Utleier har ikke økt leien på tre år: kan han ta igjen alt på én gang?
Ja, utleier kan ta igjen hele økningen i konsumprisindeksen siden forrige leiefastsetting på én gang, selv om han ikke har regulert på tre år. Taket er endringen i konsumprisindeksen i hele perioden, og økningen kan ikke settes i verk før det har gått en måned etter skriftlig varsel. Utleier kan ikke kreve etterbetaling for månedene som er gått. Vil leietaker unngå overraskelser, lønner det seg å sjekke at beregningen stemmer.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva husleieloven sier om å regulere sjelden
Husleieloven § 4-2 gjør ikke indeksreguleringen til en årlig plikt. Bestemmelsen sier at hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse, så lenge tre vilkår er oppfylt. Endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. Den kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk. Og den andre parten må få skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen settes i verk.
Legg merke til hva som står i det første vilkåret. Det er endringen «i tiden etter siste leiefastsetting» som er rammen, ikke endringen det siste året. Loven setter ingen frist for hvor lenge utleier kan vente. Når utleier har latt være å regulere i tre år, er hele indeksutviklingen i de tre årene fortsatt grunnlaget han kan bygge på. Du kan lese om hvordan dette regnes ut under oppsamlet KPI-regulering.
Slik regnes hele økningen ut
Utgangspunktet er hvilken måned leien sist ble fastsatt, enten ved innflytting eller ved forrige regulering. Du sammenlikner konsumprisindeksen for den måneden med nyeste tilgjengelige indekstall. Indeksen publiseres av Statistisk sentralbyrå, og prosentøkningen er det høyeste utleier kan kreve at leien øker med.
Utleier kan altså bruke hele økningen på én gang. Det er ikke noe krav om å fordele den over flere år, og det er ikke noe vilkår om at leietaker godtar den. Utleier kan heller ikke legge noe til. Er indeksen steget med 11 prosent, er 11 prosent taket, og det er ikke rom for en ekstra prosent fordi han har ventet. En mer detaljert gjennomgang finner du i hvordan indeksregulering av husleie regnes ut.
Kravet om skriftlig varsel og en måneds frist
Varselet er det som utløser retten. Før leietaker har fått skriftlig varsel, er ikke økningen satt i gang. Fristen på minst én måned regnes fra varselet til tidspunktet da den nye leien skal gjelde. Sendes varselet 20. oktober, kan ny leie tidligst gjelde fra 20. november, og i praksis betyr det som regel fra leieterminen etter, altså 1. desember.
Varselet bør vise hvilken indeks utleier bygger på, hvilken måned som er utgangspunktet, hva prosentøkningen er, hva ny leie blir og fra hvilken dato den gjelder. Er det feil i beregningen, kan leietaker si fra. Se også KPI-varsel med feil.
Hva utleier ikke kan kreve
Det er noen grenser som folk ofte overser.
Utleier kan ikke kreve tilbake det han mistet mens han ventet. Månedene før varselet ble sendt, gjelder den gamle leien. Loven sier at endringen kan settes i verk først etter varselfristen, og det finnes ingen bestemmelse om at den kan gis virkning for tid som er gått.
Utleier kan ikke ta mer enn indeksen gir. Har utleier ventet i fem år, og leien er langt under det som tas for liknende boliger, hjelper det ikke å kreve mer enn indeksen etter § 4-2.
Utleier kan heller ikke regulere oftere enn loven tillater, altså tidligst ett år etter at forrige leiefastsetting ble satt i verk.
Når utleier vil ha mer enn indeksen gir
Er leien lavere enn det som er vanlig for liknende boliger, kan utleier bruke en annen vei. Etter § 4-3 kan begge parter kreve at leien settes til gjengs leie når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2. Kravet må settes fram skriftlig, og endringen kan tidligst settes i verk seks måneder etter kravet. Gjengs leie kan være høyere enn indeksen gir, men også lavere. Blir partene ikke enige, kan en takstnemnd avgjøre hva som er gjengs leie.
Randi og Stian
Randi leier ut en leilighet til Stian for 10 000 kr i måneden. Leien ble avtalt da Stian flyttet inn, og siden har den stått uendret i tre år. Konsumprisindeksen har i perioden steget med 11 prosent, og Randi regner at hun kan ta igjen alt.
Den 20. oktober sender hun et skriftlig varsel om at leien økes med 11 prosent til 11 100 kr fra 1. desember. Det er over en måned til datoen, indeksen er ikke overskredet, og det er mer enn ett år siden forrige leiefastsetting. Økningen er gyldig. Stian betaler 10 000 kr for oktober og november og 11 100 kr fra desember. Randi kan ikke kreve 1 100 kr i måneden for de 36 månedene hun ventet, altså 39 600 kr, fordi loven bare åpner for en endring fra og med utløpet av varselfristen.
Hadde Randi bare sagt det muntlig, ville Stian ikke skyldt noe. Og hadde hun krevd 14 prosent, ville den delen som overstiger indeksen, ikke vært lovlig.
Kort oppsummert
- Utleier har ikke frist for å regulere, og kan ta igjen hele indeksøkningen siden siste leiefastsetting på én gang, selv om han ikke har økt leien på tre år.
- Økningen kan ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen i hele perioden, og den kan tidligst gjelde en måned etter skriftlig varsel.
- Utleier kan ikke kreve etterbetaling for månedene som har gått.
- Vil utleier ha mer enn indeksen, er veien et skriftlig krav om gjengs leie etter § 4-3, med seks måneders frist.
- At leien ikke er økt på tre år, betyr ikke at retten til å regulere er tapt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.