Eierseksjonsloven

§ 7 — Syv strenge krav for å dele opp et hus

Drømmer du om å bygge om huset til flere eierleiligheter og selge dem? Her er de strenge vilkårene du må oppfylle for at kommunen skal godkjenne seksjoneringen.

Kort svar

For å få tillatelse til å seksjonere et hus, må hver leilighet være en lovlig boenhet med eget kjøkken, bad, toalett og inngang. Det skal være nok parkering, en fast eierbrøk, og alle fellesområder må være tydelig adskilt fra leilighetene.

Paragraftekst

En søker har krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom dersom a. hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet b. hver seksjon har en fast sameiebrøk c. bruksenhetens hoveddel er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning og har egen inngang d. det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen e. alle bruksenhetene omfattes av seksjoneringen f. seksjoneringen bare omfatter én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom g. det er fastsatt om den enkelte seksjon skal brukes til bolig eller næring og bruksformålet er i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til. I tillegg til vilkårene i første ledd må arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, seksjoneres til fellesareal. Ved søknad som gjelder boligseksjon, har søkeren bare krav på tillatelse dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Dette gjelder likevel ikke for boligseksjoner som skal inngå i en samleseksjon, eller som skal brukes til fritidsbolig. Kommunen kan gjøre unntak fra vilkåret i første ledd bokstav f dersom det ikke er mulig å slå sammen flere matrikkelenheter som ønskes seksjonert, til ett eierseksjonssameie eller å opprette ett eierseksjonssameie for hver matrikkelenhet. Kommunen kan ikke gjøre unntak uten skriftlig samtykke fra Kartverket.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Å "seksjonere" betyr å gå fra å eie ett stort hus på et skjøte, til å lage flere, selvstendige leiligheter med hvert sitt skjøte og seksjonsnummer, som kan selges fritt.

Kommunen sier ja hvis, og bare hvis, du krysser av for alle kravene i denne paragrafen. Her er de viktigste:

1. Helhetlig inndeling: Alle enheter i huset må være med i oppdelingen (seksjoneringen), og det hele må skje på én og samme tomt (grunneiendom). 2. Egen dør: Leiligheten din må henge sammen og ha en egen dør du kan låse. Du kan ikke ha kjøkkenet ditt på den ene siden av gangen og stua på den andre. 3. Alt på stell inne (ekstremt viktig for boliger): Hver eneste boligseksjon må ha eget kjøkken, bad og vannklosett (WC) samlet inne i leiligheten. Du kan ikke lenger dele toalett på gangen. 4. Lovlig bygget: Hver leilighet må være godkjent som "boenhet" i henhold til de strenge kravene i bygningsloven (takhøyde, dagslys, brannsikring). 5. Parkering og uteareal: Du må ha nok parkeringsplasser som byggetillatelsen krever. Områder alle trenger tilgang til (som trapper, felles plen eller tekniske rom) må tegnes inn som fellesareal. 6. Brøk og bruk: Du må gi hver leilighet en fast eierandel (brøk), og fortelle kommunen om det er en bolig- eller næringsseksjon.

Oppfyller du alle disse kravene, har du et juridisk krav på å få søknaden din godkjent. Da kan ikke kommunen nekte deg.

Hva skjer hvis en leilighet mangler kjøkken eller eget bad?

Situasjon	Lov gjelder (godkjent)	Lov gjelder ikke (avslag)
Leiligheten har komplett kjøkken, bad og WC inne i sin hoveddel	Ja
Badet ligger tvers over en felles gang		Ja (avslag)
Eiendommen er en hytte (fritidsbolig) med utedo	Ja (unntak gjelder)
En stor leilighet leies ut til tre studenter (bofellesskap) som deler alt	Det er utleie, ikke seksjonering. Seksjoneres det, blir det kun én seksjon.

Eksempel

Eksempel · Ola vil dele opp arven

Ola har arvet et stort gammelt hus i tre etasjer. Han tenker å bo i første etasje og selge de to andre. Han sender en søknad om seksjonering. Kommunen kommer på befaring og ser at leiligheten i tredje etasje bare har et te-kjøkken, og at toalettet ligger i oppgangen — et toalett alle etasjene pleide å dele. Kommunen avslår søknaden. Ola må bygge et ordentlig bad og kjøkken inne i leiligheten i tredje etasje, og få dette godkjent etter bygningsloven, før han kan forsøke å seksjonere igjen.

Vanlige feil

Å tro at du kan selge en innredet kjeller som eierseksjon uten at den er formelt byggegodkjent som egen boenhet først
Å glemme å tegne felles vaskekjeller som "fellesareal"
Å ikke ta med hele bygningen i søknaden
Å lage merkelige leiligheter der soverommet er skilt fra stuen med en felles gang

Hva bør du gjøre?

Husk rekkefølgen: Først bygger du eller bygger om, deretter søker du kommunen om bruksendring eller godkjenning av leiligheten(e) etter plan- og bygningsloven. Først når den godkjenningen er i boks, sender du inn papirene for seksjonering etter eierseksjonsloven.

Lei gjerne inn en takstmann eller byggesakskonsulent til å tegne opp plantegningene for deg, da disse må være presise og vise tydelige grenser (røde og blå streker for hva som er leilighet og hva som er tilleggsdel).

Dumme spørsmål

Kan kommunen kreve mer parkering for å la meg seksjonere?

Bare hvis kommunens reguleringsplan eller den opprinnelige byggetillatelsen for eiendommen din krever flere plasser. Kommunen kan ikke finne på nye, strengere parkeringskrav under selve seksjoneringsprosessen, de må følge det bygget ble godkjent for.

Kan jeg seksjonere ut en garasje og selge den?

Som oftest vil en frittstående garasje enten være en "tilleggsdel" til en eksisterende boligseksjon, eller en "næringsseksjon". Å lage en helt egen næringsseksjon av en liten garasje kan gå, men krever at bruksformålet er riktig, og at lovens vilkår er fulgt.

Gjelder dette også hvis jeg bygger et helt nytt leilighetsbygg?

Ja. Utbyggere må følge akkurat de samme strenge reglene før de kan begynne å tinglyse og overskjøte leilighetene til de som har kjøpt. Forskjellen er bare at for nye bygg kan de sende søknaden så snart de har fått "rammetillatelse" til å bygge (se § 8).