Kan den nye eieren øke husleien med en gang?
Nei, en ny eier kan ikke øke husleien med en gang han har kjøpt boligen. Han overtar leieavtalen og må følge de samme reglene som den gamle utleieren. Leien kan justeres etter konsumprisindeksen tidligst ett år etter siste leiefastsetting, og krever skriftlig varsel med minst én måneds frist (§ 4-2). Etter to år og seks måneder uten annen endring kan hver av partene kreve at leien settes til gjengs leie (§ 4-3).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Salget gir ikke ny eier rett til å sette opp leien
Når boligen får ny eier, overtar kjøperen avtalen slik den er (husleieloven § 8-6). Det inkluderer leiebeløpet og den leiefastsettelsen som gjelder. Husleieloven har ingen regel som sier at en ny eier kan starte på nytt eller sette leien opp til markedsnivå fordi han har betalt for boligen. Kjøpesummen og lånekostnadene hans er ikke en lovlig grunn til å kreve mer.
Fristene løper også uavhengig av salget. Hadde forrige utleier satt opp leien i oktober, begynner ikke ett-årsfristen på nytt når boligen skifter eier. Den løper fra oktober.
Indeksregulering: opptil endringen i konsumprisindeksen
Reglene i § 4-2 gir hver av partene rett til å kreve leien endret uten å si opp leieforholdet, men med tre begrensninger:
- Endringen kan ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting.
- Den kan tidligst settes i verk ett år etter at forrige leiefastsetting ble satt i verk.
- Den andre parten må få skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen trer i kraft.
Ny eier kan altså ikke varsle en økning dagen etter overtakelsen og få den til å gjelde umiddelbart. Er det gått mindre enn ett år siden leien sist ble satt, må han vente. Også når fristen er ute, er taket begrenset til indeksendringen.
Regelen gjelder begge veier. Faller konsumprisindeksen, kan også leieren kreve at leien følger med.
Gjengs leie: etter to år og seks måneder
Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring enn indeksreguleringene, kan begge parter kreve at leien settes til gjengs leie (§ 4-3). Det er leien som vanligvis oppnås ved utleie av liknende husrom på liknende vilkår. Har leieren selv gjort forbedringer som har økt boligens verdi, skal den delen trekkes fra i beregningen.
Tilpasningen kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav, og tidligst ett år etter at forrige endring ble satt i verk. Er partene uenige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at en takstnemnd fastsetter den etter § 12-2.
Dette er veien en ny eier med en gammel, lav leie må gå hvis han vil opp mot markedsnivå. Den tar tid, og den er knyttet til hvor lenge leieforholdet har vart, ikke til når han kjøpte.
Hva du gjør hvis ny eier krever mer enn loven tillater
Får du et varsel som kommer for tidlig, krever mer enn indeksendringen eller ikke er skriftlig, trenger du ikke godta det. Svar skriftlig, vis til § 4-2 og be ham trekke varselet eller rette det.
Er dere likevel uenige om hvilken leie som skal betales, kan du deponere den omtvistede delen av leien i stedet for å la være å betale. Da kan ikke avtalen sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling (§ 3-8). Du må gi utleieren melding om begrunnelsen og fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen. Fortsett å betale den delen av leien som ikke er omtvistet.
Går saken videre, kan Husleietvistutvalget behandle den. Dokumentér alt skriftlig: når du fikk varselet, hva det sa, og hva du svarte.
Marit og en ny eier som vil ha mer
Marit Solberg leier en toroms leilighet for 12 800 kroner i måneden. Hun flyttet inn 1. september 2024, og leien har ikke vært endret siden. I oktober 2025 selges leiligheten til Henrik Aas, som skriver at leien skal være 14 500 kroner fra 1. november.
Marit sjekker reglene. Det er mer enn ett år siden forrige leiefastsetting, så Henrik kan i prinsippet varsle om en økning. Men konsumprisindeksen har steget 3,4 prosent siden da, og 3,4 prosent av 12 800 er 435 kroner. Høyeste lovlige leie etter § 4-2 er derfor 13 235 kroner. Henriks krav om 14 500 kroner ligger 1 265 kroner over taket.
Dessuten må varselet være skriftlig og gi minst én måneds frist. Skrev Henrik 15. oktober, kunne en lovlig økning tidligst tre i kraft 15. november. Marit svarer skriftlig at hun godtar en økning til 13 235 kroner fra riktig tidspunkt, men ikke 14 500. Betaler hun 13 235 kroner og avslår resten, har hun en klar posisjon dersom saken skulle gå videre.
Leieforholdet har ikke vart i to år og seks måneder, så Henrik kan ikke bruke § 4-3 til å kreve gjengs leie ennå. Tidligst fra mars 2027 kan han sette fram et slikt krav.
Kort oppsummert
- En ny eier kan ikke øke husleien med en gang. Han overtar avtalen og må følge de samme reglene som forrige utleier (§ 8-6).
- Indeksregulering etter § 4-2 kan tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsetting, kan ikke overstige endringen i konsumprisindeksen, og krever skriftlig varsel med minst én måneds frist.
- Gjengs leie etter § 4-3 kan kreves når leieforholdet har vart i to år og seks måneder, og kan tidligst gjelde seks måneder etter skriftlig krav.
- Er du uenig i en økning fra ny eier, kan du deponere den omtvistede delen av leien (§ 3-8) og betale resten som vanlig.
- Salget starter ikke fristene på nytt. De regnes fra siste leiefastsetting.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.