Borettslaget har ansvar for å vedlikeholde alt som ikke er tillagt den enkelte andelseier — i praksis selve bygningskroppen, fellesarealene og de tekniske installasjonene som betjener flere boliger samtidig. Dette følger av borettslagsloven § 5-17, som er speilbildet av andelseiernes vedlikeholdsplikt etter § 5-12.

Bygningens grunnleggende deler

Borettslaget skal holde ved like alt som utgjør selve bygningskroppen: tak og taktekking, bjelkelag, bærende vegger og søyler, fasade og yttervegger, samt fuktsikring i grunnmur og kjeller. Dette er deler av bygningen som normalt ikke kan repareres av en enkelt andelseier med enkle midler, og som har betydning for hele bygningens holdbarhet — ikke bare for én leilighet. Retten har for eksempel lagt vekt på at fuktsikring under bygningen ivaretar en fellesfunksjon for hele bygget, ikke bare andelene i første etasje.

Fellesarealer

Trappeoppganger, loft, kjellerarealer, fellesbod, sykkelbod, vaskerom og eventuelle møterom er fellesareal som borettslaget har ansvaret for å vedlikeholde. Det samme gjelder utearealer som gårdsplass, felles hageanlegg og lekeplasser tilhørende borettslaget.

Felles tekniske installasjoner

Stigeledninger for vann og avløp, felles rørsystemer og sjakter, heisanlegg, ventilasjonsanlegg og andre installasjoner som betjener flere boliger samtidig, faller inn under borettslagets ansvar. Dette gjelder selv om rørene fysisk går gjennom din leilighet — er det snakk om en stigeledning som forsyner flere boliger, er det borettslaget som har vedlikeholdsplikten, ikke deg.

Vinduer og ytterdører

I mange borettslag er det lagt til grunn at selve utskiftingen av vinduer og ytterdører er borettslagets ansvar, fordi disse regnes som del av bygningens fasade og helhetlige uttrykk. Andelseieren beholder likevel som regel det indre vedlikeholdet, som pussing og justering. Dette er et område hvor vedtektene ofte gir en mer detaljert regulering enn loven alene, så sjekk alltid det enkelte borettslags egne bestemmelser.

Planlagt vedlikehold, ikke bare akutte reparasjoner

Borettslagets ansvar handler ikke bare om å reagere når noe går galt. De fleste veldrevne borettslag har en langsiktig vedlikeholdsplan som legger opp til at store bygningsdeler — som tak, fasade, balkonger og stigeledninger — fornyes med jevne mellomrom, før tilstanden blir kritisk. En slik plan finansieres normalt gjennom felleskostnadene og eventuelt et eget vedlikeholdsfond, og gir styret et verktøy for å prioritere mellom ulike vedlikeholdsbehov over tid. Som andelseier kan du normalt be om innsyn i denne planen, og den er ofte et tema på generalforsamlingen.

Et eksempel fra praksis

Tenk deg at flere andelseiere i samme oppgang melder om dårlig vanntrykk og etter hvert en synlig fuktskade i et trappeoppgangstak. Etter undersøkelse viser det seg at en gammel stigeledning i sjakten har begynt å ruste og lekke. Fordi dette er en felles installasjon som betjener flere boliger, er det borettslagets ansvar å bekoste og gjennomføre utbedringen — selv om lekkasjen fysisk oppdages inne i én av leilighetene.

Hva borettslagets ansvar innebærer i praksis

At borettslaget har vedlikeholdsansvaret betyr at kostnadene dekkes over borettslagets felles budsjett, normalt finansiert gjennom felleskostnadene alle andelseiere betaler. Styret har plikt til å planlegge og gjennomføre nødvendig vedlikehold, og mange borettslag setter av midler i et vedlikeholdsfond nettopp for å være forberedt på store, kostbare tiltak som taktekking, fasaderehabilitering eller utskifting av stigeledninger.

