Makten i et borettslag er delt mellom to hovedorganer: generalforsamlingen, som er lagets øverste myndighet, og styret, som står for den daglige forvaltningen innenfor de rammene generalforsamlingen og vedtektene setter. I tillegg har mange borettslag en forretningsfører eller et boligbyggelag som utfører praktiske oppgaver på oppdrag fra styret, men uten selv å ha noen selvstendig beslutningsmakt over borettslagets forhold.

Generalforsamlingen er den øverste myndigheten

Etter borettslagsloven § 7-1 har generalforsamlingen den høyeste myndigheten i borettslaget. Alle andelseiere har rett til å møte, delta i diskusjonen og stemme, og hovedregelen er at hver andelseier har én stemme, uavhengig av hvor stor eller liten boligen er. Det er generalforsamlingen som vedtar det årlige regnskapet, velger styremedlemmer, vedtar vedtektsendringer, og godkjenner de virkelig store beslutningene i laget — som omfattende rehabiliteringsprosjekter, opptak av nye, betydelige lån, eller salg av deler av fellesarealet. Generalforsamlingen møtes normalt én gang i året som ordinær generalforsamling, men kan også innkalles ekstraordinært dersom det oppstår saker som ikke kan vente.

Styret står for den daglige driften

Styret velges av generalforsamlingen og har ansvaret for å forvalte borettslaget mellom generalforsamlingene, innenfor rammene loven, vedtektene og generalforsamlingens vedtak setter. I praksis betyr det at styret følger opp økonomien, inngår og administrerer avtaler om for eksempel forsikring, vaktmestertjenester og vedlikehold, håndterer henvendelser fra andelseiere, og har myndighet til å fastsette vanlige husordensregler på egen hånd. Styret kan også forberede og legge frem større saker for generalforsamlingen, men kan ikke selv vedta ting som etter loven eller vedtektene hører under generalforsamlingen — som vedtektsendringer eller opptak av vesentlige nye lån.

Forretningsfører og boligbyggelag utfører, men bestemmer ikke

Mange borettslag, særlig de som er tilknyttet et boligbyggelag som OBOS, USBL, TOBB eller BOB, kjøper forretningsførsel og administrative tjenester derfra. Forretningsføreren tar seg av oppgaver som regnskapsføring, fakturering av felleskostnader, oppfølging av leverandøravtaler og praktisk tilrettelegging for generalforsamlingen, men gjør dette som en utøvende tjenesteleverandør på oppdrag fra styret. Verken forretningsføreren eller boligbyggelaget har noen selvstendig beslutningsmyndighet over borettslagets indre forhold — den formelle makten ligger fortsatt hos generalforsamlingen og styret, uavhengig av hvor mye av det praktiske arbeidet som er satt ut til andre.

Når må en sak opp i generalforsamlingen, og når kan styret avgjøre selv

Et vanlig spørsmål er hvor grensen går mellom det styret kan bestemme selv, og det som må opp i generalforsamlingen. Som en tommelfingerregel kan styret avgjøre løpende, ordinær drift og forvaltning, samt fastsette vanlige husordensregler. Beslutninger som griper vesentlig inn i andelseiernes økonomi eller rettigheter — som store investeringsprosjekter, vesentlige låneopptak, eller endringer i vedtektene — må derimot behandles og vedtas av generalforsamlingen, ofte med krav om kvalifisert flertall.

Valgkomiteen forbereder, men bestemmer ikke selv

De fleste borettslag har en valgkomité som har som oppgave å foreslå kandidater til styret foran den ordinære generalforsamlingen. Valgkomiteen har imidlertid ingen egen beslutningsmyndighet — den innstiller bare overfor generalforsamlingen, som fritt kan velge å følge innstillingen eller stemme frem andre kandidater som foreslås fra møtet.

Ekstraordinær generalforsamling

Generalforsamlingen trenger ikke vente til det årlige, ordinære møtet dersom det oppstår saker som ikke kan vente. Styret kan innkalle til ekstraordinær generalforsamling når det finner det nødvendig, og et visst antall andelseiere kan også kreve at det innkalles til et slikt møte dersom de ønsker å få behandlet en bestemt sak. Dette sikrer at viktige beslutninger, som for eksempel et uforutsett behov for et akutt vedlikeholdstiltak, ikke må vente et helt år på å bli avgjort av rette organ.

Kan et enkelt styremedlem bestemme noe alene?

Et enkelt styremedlem, inkludert styrelederen, har normalt ikke myndighet til å binde borettslaget alene i viktige saker. Styret opptrer som et kollegialt organ, og beslutninger fattes gjennom vedtak i styremøter der flertallet av styremedlemmene er enige, med mindre styret har delegert bestemte, avgrensede fullmakter til styrelederen eller forretningsføreren for løpende, praktiske gjøremål. Et styremedlem som selv er part i en sak, for eksempel fordi saken gjelder et forhold ved styremedlemmets egen bolig, regnes normalt som inhabil og bør ikke delta i behandlingen eller avstemningen om akkurat den saken, for å sikre at beslutninger fattes upartisk.

Et praktisk eksempel

Eplehagen Borettslag oppdager at taket er modent for full utskifting, til en anslått kostnad på 18 millioner kroner, finansiert gjennom et nytt fellesnlån. Styret kan innhente tilbud, engasjere fagfolk og forberede saken grundig, men kan ikke alene vedta å sette i gang prosjektet og ta opp lånet — dette er en beslutning av en slik størrelse og betydning for felleskostnadene at den må legges frem for og vedtas av generalforsamlingen. Andelseierne får dermed anledning til å stille spørsmål, vurdere alternativene og til slutt stemme over om prosjektet skal gjennomføres.

Oppsummert

Beslutningsmakten i et borettslag er bevisst delt: generalforsamlingen har den øverste myndigheten og avgjør de store og prinsipielle sakene, mens styret håndterer den daglige forvaltningen og de løpende beslutningene innenfor de rammene loven og vedtektene setter. Forretningsfører og eventuelt boligbyggelag bidrar med praktisk gjennomføring, men har ikke selvstendig makt over borettslagets egne beslutninger.