?

Når arealavviket er en mangel

Før du kan regne noe prisavslag, må avviket være en mangel. Etter avhendingslova § 3-3 andre ledd er det en mangel hvis bygningene har mindre areal enn selgeren eller hans medhjelpere har opplyst, så lenge avviket er større enn 2 prosent og utgjør minst 1 kvadratmeter. Begge vilkårene må være oppfylt.

I en bolig på 100 kvadratmeter må avviket derfor være over 2 kvadratmeter. I en liten leilighet på 30 kvadratmeter gir 2 prosent under 1 kvadratmeter, og da er det kravet om minst 1 kvadratmeter som avgjør.

Det er likevel ikke en mangel hvis selgeren kan bevise at du ikke la vekt på arealopplysningen. Det er en høy terskel når arealet står i annonse, salgsoppgave og kontrakt, men det er noe du må være forberedt på hvis du selv sa at du ikke brydde deg om størrelsen.

Medhjelperne omfatter megleren. Det er tallet i annonsen og salgsoppgaven som gjelder, og det er lett å dokumentere med skjermbilde og salgsoppgave. Tomteareal har egne regler og gir bare mangel når det er vesentlig mindre enn opplyst.

Hvordan prisavslaget regnes ut

Kjøperen kan kreve et forholdsmessig prisavslag. Med mindre noe annet blir bevist, settes prisavslaget til kostnadene ved å få mangelen rettet (§ 4-12). Ved arealsvikt lar det seg sjelden gjøre å rette feilen, siden du ikke kan bygge deg til flere kvadratmeter uten et tilbygg. Dette gjør at utbedringskostnaden ikke gir noe godt utgangspunkt.

Det finnes ingen lovfestet kvadratmeterpris. Skriv derfor aldri at avslaget er avviket ganget med det du betalte per kvadratmeter. I praksis tar en vurdering utgangspunkt i hvor mye verdien av boligen faller fordi den er mindre enn oppgitt. Da er tre ting relevante:

• Kjøpesummen og standarden. Prisen du betalte, og hva som er vanlig i området for tilsvarende boliger.
• Hva arealet gjør for verdien. Manglende kvadratmeter i en stue veier tyngre enn noen få kvadratmeter i en bod.
• Hva du kan dokumentere. En verdivurdering fra en takstmann eller megler som forklarer hvordan avviket påvirker verdien.

Et prisavslag skal ikke gi deg mer enn tapet, og heller ikke mindre enn det verdien faktisk faller. Ingen kan fastslå tallet på forhånd, og det er derfor lurt å be om en faglig vurdering før du sender kravet.

Hva som endret seg etter 2022 og med ny målestandard

Reglene om mangel ved arealavvik med 2 prosent og 1 kvadratmeter gjelder for avtaler inngått etter at endringene i avhendingslova trådte i kraft 1.1.2022. Avtaler inngått før det følger de gamle reglene.

I tillegg er det kommet en ny målestandard, NS 3940:2023. Takstfolk skal bruke den ved måling av boliger fra 1.1.2024, og meglere for oppdrag fra 1.1.2024. Boligens areal oppgis som BRA, fordelt på BRA-i, BRA-e og BRA-b, og P-rom og S-rom utgår. Det betyr at tallet i en eldre annonse ikke alltid er sammenlignbart med et nytt måletall. Sjekk derfor hvilken standard som lå til grunn for annonsen din, og om tallet i annonsen gjaldt BRA eller P-rom.

De eldre måleregler er ikke helt de samme, og det kan forklare noen av avvikene du finner. Det er likevel selgerens og meglerens opplysning som gjelder, og forskjellen mellom to standarder er ikke i seg selv en unnskyldning.

Slik gikk det for Ingunn

Ingunn kjøpte en leilighet oppgitt til 84 kvadratmeter BRA. Etter overtakelsen ga hun en takstmann i oppdrag å måle den på nytt, og han kom fram til 79 kvadratmeter. Avviket var altså 5 kvadratmeter, vesentlig over både 2 prosent og 1 kvadratmeter.

Ingunn sendte målingen til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren mente at Ingunn ikke hadde lagt vekt på arealet, fordi hun også hadde likt planløsningen. Ingunn pekte på at hun hadde søkt etter leiligheter i et bestemt størrelsesområde, og at arealet stod i både annonse og kontrakt. Selgeren fikk ingen støtte for at hun ikke hadde lagt vekt på arealet.

Selgeren ville ikke bruke kvadratmeterpris, men godtok en megler sin vurdering av verdifallet. Avslaget ble satt lavere enn Ingunn først hadde tenkt, fordi megleren mente at det mistede arealet var i en mindre viktig del av leiligheten. Ingunn godtok det, siden alternativet var en tvist.

Slik krever du prisavslag ved arealavvik

Gjør dette i denne rekkefølgen:

1. Ta vare på annonse, salgsoppgave og kontrakt med arealet som ble oppgitt.
2. Få arealet målt på nytt av en fagperson, og be om at målingen viser hvilken standard som er brukt.
3. Sammenlign målingen med det som ble oppgitt. Sjekk om avviket er over 2 prosent og over 1 kvadratmeter.
4. Be om en verdivurdering som viser hvordan avviket påvirker verdien.
5. Send en skriftlig reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket.

Du bærer selv de første 10 000 kronene av et krav ved mangel, og reklamasjonen må senest komme fem år etter overtakelsen. Krav mot megleren følger andre regler. For hele bildet av krav ved feil areal, se pilaren om feil areal i boligannonsen. Er avviket lite, gir er et lite arealavvik også en mangel nå svar. Har du fått oppgitt et annet arealbegrep enn du trodde, er P-rom eller BRA-i relevant. Vil du vite hvordan slike avslag regnes ut ellers, hjelper hvordan regnes prisavslag ut ved boligkjøp.

Kort oppsummert

• Prisavslag ved arealavvik har ingen fast formel, og kvadratmeterpris ganger avvik er ikke en regel.
• Arealavviket er en mangel når bygningen har mindre areal enn opplyst, over 2 prosent og minst 1 kvadratmeter.
• Prisavslaget skal være forholdsmessig og følge verdifallet, som du dokumenterer med en verdivurdering.
• Sjekk hvilken målestandard annonsen brukte, siden NS 3940:2023 gjelder for nye oppdrag fra 1.1.2024.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og de første 10 000 kronene dekker du selv.