Lang botid i samme leilighet: rettigheter som får større vekt over tid

Lang botid i leilighet og hva loven faktisk sier

Mange tror at man får flere rettigheter jo lenger man har bodd et sted. Husleieloven er mer nøktern. Den har ikke et eget kapittel for langtidsleiere. Det finnes to bestemmelser der tiden spiller en rolle, og noen grunnleggende rettigheter som gjelder uansett hvor lenge leieforholdet har vart. Guiden tar for seg begge, og de rettighetene som gjelder uansett, slik at du vet hva du kan regne med.

Gjengs leie etter to år og seks måneder

Husleieloven § 4-3 gir begge parter rett til å kreve leien satt til gjengs leie når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder. Gjengs leie er det som vanligvis oppnås ved utleie av liknende husrom på liknende vilkår. Kravet kan komme fra utleier, som mener leien ligger under markedet, og fra leier, som mener den ligger over.

Vilkårene er flere enn tidsfristen. Leien må ikke ha vært endret på annen måte enn ved den vanlige indeksreguleringen etter § 4-2 (økning i tråd med konsumprisindeksen, tidligst ett år etter forrige fastsetting og med minst én måneds skriftlig varsel). Har dere avtalt en ny, høyere leie underveis, regnes det som en annen endring, og tiden begynner da ikke å gå på samme måte.

Kravet må settes fram skriftlig. Den nye leien kan tidligst settes i verk seks måneder etter at kravet er sendt, og tidligst ett år etter at forrige endring av leien trådte i kraft. Ved fastsettingen skal det gjøres fradrag for den delen av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Har du pusset opp stuen for egen regning, skal ikke utleier få høyere leie på grunn av det.

Er dere uenige om hva gjengs leie er, kan hver av dere kreve at en takstnemnd avgjør spørsmålet etter § 12-2. Nemnda oppnevnes av tingretten, og avgjørelsen kan bringes inn for retten innen en måned. Hvordan gjengs leie regnes ut, er forklart i når utleier kan kreve gjengs leie.

Lang botid når en oppsigelse prøves for retten

Dette er det punktet folk oftest tenker på. En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleier hvis det finnes en grunn som loven nevner. Etter husleieloven § 9-5 er det fire: utleieren eller noen i husstanden skal bruke boligen selv, riving eller ombygging gjør at den må fraflyttes, leieren har misligholdt avtalen, eller det foreligger en annen saklig grunn. Dette kravet gjelder uansett om du har bodd der i seks måneder eller tjue år.

Botiden kommer inn i bildet når en oppsigelse blir bestridt. Du kan protestere skriftlig innen én måned etter at du mottok oppsigelsen. Protesterer du, faller oppsigelsen bort om utleier ikke reiser søksmål innen tre måneder etter at din frist løp ut. Retten skal etter husleieloven § 9-8 sette oppsigelsen til side hvis den ut fra en vurdering av begge parters forhold virker urimelig.

Loven nevner ikke botid. En vurdering av «begge parters forhold» gir likevel rom for å legge vekt på at du har bodd lenge i boligen, kanskje har barn i nærskolen eller en nær tilknytning til området, sett opp mot hva utleier trenger. Noe fast tidspunkt der oppsigelsen blir vanskeligere å få gjennom, finnes ikke. Retten kan heller ikke sette oppsigelsen til side hvis den skyldes vesentlig mislighold fra din side. Mer om hva som skjer etter en protest står i kan jeg protestere på en oppsigelse.

Rettigheter som ikke avhenger av botid

Noe får man ikke bedre med tiden, fordi man har det fra første dag. En oppsigelse fra utleier må etter § 9-7 være skriftlig, begrunnet og opplyse om retten til å protestere. Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig. Retten til å kreve retting av mangler, avslag i leien og erstatning gjelder like mye i første som i tiende leieår. Depositumet skal stå på en egen konto i ditt navn, uansett hvor lenge du har leid.

Er avtalen tidsbestemt, er situasjonen en annen. Slike avtaler utløper på avtalt dato, og kravet om at de må være på minst tre år (§ 9-3) har egne unntak. Kjenner du ikke til hvilken type avtale du har, bør du lese kontrakten før du legger planer.

Kort oppsummert

• Lang botid i leilighet gir to konkrete utslag i loven. Etter to år og seks måneder kan begge kreve gjengs leie, og botiden kan inngå når retten vurderer om en oppsigelse er urimelig.
• Kravet om gjengs leie må settes fram skriftlig, kan tidligst tre i kraft seks måneder etter og tidligst ett år etter forrige endring av leien.
• Utleier trenger som hovedregel saklig grunn for å si opp tidsubestemte boligavtaler, uansett botid. Loven nevner ikke botid direkte i § 9-8, men retten vurderer begge parters forhold.
• Retten til skriftlig og begrunnet oppsigelse og retten til å kreve mangler rettet gjelder fra første dag og vokser ikke med tiden.