Kan jeg kjøpe utleiedelen, men ikke resten av huset?

Hva du faktisk kan eie

Eiendomsretten følger det som er registrert som en enhet. Et hus på én tomt er normalt én eiendom med én eier eller flere eiere i fellesskap. Selv om utleiedelen er en egen leilighet med egen inngang, er den ikke en selvstendig eiendom bare fordi den fungerer som en.

For å kjøpe bare utleiedelen må den være en egen enhet. Det finnes tre hovedmåter:

• Eiendommen er seksjonert, slik at utleiedelen er en egen seksjon med eget seksjonsnummer og eget grunnboksblad.
• Utleiedelen ligger i en egen bygning på en tomt som er fradelt som egen grunneiendom.
• Du kjøper en andel av hele eiendommen og avtaler bruken med eieren av resten.

Er ingen av dem på plass, kan ikke salget gjelde bare utleiedelen med eiendomsrett.

Seksjonering: kravene

Seksjonering betyr at en eiendom deles i flere bruksenheter etter eierseksjonsloven. Den som eier eiendommen, kan søke kommunen (§ 11). Du som kjøper kan altså ikke søke selv før du er eier.

Etter eierseksjonsloven § 7 har en søker krav på tillatelse hvis blant annet hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet, har fast sameiebrøk, har en klart avgrenset hoveddel med egen inngang, og det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal. For en boligseksjon kreves det i tillegg at seksjonen er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i hoveddelen.

Det siste er ofte det som stopper salg av utleiedeler. Mange kjellerleiligheter og hybler er innredet uten byggetillatelse. Da er det ikke en lovlig boenhet, og kommunen kan ikke seksjonere. Å dele opp en bolig i flere bruksenheter er et tiltak som krever tillatelse etter plan- og bygningsloven § 20-1. Eieren må da søke om bruksendring og eventuelt rette opp byggetekniske forhold først. Les mer i dele bolig i to seksjoner. Seksjonerte boliger er også forklart under eierseksjonsloven.

Kommunen skal behandle seksjoneringssøknaden og registrere seksjonene i matrikkelen innen 12 uker etter at søknaden er mottatt (§ 14). Deretter sender kommunen dokumentasjonen til tinglysing (§ 17), og hver seksjon får sitt eget grunnboksblad.

Fradeling av tomt

Er utleiedelen et eget hus, for eksempel en garasjeleilighet eller et anneks, kan eieren søke om å opprette en ny grunneiendom. Det er et tiltak som krever tillatelse etter plan- og bygningsloven § 20-1 (opprettelse av ny grunneiendom), og kommunen vurderer søknaden etter plan- og bygningsloven og matrikkellova. Er huset ett sammenhengende bygg, er seksjonering normalt den aktuelle veien.

Kjøpe en andel av hele eiendommen

Uten seksjonering er det den eneste muligheten som er igjen: å bli sameier. Du kjøper en ideell andel, for eksempel en tredel, i hele eiendommen. En ideell andel er en brøkdel av helheten, ikke en bestemt del av huset.

I et slikt sameie har alle sameierne som utgangspunkt rett til å bruke tingen til det den er ment til, i samsvar med sameielova § 3. At du skal bruke bare underetasjen, og eieren resten, er ikke noe loven gir deg. Det må avtales skriftlig, helst i en bruksavtale som regulerer hvem som bruker hva, hvem som betaler hva og hva som skjer ved salg. Utgifter fordeles etter andel hvis ikke annet er avtalt (§ 9). Ved uenighet avgjør flertallet i mange spørsmål, og flertall er den eller de som har mer enn halvparten av andelene. Står det halvpart mot halvpart, avgjøres saken ved loddtrekning (sameielova § 7).

Et sameie med bruksavtale gir deg en svakere stilling enn en seksjon, siden alle sameierne har del i hele eiendommen. En sameier som har bruksrett til en bolig i et sameie som ikke er seksjonert, kan kreve at sameiet seksjoneres, selv om kravet til lovlig boenhet ikke er oppfylt ved opprettelsen (eierseksjonsloven § 9). Neste eier må da oppfylle kravene innen ett år etter overtakelsen. Retten gjelder ikke hvis seksjoneringen vil påføre en sameier urimelige kostnader, eller hvis en sameier har andre tungtveiende grunner til å motsette seg den.

Kort oppsummert

• Du kan bare kjøpe utleiedelen alene hvis den er en egen juridisk enhet: en seksjon eller en egen grunneiendom.
• Seksjonering krever blant annet egen inngang og lovlig boenhet med kjøkken, bad og wc (eierseksjonsloven § 7). Det er eieren som søker kommunen.
• Uten seksjonering eller fradeling kan du bare kjøpe en ideell andel i hele eiendommen, og bruken må avtales skriftlig.
• Vent med å kjøpe til seksjoneringen er på plass, eller lag en kontrakt som gjør kjøpet avhengig av den.