Styrets ansvar overfor generalforsamlingen

Styret er ikke bare ansvarlig overfor den enkelte andelseier når det gjelder vedlikehold — styret svarer også overfor generalforsamlingen, som er borettslagets øverste organ. Større vedlikeholdsprosjekter, spesielt de som krever låneopptak eller vesentlig økning i felleskostnadene, må normalt forankres i generalforsamlingen før de igangsettes. Dette gir andelseierne som fellesskap innflytelse over hvordan og når borettslagets vedlikeholdsansvar innfris i praksis, selv om selve plikten til å vedlikeholde ikke er til forhandling.

Vaktmester, forretningsfører og innleide håndverkere

I praksis utfører sjelden styremedlemmene selv det løpende vedlikeholdet. De fleste borettslag har enten en fast vaktmester, en avtale med en forretningsfører som koordinerer drift og vedlikehold, eller innleide håndverkerfirmaer som kontraheres for konkrete oppgaver. Selv om det praktiske arbeidet settes bort, endrer ikke dette det juridiske ansvaret: det er fortsatt borettslaget som er ansvarlig overfor andelseierne for at fellesbygningsdelene holdes i forsvarlig stand, uavhengig av hvem som utfører selve jobben. Oppdager du at et fellesareal eller en bygningsdel forfaller, er det derfor alltid styret du skal henvende deg til, selv om det er vaktmesteren som i praksis følger opp saken videre.

Som andelseier har du en klar interesse i at borettslaget faktisk følger opp dette ansvaret, siden forsømt vedlikehold på fellesbygningsdeler før eller siden kan gi seg utslag i skader inne i din egen bolig — for eksempel i form av fuktinntrengning eller rørlekkasjer. Oppdager du tegn til at en bygningsdel du mistenker er borettslagets ansvar er i ferd med å forfalle, bør du melde fra til styret skriftlig og be om at det blir vurdert, slik at det er dokumentert når problemet først ble kjent.

Tilstandsanalyse og langsiktig vedlikeholdsplanlegging

Mange borettslag gjennomfører med jevne mellomrom, gjerne hvert 5.–10. år, en tilstandsanalyse av bygningsmassen utført av en uavhengig bygningskyndig. En slik analyse kartlegger tilstanden på de store bygningsdelene og gir en vurdering av forventet gjenværende levetid samt en anbefalt rekkefølge for utskifting. Resultatet brukes normalt som grunnlag for borettslagets vedlikeholdsplan og for å beregne hvor mye som bør avsettes i felleskostnadene eller et eget vedlikeholdsfond. Som andelseier kan det være nyttig å be om innsyn i siste tilstandsanalyse før du kjøper andel, eller dersom du lurer på hvor lenge det er til neste større fellesprosjekt.

Når tidligere andelseiere har satt opp noe selv

Et grensetilfelle som av og til dukker opp, er installasjoner en tidligere andelseier har fått anledning til å sette opp for egen regning — for eksempel en ildsted med tilhørende pipeløp, en forstøtningsmur i en bakkeplanhage, eller en utvidet terrasse. Slikt utstyr er i utgangspunktet andelseierens eget ansvar å vedlikeholde, siden det ikke inngår i den opprinnelige bygningskroppen. Over tid kan det likevel oppstå uklarhet dersom borettslaget har overtatt vedlikeholdet av lignende installasjoner andre steder i bygget, eller dersom det ikke lenger finnes noen skriftlig avtale som viser hvem som opprinnelig fikk ansvaret. Har du overtatt en bolig med slikt utstyr, er det lurt å sjekke om det finnes en byggetillatelse eller styregodkjenning i overtakelsesdokumentasjonen.

Hva du kan gjøre hvis du mener borettslaget ikke følger opp ansvaret sitt

Opplever du at en bygningsdel du mener er borettslagets ansvar forfaller uten at styret tar tak i det, bør du melde fra skriftlig og be om en tilbakemelding på hvordan og når forholdet vil bli utbedret. Får du ikke gehør hos styret, kan saken tas opp på generalforsamlingen, enten direkte eller gjennom et forslag som fremmes i forkant. Husk at manglende oppfølging fra borettslagets side i noen tilfeller kan gi grunnlag for et eget erstatningskrav dersom forsømmelsen fører til skade — se egen artikkel om å kreve erstatning fra borettslaget.