Kan velforeningen kreve at alle hytter har samme farge?
Velforeningen kan bare kreve at alle hytter har samme farge hvis kravet følger av noe du er bundet av, som en reguleringsplan, en tinglyst erklæring eller vedtekter du har sluttet deg til. Et vedtak på årsmøtet alene binder ikke en hytteeier som ikke er medlem. Heller ikke et medlem kan uten videre pålegges nye farger som vedtektene ikke gir foreningen myndighet til. Sjekk plan, skjøte og vedtekter før du tar stilling til kravet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Et foreningsvedtak alene binder få
En velforening er et fellesskap av frivillige medlemmer. Den har bare den myndigheten medlemmene har gitt den gjennom vedtektene. Vedtar årsmøtet at alle hytter skal males mørkebrune, er det et vedtak om noe som ligger langt utenfor det en forening vanligvis kan bestemme over andres eiendom.
For en hytteeier som ikke er medlem, har et slikt vedtak ingen bindende kraft. Foreningen har ingen myndighet over hytta hans, og et vedtak gir bare føringer for dem som har akseptert å bli styrt av foreningen.
For medlemmer avhenger det av vedtektene. Gir vedtektene foreningen myndighet til å regulere utseende, kan et vedtak innenfor den myndigheten gjelde. Gir de det ikke, kan et medlem som blir pålagt noe utenfor vedtektene, gå mot vedtaket. Et vedtak i strid med vedtektene er normalt ugyldig. Vedtektsendringer som skal gi foreningen ny myndighet, må følge de reglene vedtektene setter for endring.
Reguleringsplanen kan fastsette farge og utforming
Den vanligste grunnen til at alle hytter ser like ut, er en reguleringsplan. I en reguleringsplan kan kommunen gi bestemmelser om utforming, herunder estetiske krav, til bebyggelsen i planområdet (plan- og bygningsloven § 12-7). Det kan gjelde farge, materialer, takform og høyde.
En slik bestemmelse binder alle som eier eiendommer i området, og den håndheves av kommunen, ikke av velforeningen. Reguleringsplanen er offentlig, og du finner den hos kommunen. Står det i bestemmelsene at hyttene skal ha «mørke jordfarger», gjelder det uansett hva årsmøtet mener.
Vil du ha en annen farge, kan du søke kommunen om å få fravike planen. Det er kommunen som avgjør om det er grunnlag for å gi dispensasjon.
Tinglyste byggeregler og avtaler
Mange hyttefelt har byggeregler i form av erklæringer som er tinglyst på hver tomt. De kan inneholde krav om farge, materialer og størrelse. Slike regler er servitutter.
En rett som skal sikre en bestemt bolig- og byggeordning på et område, ligger til hver eiendom på området og gjelder så langt den kan være til nytte for eiendommen (servituttlova § 4). Det betyr at naboene kan kreve at reglene følges, og at kravet kan komme fra den enkelte hytteeier, ikke bare fra velforeningen.
Er det avtalt i kjøpekontrakten at du skal følge felt-bestemmelsene, gjelder det mellom deg og selgeren. Er bestemmelsene tinglyst på eiendommen din, binder de deg som hovedregel også om du ikke kjente til dem. Er de ikke tinglyst, må det vurderes om du kjente eller burde kjenne dem da du kjøpte.
Er en slik regel gammel og passer dårlig i dag, kan en part under bestemte vilkår kreve at den endres eller oppheves. Et krav om omskipning kan tas opp med jordskifteretten, og en rett som klart er til mer skade enn gagn, kan avvikles mot vederlag (servituttlova §§ 5 til 7).
rød hytte på Ravnåsen
Ingrid Moen eier en rød hytte på Ravnåsen. På årsmøtet i mars vedtar Ravnåsen Velforening med 31 mot 9 stemmer at alle hytter skal males mørkebrune innen to år. Ingrid har ikke stemt for og vil ikke male om.
Hun sjekker tre ting. Reguleringsplanen for feltet har en bestemmelse om at bebyggelsen skal ha «dempede jordfarger». Skjøtet og grunnboken har ingen erklæring om farge. Vedtektene til velforeningen sier at foreningen skal «ivareta felles interesser», uten å nevne utseende.
Bestemmelsen i reguleringsplanen er det eneste som kan binde henne. Er rød en farge som er i strid med «dempede jordfarger», er det kommunen som kan følge det opp, ikke velforeningen. Årsmøtevedtaket om mørkebrun hytte binder henne ikke, siden vedtektene ikke gir foreningen myndighet til å velge farge. Fargene hun må velge mellom, er bare dem planen tillater.
Når kravet kommer fra naboene og ikke foreningen
Det hender at en nabo, og ikke velforeningen, tar opp fargen på hytta di. Da er det grunnlaget for kravet som teller. Er det en tinglyst byggeregel, kan hver eiendom i området kreve at den følges, uavhengig av hva velforeningen mener. Er det reguleringsplanen, er det kommunen som har ansvaret for å følge opp, og naboen kan melde fra dit.
Bor naboen i et felt uten slike bestemmelser, har han ingen rett til å kreve at hytta din har en bestemt farge. Smaken hans gir ikke et rettslig krav.
Hva du kan gjøre hvis du er uenig
Be styret oppgi grunnlaget for kravet. Er det planen, finn plan og bestemmelser. Er det en erklæring, hent dokumentet fra grunnboken. Er det vedtektene, les dem.
Er det ikke noe annet grunnlag enn et årsmøtevedtak, kan du skriftlig gjøre innsigelse og la saken stå. Foreningen kan i et slikt tilfelle ikke tvinge fram maling. Er du medlem og mener vedtaket er i strid med vedtektene, kan du gå mot det internt og eventuelt reise saken for domstolene.
Kort oppsummert
- Velforeningen kan kreve samme farge på hyttene bare hvis kravet har grunnlag i noe du er bundet av.
- Reguleringsplanen kan gi bestemmelser om utforming og estetikk, og kommunen følger opp (plan- og bygningsloven § 12-7).
- Tinglyste byggeregler er servitutter, og hver eiendom i området kan kreve at de følges (servituttlova § 4).
- Et årsmøtevedtak alene binder ikke ikke-medlemmer, og det binder medlemmer bare innenfor vedtektene.
- Sjekk planen, grunnboken og vedtektene før du svarer velforeningen på kravet om samme farge på hytta.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.